Wir möchten an die letzten Fragen in deinem BZ-Gastbeitrag anknüpfen:
„Die ehemalige Intendantin Barbara Mundel hat Freiburg verlassen. Ihre (Stadt-)Jubiläumsfrage ‚In welcher Stadt wollen wir leben?‘ hat sie dagelassen. Hat diese Stadt den Mut über die Grenzen des Wachstums nachzudenken?“

Gute Fragen. Angenommen, eine Grenze des Wachstums wird anvisiert, bezogen auf die Siedlungsfläche der Stadt Freiburg. Wer entscheidet eigentlich, welche wohnungssuchenden Haushalte zum exklusiven Kreis derer gehören, die in Freiburg auf eine Wohnung hoffen können? Wer muss ins Umland ziehen? Wohin mit den Haushalten, die Ihre Wohnung verlieren durch Eigenbedarfskündigung oder nicht mehr leistbare Mieterhöhungen? Fragen über Fragen.

Du hast völlig recht, wenn du schreibst:
„Wie sozial, ökologisch, nachhaltig, plus-energetisch, kinderfreundlich, seniorengerecht, inklusiv und klimaneutral der neue Stadtteil werden kann, das entscheidet sich nicht am 24. Februar, sondern erst später, und zwar am Markt.“

Aber das gilt nicht nur für Dietenbach. Wie sozial, ökologisch, nachhaltig usw. die Altbauviertel der Stadt Freiburg sein werden – mit Nachverdichtung im Bestand durch Dachgeschossausbau, Aufstockungen, überbaute Parkplätze, Supermärkte und Brachflächen – entscheidet sich sich ebenfalls nicht am 24. Februar, sondern erst später, und zwar ebenfalls am Markt.

Aber wer entscheidet „am Markt“? Wer sind die Akteure? Beispiele aus den vergangenen Jahren:

HERDERN AM HANG: Ein kleines Baugebiet (nördlich der umstrittenen Pferdewiesen). Hier wurde die Umwandlung eines kleineren Landschaftsschutzgebietes in ein exklusives Baugebiet durchgesetzt, und zwar auf Betreiben alteingesessener Herderner Familien, die so ihre ererbten Gartengrundstücke für Millionenbeträge an betuchte Kaufwillige verkaufen konnten. Darunter sicher auch junge Familien, vermutlich aus dem gehobenen Mittelstand, wie ihn kürzlich Friedrich Merz neu definiert hat, und vermutlich kein Haushalt eines Krankenpflegers oder einer Feuerwehrfrau. Hier trafen die Entscheidung, welche der wohnungssuchenden Haushalte eine Wohnung bekommen können, die privaten Eigentümer der ehemaligen Gartengrundstücke, und zwar zu Marktbedingungen.

ALTER GÜTERBAHNHOF: Von der Herderner Hanglage blickt man herab auf die Baukräne des Alten Güterbahnhofs. Dort werden etwas weniger schicke dicke Klötze mit Eigentumswohnungen errichtet, zum Kaufpreis ab 6.000 €/m2, die gegebenenfalls auch vermietet werden (Kapitalanlage), günstig ab 16 €/m2 kalt, nicht gerade das, was wohnungssuchnde Haushalte der mittleren Einkommenklassen aufbringen können.
Die Vorentscheidung über die „Preis-Frage“ traf die private Grundstückseigentümerin, die Deutsche Bahn AG, die ihre nicht mehr benötigten Bahnhöfe und Gleisstrecken an ihre Tochter Aurelis Real Estate GmbH & Co KG versilberte. Diese ist mittlerweile über verschiedene Verkäufe sicher in die Hand internationaler Finanzinvestoren gelangt, mit gravierenden Auswirkungen auf die Auswahl und die Preisgestaltung der beteiligten Bauträger am Alten Güterbahnhof.

ALTBAUBESTAND KLEINER & SAUER: Die Südwestdeutsche Bau-Union des Herrn Kleiner konnte Hunderte preisgünstiger Mietwohnungen vom Staat zum Schnäppchenpreis erstehen (ehemalige „Franzosenwohnungen“), um sie mit Sauer Immobilien Haus für Haus systematisch zu entmieten, „aufzuwerten“ und als Eigentumswohnungen zu vermarkten. Selbstverständlich mit ökologischem Ausbau der Dachgeschosse, vor allem im Quartier westlich der Merzhauser Straße; im Stühlinger auch mit architektonisch gewagten und energetisch ausgefeilten Aufstockungen.
Die Entscheidung welcher wohnungssuchende Haushalt zum Zuge kommt lag auch hier bei den Grundstückseigentümern, gekoppelt mit der Entscheidung, dass die bisherigen Mietparteien ausziehen müssen.

Eine weitere Frage taucht auf:
Wo sollen die vielen Wohnungssuchenden etwas Bezahlbares finden, die in den anderen Altbauvierteln Freiburgs verdrängt worden sind und laufend verdrängt werden? Auch die Miethaushalte aus dem Rieselfeld und Vauban, deren Wohnungen aus der Sozialbindung gefallen sind? Wird Freiburg lebenswert und exklusiv – eine Stadt der Verdrängung?

DIETENBACH IST ÜBERALL. Es scheint, dass die Überschrift deines BZ-Gastbeitrages „Dietenbach ist überall“ den Nagel auf den Kopf getroffen hat. Die Vermarktungsproblematik , die du für Dietenbach so herausgestellt hast, gilt ja auch für die Altbauviertel innerhalb der Siedlungsflächen der Stadt Freiburg, ob sie nun durch eine Grenze des Wachstums eingehegt werden oder nicht.

Doch Dietenbach, wenn es als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme umgesetzt würde, hätte einen entscheidenden Vorzug vor den Altbaugebieten: Hier entscheiden keine privaten Grundstückseigentümer aufgrund von Höchstgeboten der Immobilienentwickler, sondern der Gemeinderat diskutiert öffentlich und kann nach sozialen Kriterien über Vergabe- und Vermarktungskonzepte abstimmen. Insbesondere könnte es gelingen, einen größeren Anteil der Grundstücke durch genossenschaftliche Mietshausprojekte dauerhaft dem Immobilienmarkt zu entziehen. Das ist eine Chance. Nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Viele Grüße aus dem alten Grethergelände von

Stefan Rost Regina Maier

Im Auftrag
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

P.S. Als inhaltliche Fortsetzung dieses Offenen Briefes empfehlen wir den BZ-Gastbeitrag von Stefan Rost vom 13. Februar: „Freiburg lebenswert und exklusiv?“.
http://www.badische-zeitung.de/mit-der-50-prozent-quote-ist-dietenbach-eine-einmalige-chance

zum Ersten Advent möchten auch wir ein Lichtlein anzünden, das erhellt.

Sie schrieben vergangenen Dienstag, 27.11.2018, als am Nachmittag die Mehrheit des Gemeinderates die 50-%-Quote für Dietenbach beschloss, in der BZ unter der Schlagzeile „Viele Teilchen beim Wohnungspuzzle“:

„…Doch die Quote bringt noch andere Probleme. Die reichlich kuriose Folge wäre, dass Wohnungssuchende aus der Mittelschicht, etwa junge Familien, entweder zu reich für eine Sozialwohnung wären oder zu arm für eine Luxus-Eigentumswohnung. Dann würden sie genau das machen, was die Freiburger Wohnungspolitik vermeiden möchte, nämlich ins Umland ziehen….“

Diese These von der notwendigen Kompensation entgangener Gewinne beim geförderten Mietwohnungsbau durch extrem teuere frei finanzierte Wohnungen enstammt einem Gutachten des Empirica-Insituts im Auftrag der Stadt Freiburg, das als Anlage 19 der „kiloschweren“ Gemeinderatsdrucksache G-17/230 auch Grundlage der Beratungen am vergangenen Dienstag war.

Hier die These von Empirica und ihre Begründung im Original der Drucksache G-17/230:

„Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.“

 „Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie…eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.“

Wir haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei allen Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Nach der Empirica-Theorie müssten auf den völlig quotenfreien Baugrundstücken des boomenden Neubauviertels Güterbahnhof-Nord deutlich günstigere, frei finanzierte Mietwohnungen zu finden sein als zum Beispiel im quotenbelasteten Neubauviertel Gutleutmatten. Das ist aber nicht der Fall und kann empirisch nachgeprüft werden: Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen liegen hier im Schnitt nicht wesentlich höher als die marktüblichen 15-16 €/m² wie am Güterbahnhof.

Auch dort, wo die geförderten Wohnungen aufgrund der Bindungen nicht teurer als für 7 €/m² vermietet werden können, könnte kein Investor zur Kompensation bei den frei finanzierten Wohnungen auf die marktüblichen 16 €/m² nun die „entgangene Rendite“ der Sozialwohnungen von 8 €/m² aufschlagen und sie zu  bizarren 24 €/m² anbieten. Wenn das funktionieren würde, würde da nicht jeder Investor so handeln? Und 24 €/m² Miete verlangen?

Nein, macht er nicht, auch wenn er wollte, weil „der Markt nicht mehr her gibt“.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein

da haben sie Recht:

„Wichtiger als die Frage, wer baut, ist die Vorgabe, günstigen Wohnraum zu schaffen. Und wichtiger als kurzfristige politische Effekte sind nachhaltige Ergebnisse.“

Was Sie in Ihrem Kommentar „Wo ist die Grenze?“ allerdings übersehen: Es besteht durchaus ein Zusammenhang zwischen der Frage, „wer baut?“ und der Frage, wie „nachhaltige Ergebnisse“ erreicht werden können. Das hängt allerdings vom Blickwinkel und dem Verständnis von Nachhaltigkeit ab: Für uns sind Wohnungsbestände nachhaltig, die nicht nur bezahlbar sind, sondern die auch bezahlbar bleiben! Die also nicht nur während der Jahre der Sozialbindung als geförderten Wohnungen bezahlbar sind, sondern auch nach Ende der Bindungsfrist bezahlbar bleiben  für zukünftige Generationen:

„Nachhaltige Entwicklung ist eine Entwicklung, die gewährt, dass künftige Generationen nicht schlechter gestellt sind, ihre Bedürfnisse zu befriedigen als gegenwärtig lebende.“ (UN-Brundtland-Kommission, 1987)

Das gilt umso mehr, wenn für den notwendigen Wohnungsneubau in großem Umfang naturnahe Flächen wie die Wiesen und Äcker des Dietenbachgeländes oder die Kleingärten von Stühlinger-West für unabsehbar lange Zeiträume bebaut werden.

Kein gutes Beispiel für eine nachhaltige Entwicklung ist das benachbarte Rieselfeld. Denn wie die amtliche Grafik zeigt (siehe unten), ist im Rieselfeld der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50 % etwa 20 Jahre später auf 5 % gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25 % auf 75 % angestiegen ist! Der gleiche Verdrängungsprozess hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubaugebiete haben aktuell die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie im Nobelstadtteil Herdern.

Sie lassen in Ihrem Artikel „Horn irritiert die Bauwirtschaft“ einzelne Vertreter der Wohnungswirtschaft zu Worte kommen: Haben Sie die Herren Gisinger auch gefragt, wo die „vielen Sozialwohnungen“ in Freiburg zu finden sind, die das „alteingesessene Familienunternehmen“ in den vergangenen 60 Jahren errichtet hat und wie hoch dort die Mieten sind? Das wüssten wir gerne. Könnte es sein, dass diese nach und nach in Eigentumswohnungen umgewandelt, entmietet und entsprechend teuer verkauft wurden? Ja, die Fa. Gisinger zieht in beeindruckendem Umfang Neubauprojekte hoch: laut Homepage allerdings ausschließlich Eigentumswohnungen, z.B. in der „Habsburger Mitte“ in Herdern zum schlappen Preis von 6.500 €/m² (BZ 7.3.2017).

Ähnlich beeindruckend sieht die langjährige Bilanz Ihres anderen Gesprächspartners aus: Herr Kleiner konnte mit seiner Südwestdeutschen Bau-Union GmbH Hunderte preisgünstiger Mietwohnungen vom Staat zum Schnäppchenpreis erstehen, insbesondere im Quartier westlich der Merzhauser Straße, und sie gemeinsam mit Geschäftspartner Sauer Immobilien GmbH Haus für Haus gründlich entmieten, „aufwerten“ und als teure Eigentumswohnungen vermarkten.
Von diesen exemplarisch beschriebenen Geschäftsmodellen der Freiburger Immobilienwirtschaft sind die traditionellen Großgenossenschaften mit ihren sehr umfangreichen Mietwohnungsbeständen und meist moderaten Mieten meilenweit entfernt (trotz kritischer Entwicklungen wie z.B. in der Quäkerstraße der Familienheim eG oder im Uni-Carré des Bauvereins Breisgau eG).

Erst recht gilt das für die weniger bekannten jüngeren (Klein-)Genossenschaften Genova eG, Vaubanaise eG und Oekogeno Hausgenossenschaft eG sowie andere genossenschaftlich organisierte Unternehmen wie die Projekte des Mietshäuser Syndikats, die ihre Mietwohnungsbestände satzungsgemäß erhalten statt abzubauen.

„Wo verläuft die Grenze?“ fragen Sie. Der Unterschied zu Bauprojekten der „freien Wohnungsunternehmen“ Gisinger, Bau-Union/Sauer & Co. liegt auf der Hand: Die Häuser und Wohnungen werden nicht an renditeorientierte KapitalanlegerInnen verkauft, sondern bleiben im Eigentum der genossenschaftlichen Unternehmung, deren Anteilseigner wiederum die MieterInnen sind. Das Kriterium „selbstnutzend“ lässt sich zur Abgrenzung juristisch einwandfrei fassen; es wird übrigens auch bei privateigentumsorientierten Baugruppen verwendet und taugt möglicherweise besser als das plakative Etikett „nicht profitorientiert“.

Bleibt die Frage Ihres Kommentars,

„… ob das große Volumen ohne profitorientierte Unternehmen machbar ist? Schließlich soll es schnell gehen, denn sonst leiden weniger die gewinnorientierten Unternehmen, als die vielen Wohnungssuchenden.“

Das will niemand. Wenn aber bezahlbare Mietwohnungen in nachhaltiger Weise nur von genossenschaftlichen Unternehmen (und der Stadtbau) errichtet und im Bestand behalten werden und dadurch auch nach Ablauf der Bindungsfristen bezahlbar bleiben, muss die Frage nach den notwendigen Kapazitäten anders gestellt werden: Wie kann die Gründung neuer genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen angeregt und unterstützt werden, um das erforderliche Volumen an dauerhaft bezahlbaren Mietwohnungen zu erstellen?

Zum Beispiel: In Zürich mit seinen über 100 Wohnungsgenossenschaften gründen diese oft neue Genossenschaften für ein größeres Bauvorhaben. In Deutschland nach dem Ersten Weltkrieg rief die Wohnungsnot eine große Welle genossenschaftlicher und kommunaler Neugründungen hervor, auch in Freiburg. Rom ist nicht an einem Tag erbaut worden: Der Neubau der anvisierten rund 8.000 Wohnungen in Freiburgs neuen Baugebieten wird sich mindestens über die kommenden 10-20 Jahre hinziehen. Auch wir wollen die einzigartige Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet und durch Bildungsarbeit und Beratung den neuen Projektinitiativen beim Start behilflich sein.

Ja, es soll schnell gehen, schreiben Sie. Im Baugebiet Gutleutmatten Ost war das genossenschaftliche 3HäuserProjekt mit rund 50 Mietwohnungen nicht das schnellste, aber – trotz massiver Hürden bei der Gewährung von Wohnbaufördermitteln – deutlich schneller als die benachbarten Bauvorhaben sowohl der Stadtbau und als auch der Wohnbau Baden AG (WOBAG). Letztere war allerdings in einer Hinsicht unschlagbar schnell. Dessen Vorstand Herr Ruppenthal erklärte stolz beim Ersten Spatenstich, der ganze Komplex mit 100 % geförderten Sozialmietwohnungen und 25 Jahren Bindungsfrist sei bereits an einen anderen Kapitalanleger veräußert worden. Vermutlich mit einer zweistelligen Gewinnspanne. Glückwunsch für Herrn Ruppenthal und seine AktionärInnen! Nicht so gut für die MieterInnen ab dem Ende der Bindungsfrist.

Offene Fragen Ihrerseits können wir gerne in einem Gespräch klären.

Mit freundlichen Grüßen

Im Auftrag

Stefan Rost                    Helma Haselberger

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

die Stadtverwaltung hatte es gut versteckt, das Ei. Passend zu Ostern haben wir es gefunden:

Die 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach!

Entdeckt haben wir das dicke Ei in der Anlage 19 (!) der 44-seitigen Gemeinderatsdrucksache zur „Wohnraumsituation in Freiburg – Analysen, aktueller Bericht, Maßnahmen“ (G-17/230), die Sie am 20.11.2017 der Presse vorgestellt haben, mit der kraftvollen Einleitung:

„Wir tun seit Jahren alles, was in unserer Macht steht, um Freiburgs Bürgerinnen und Bürger mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen.“

Gesucht hatten wir eigentlich die 50-Prozent-Quote bzw. die Stellungnahme der Verwaltung dazu, da diese immerhin aktuell gültiger Beschluss des Gemeinderates ist: doch kein Wort davon in der umfangreichen Drucksache samt Anlagen. Stattdessen finden wir im mageren 15-zeiligen Absatz zum Thema „Neuer Stadtteil Dietenbach“ (Seite 11) den vagen Hinweis, dass der „bedarfsgerechte Anteil an gefördertem Wohnraum“ in der GRAG, der „gemeinderätlichen Arbeitsgruppe“, bereits vor einem guten Jahr diskutiert wurde, und

„…von externen Experten, u.a. Prof. Harlander, dem empirica-Institut und dem Fachbeirat Dietenbach…diesbezügliche Vorschläge erarbeitet (wurden). Favorisiert wurde dabei ein 3-Säulen-Modell, das neben dem freifinanzierten und dem geförderten Wohnraum auch mietpreisgedämpften Wohnraum enthält (Anlage 19).“

1. Das dicke Ei

Dort in Anlage 19 („Stellungnahmen zum Thema mietpreisgedämpfter Wohnraum für das Projekt Dietenbach“) entdecken wir das dicke Ei, auf Seite 17 in einer Vortragsfolie von Prof. Harlander (Architektur- und Wohnsoziologe Uni Stuttgart), eingebettet in das sogenannte 3-Säulen-Modell: die neue 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach, die jetzt offenbar „favorisiert wird“. Ein Text mit Begründung ist nicht vorhanden. Wir zitieren (Hervorhebung von uns):

Sozialer Mietwohnungsbau 25 %
Gebundener Mietwohnungsbau 10 %
Eigentumsförderung 15 %
Förderung gesamt 50 %
Freifinanzierter Miet- u. Eigentumswohnungsbau 50 % (Zitat Ende)

Oho, 25 Prozent geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach? Da sind wir doch mächtig gespannt, wie der Herr Professor den „bedarfsgerechten Anteil“ ermittelt hat. Wo sind die Rechnungen und Unterlagen? Wie verliefen die Diskussionen hinter den verschlossenen Türen der nicht-öffentlich tagenden gemeinderätlichen Arbeitsgruppe?

Laut der aktuellen Studie des Pestel-Instituts „Das Baujahr 2018 im Fakten-Check“ vom Februar 2018 haben in den Großstädten mittlerweile 35 % bis 50 % der Haushalte aufgrund ihres Einkommens Anrecht auf eine geförderte Mietwohnung. Aber ausgerechnet in Boomtown Freiburg soll das anders sein und eine Quote von 25 % gefördertem Mietwohnungen „bedarfsgerecht“? In einer Stadt, die Spitze ist bei den Wohnkosten, aber (zusammen mit Mannheim) landesweites Schlusslicht bei den durchschnittlichen Haushaltseinkommen?

Wie wurde der „bedarfsgerechte Anteil geförderter Wohnungsbau“ ermittelt?

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir bitten Sie um eine nachprüfbare Beantwortung dieser Frage und um eine entsprechende Ergänzung bzw. Korrektur der Drucksache G-17/230.

2. „Von guten Beispielen lernen“

Interessanterweise ist zu Beginn der Bebauung des benachbarten Stadtteils Rieselfeld Anfang der 1990er Jahre tatsächlich auch eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau geplant worden (also noch vor Ihrer Amtszeit, Herr Oberbürgermeister). Das offenbarte uns ein Vortrag, der im Rahmen der städtischen Veranstaltung zur Bürgerbeteiligung Dietenbach am 18.2.2016 im Bürgerhaus in Zähringen stattfand, mit dem Titel: „Ein neuer Stadtteil entsteht – von guten Beispielen lernen“. Als eines der drei „guten Beispiele“ wurde vom ehemaligen Leiter der Projektgruppe Rieselfeld die Entwicklung des Neubaustadtteils präsentiert, unter anderem diese Tabelle:

So erstaunlich der rapide Schwund der geförderten Mietwohnungen und die Zunahme der Eigentumswohnungen ist, so erstaunlich ist auch die Tatsache, dass damals eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für notwendig erachtet wurde: offenbar als „bedarfsgerechter Anteil“. Heute, im Zeitalter des Neoliberalismus, empfehlen Experten, die die Stadtverwaltung ausgewählt hat, einen gerade mal ein halb so großen Anteil von 25 % gefördertem Mietwohnungsbau als „bedarfsgerecht“! Und das beim derzeitigen Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen, der sich seit Jahren verschärft, insbesondere für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen. – Oder hat sich der Professor nur verrechnet?

Warum will die Stadtverwaltung in der Frage der Quote entgegen ihrer Ankündigung nicht „vom guten Beispiel“ Rieselfeld lernen und es beim Beschluss des Gemeinderates von 50 % geförderter Mietwohnungsbau belassen? Man könnte meinen, dass die höheren Quoten für geförderten Mietwohnungsbau, die zunächst in Aussicht gestellt (und dann wie auch im „guten Beispiel Rieselfeld“ nur zum kleinen Teil umgesetzt) werden, die Funktion eines „Dosenöffners“ für hochpreisiges Bauen auf der grünen Wiese haben.

3. Noch ein dickes Ei: Die Empirica-Studie

Es geht auch noch krasser: Nur eine Quote von maximal 10-15 % geförderten Mietwohnungsbau fordert der Experte Dr. Braun, Verfasser der Stellungnahme des Empirica-Instituts („Auswirkungen von zu hohen Förderquoten im Segment des geförderten Mietwohnungsbaus“), indem er das 25-%-Segments für geförderte Wohnungen noch in Miet- und Eigentumswohnungen aufteilt. Da bleiben dann gerademal üppige 10-15% Anteil geförderter Mietwohnungsbau:

„…empfiehlt empirica eine maximal 25%-Quote für den sozialen Wohnungsbau (Miet- und Eigentumswohnungen) kombiniert mit einer 20%-Quote für den ‚gedämpften‘ Mietwohnungsbau.“ (Anlage 19, Seite 4; Hervorhebung durch uns)

Denn, so die These von Empirica und ihre Begründung:

„Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.“

„Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie…eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.“

Wir als nicht ausgewiesene Wohnungsbauexperten haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei allen Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Nach der Empirica-Theorie müssten auf den völlig quotenfreien Baugrundstücken des boomenden Neubauviertels Güterbahnhof-Nord deutlich günstigere, frei finanzierte Mietwohnungen zu finden sein als zum Beispiel im quotenbelasteten Neubauviertel Gutleutmatten. Das ist aber nicht der Fall und kann empirisch nachgeprüft werden: Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen liegen hier im Schnitt nicht höher als die marktüblichen 15-16 €/m² wie am Güterbahnhof und sind hier wie dort kaum erschwinglich für die „untere Mittelschicht“ des Doktor Braun von Empirica.

Aber anders als von der Empirica-Studie suggeriert, können auch sogenannte Mittelschicht-Haushalte (Feuerwehrfrau, Krankenpfleger, Busfahrerin) in geförderten Mietwohnungen ziehen, denn die Einkommensgrenzen liegen in Baden Württemberg wesentlich höher als in anderen Bundesländern:

1-2 Personen 47.600 € | 3 Pers. 56.600 € | 4 Pers. 65.600 € | 5 Pers. 74.600 € pro Jahr

4. Das Überraschungs-Ei

An einer Stelle (Seite 4 unten) bietet die Empirica-Studie noch einen verblüffend offenen Einblick in die Denke der Immobilienbranche, aus der sich eine ebenso verblüffende Schlussfolgerung ziehen lässt:

„Je schärfer die Qualitätsspreizung innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers, desto eher werden Vermieter darauf achten, an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen zu vermieten. Mit dieser Strategie minimieren sie das Mietausfallwagnis und das spezielle Risiko sozialer Konflikte.“

Wenn aber Investoren nicht auf Renditen verzichten, wie Dr. Braun anfangs richtig konstatierte, warum sollten sie nicht immer an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen vermieten, um die Risiken für ihre Rendite zu minimieren? Also:

Nicht die 50-%-Quote geförderter Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht, sondern das Geschäftsmodell der Investoren: Gewinnmaximierung.

Fazit: Grundstücken für den Mietwohnungsbau sollten vorrangig an Unternehmen mit Trägerkonzepten vergeben werden, bei denen das Interesse der Mietparteien an dauerhaft bezahlbaren Mietwohnungen im Fokus steht, nicht die Gewinnmaximierung: (Klein-) Genossenschaften und vergleichbaren Formen (z.B. Mietshäuser Syndikat) oder andere gemeinwohlorientierte Unternehmen.

Mit einem Offenen Brief vom 17.4.2017, der auch der Stadtverwaltung und dem Gemeinderat zugegangen ist, haben wir vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“ auf diese Zusammenhänge und den zugrunde liegenden Denkfehler in der Empirica-Studie hingewiesen – offenbar ohne Erfolg. Deshalb muss die Gemeinderatsdrucksache G-17/230 um einen Hinweis auf die fehlerhaften Schlussfolgerungen in der Expertise ergänzt werden, einschließlich einer sachlichen, durch Fakten belegten Darstellung.

5. Bürgerbeteiligung

In der Pressemitteilung vom 20.11.2017 haben Sie und Ihre Bürgermeisterkollegen die Drucksache G-17/230 „Wohnungssituation in Freiburg“ als „umfassende Analyse und Maßnahmen“ vorgestellt. Wäre auf 44 Seiten und 21 Anlagen nicht noch ein wenig Platz gewesen für den folgenden, nicht ganz unwichtigen Beitrag?

Der stammt nicht von uns, sondern aus der Broschüre des Amtes für Projektentwicklung und Stadterneuerung/Projektgruppe Dietenbach „Ein neuer Stadtteil entsteht – Ergebnisse des Bürgerdialogs zum neuen Stadtteil Dietenbach“ (Stand 7.3.2017), die beim Bürgerforum „Städtebaulicher Wettbewerb – Neuer Stadtteil Dietenbach“ am 1.3.2018 ausgelegt wurde.

„Geförderter Mietwohnungsbau

Bezahlbarer Wohnraum war eines der wichtigsten Themen im Bürgerdialog. Hier bestand die Sorge, dass der Wohnungsmarkt dies nicht regeln kann, sondern viel mehr eine Steuerung von Seiten der öffentlichen Hand erforderlich wird. In allen öffentlichen Veranstaltungen verwiesen Teilnehmende deshalb auf die Bedeutung des vom Gemeinderat beschlossenen Anteils von 50 Prozent gefördertem Mietwohnungsbau an allen neu gebauten Wohnungen. Für diesen sollten lange Bindungsfristen gelten.“ (Hervorhebung von uns)

6. Verdrängung Im Altbaubestand und die Neubaugebiete

Weitgehend ausgespart in der Drucksache wird das Thema der Verdrängung in den Altbauquartieren, trotz anhaltender öffentlicher Debatte:

„…Mieten und Immobilienpreise klettern rasant. Familien fliehen ins Umland, Durchschnittsverdiener geben einen Großteil fürs Wohnen aus, Besserverdiener verdrängen Geringverdiener. Auf diese soziale Frage blieb die Verwaltung lange eine Antwort schuldig. Es war der Gemeinderat, der im November 2011 von der Rathausspitze ein „Handlungsprogramm Wohnen“ einforderte…“ (BZ 24.2.2018)

Zwar stellt die Presseerklärung zur Drucksache einen Bezug zwischen dem Handlungsprogramm Wohnen und dem neuen Stadtteil Dietenbach her:

„Das Kommunale Handlungsprogramm Wohnen, das der Gemeinderat dann 2013 beschloss, sieht zudem ein Bündel konkreter Maßnahmen vor. Dazu zählen ein neuer Stadtteil mit mittlerweile 6.000 Wohneinheiten,…“

Aber weder in der Drucksache und erst recht nicht die Ausführungen der externen Experten in Anlage 19 zur Frage, welche Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach als „bedarfsgerecht“ anzusehen sei, geht auf Verdrängungsprozesse als einen wesentlichen Grund für die Ausweisung neuer Baugebiete ein. Genau diesen Zusammenhang thematisierte aber der interfraktionelle Antrag vom 18.10.2011 zum Handlungsprogramm Wohnen:

„Die massive Umwandlung von preiswerten Wohnungen in Komfort- und Eigentumswohnungen in ganzen Quartieren… führt zur Verdrängung finanzschwacher Haushalte…

Um negativen Entmischungssituationen entgegen zu wirken, ist … erforderlich, dass am Freiburger Wohnungsmarkt ausreichend Wohnungen, vor allem preiswerte geförderte Wohnungen… zur Verfügung stehen…

Voraussetzung für den dringend benötigten Wohnungsneubau ist die zügige Bereitstellung geeigneter Flächen im gesamten Stadtgebiet…“

Wo, wenn nicht in Dietenbach und den anderen neuen Baugebieten sollen die vielen Wohnungssuchenden etwas Bezahlbares finden, die in den anderen Alt- und Neubauvierteln Freiburgs verdrängt worden sind? Wo, wenn nicht hier kann ein zusätzlicher Anteil von geförderten Mietwohnungen gebaut werden, und zwar als Ausgleich für die große Zahl von ehemals bezahlbaren Mietwohnungen, die in anderen Stadtteilen Freiburgs weggefallen sind (und laufend wegfallen)? Durch

• Auslaufen der Sozialbindung bei geförderten Mietwohnungen
  z.B. im Rieselfeld, und Vauban und sonst im Stadtgebiet
• Umwandlung in Eigentumswohnungen,
  verbunden mit „Herausmodernisieren“, Eigenbedarfskündigungen oder drastischen Mieterhöhungen durch Käufer bzw. Kapitalanleger, z.B. westlich der Merzhauser Straße (ehemalige LBBW-Landes- und Bundesimmobilien, damals verwaltet von der FSB).

Der Wohnungsbedarf in Freiburg ist sicher in allen Preissegmenten stark angestiegen; weit überproportional aber durch Verdrängungsprozesse im bezahlbaren Mietwohnungssegment, auf das Menschen mit geringen bis mittleren Einkommen angewiesen sind.

Deshalb halten wir als Kompensation für Verdrängungen ein Anteilsverhältnis von gefördertem Mietwohnungsbau an der Gesamtwohnfläche von Dietenbach für erforderlich, das genau umgekehrt ist wie das „favorisierte“ 3-Säulen-Modell der externen Experten und der Projektgruppe Dietenbach:

Geförderter Mietwohnungsbau           50 %
gebundener Mietwohnungsbau         15 %
Bezahlbarer Mietwohnraum gesamt 65 % für untere und mittlere Einkommen.

Dann verbleiben 35 % Anteil Wohnungen für mittlere und obere Einkommen, gegliedert z.B. in 15 % Anteil geförderte Eigentumswohnungen und 20 % Anteil frei finanzierte Miet- oder Eigentumswohnungen. Und selbst dieser Anteil ist eigentlich zu viel, weil im Laufe der Jahre die Sozialbindungen im geförderten Wohnungsbau auslaufen werden. Es ist ein kühner Gedanke: Müsste nicht von Anfang an eine Milieuschutzsatzung verabschiedet werden, um Verdrängungsprozessen wie im Rieselfeld entgegen zu wirken?

Auf jeden Fall sind (wie schon unter Punkt 4 angesprochen) bei der Vergabe von Grundstücken für den Mietwohnungsbau vorrangig Unternehmen zu berücksichtigen, die von ihrer Eigentumsstruktur her, insbesondere durch Einbeziehung der MieterInnen, auf dauerhaften Erhalt des Bestandes angelegt sind.

7. „Von guten Beispielen lernen“ – Teil 2

Mit einer bedarfsgerechten Quote für den geförderten Mietwohnungsbau in Dietenbach werden nicht die Verdrängungsprobleme im Altbaubestand gelöst. Wir empfehlen der Stadtverwaltung, ihr eigenes Motto für den neuen Stadtteil Dietenbach „Von guten Beispielen lernen“ auch im Altbaubestand ernst zu nehmen: München, Hamburg und Berlin wenden zunehmend soziale Erhaltungssatzungen an, auch mit Ausübung von Vorkaufsrechten, wie z.B. aus der angehängte Pressemitteilung hervorgeht.

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir wünschen Ihnen erholsame Osterfeiertage und bitten Sie danach um die Aufklärung der Rätsel um das „favorisierte 3-Säulen-Modell“ des Fachbeirates Dietenbach und der externen Experten.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

 Pressemitteilung des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin

Offener Brief 22.Oktober 2017

Absicht oder Fehlgriff: Vergabekriterien bevorzugen Investoren, schließen Mieterinitiativen faktisch aus und verhindern geförderten Mietwohnungsbau

Sehr geehrter Frau Stadträtin, sehr geehrter Herr Stadtrat,

wir möchten Sie auf einige Ungereimtheiten im Vermarktungskonzept des Grundstücks Alice-Salomon-Str. im Baugebiet Innere Elben hinweisen, das der Gemeinderat am 23.7.2017 einstimmig beschlossen hatte:

1. Bindungsfristen

Warum bekommt ein Investor A für gebundene Mietwohnungen bei nur 20 Jahren Mindestbindungsfrist genau die gleiche Anzahl Bonuspunkte wie ein anderer Investor B, der geförderte Mietwohnungen anbietet, bei denen aber 30 Jahre Bindungsfrist gefordert werden?

2. Mieterbenennungsrecht

Warum bekommt der Investor A bei gebundenen Mietwohnungen und 20 Jahren Bindungsfrist die volle Punktzahl – und zwar ohne ein städtisches Mieterbenennungsrecht, während der andere Investor B mit geförderten Mietwohnungen ein städtisches Mieterbenennungsrecht übernehmen muss, und zwar für die gesamte Förderungsdauer von 30 Jahren?

War das Absicht oder ein Versehen? Man könnte meinen, dass der Kriterienkatalog auf eine bestimmte Kategorie von Investoren zugeschnitten ist: die, die für Kapitalanleger bauen und deshalb nicht auf Fördermittel angewiesen sind.

Mieterinitiativen können das nicht: Ohne die Mietwohnraumfördermittel des Landes (2.400 €/m² zinslos auf 30 Jahre) sind bezahlbare Mietwohnungen nicht möglich. Die Verknüpfung der Mietwohnraumförderdarlehen mit einem Mieterbenennungsrecht der Stadt schließt aber die Mieterinitiativen faktisch aus. Denn diese entstehen – wie der Name „Initiative“ schon sagt – aus Eigeninitiative: Als Wohnung suchende Haushalte, die sich geraume Zeit im Vorfeld der Bewerbung zusammen finden, um ein Hausprojekt zu gründen. Sie entstehen eben nicht im Nachhinein durch das Mieterbenennungsrecht des ALW, das erst zur Fertigstellung des Gebäudes ausgeübt wird.

Die Stadtverwaltung schreibt in der Gemeinderatsvorlage G17/115 als Punkt 4. „Fazit“:

„Das vorgeschlagene Vermarktungskonzept ermöglicht Bewerbungen aller Interessengruppen entsprechend ihrer individuellen Zielsetzung und berücksichtigt andererseits eine Realisierung der städtischen Zielsetzung langfristig mietpreisgebundene Mietwohnungen zu generieren.“

Tatsächlich? Im Baugebiet Gutleutmatten wären mit Vergabekriterien a la Innere Elben die beiden genossenschaftlichen Mietshausprojekte Luftschloss und Lamakat nicht berücksichtigt worden. Sie hatten sich mit 70 % geförderten Mietwohnungen für Grundstücke in der Kategorie mit Zusatzkriterien beworben. Insbesondere durch verlängerte Bindungsfristen von maximal zulässigen 55 Jahren und entsprechenden Bonuspunkten bekamen sie den Zuschlag. Die Initiativen hätten sich gar nicht bewerben können, wenn wie bei Innere Elben die geförderten Mietwohnungen mit einem Mieterbenennungsrecht verknüpft gewesen wären. In beiden Fällen hätte dann die zweitplazierte gewerbliche Immobiliengesellschaft den Zuschlag erhalten, die lediglich 50 % gebundene Mietwohnungen mit 20 Jahren Bindungsfrist geboten hatte – und ohne Mieterbenennungsrecht!

3. Gebotsverfahren

Ein weiterer krasser Fehlgriff ist die Ausschreibung des Grundstücks im sogenannten Gebotsverfahren (im Gegensatz zu Gutleutmatten mit amtlichem Gutachterwert als Festpreis): Mindestgebot ist der aktuelle Bodenrichtwert von rund 600.000 €. Er kann von den Investoren überboten werden. Der Investor mit dem Höchstgebot erhält satte 20 Bonuspunkte extra. Gebote die dazwischen liegen erhalten proportional zur Differenz Bonuspunkte.

Welche Bewerber, insbesondere welche Mieterinitiativen, die geförderte Mietwohnungen errichten wollen, könnten denn locker das eine oder andere Einhundertausender-Geldbündel auf das Mindestgebot oben drauf legen, um gegen konkurrierende Investoren/Kapitalanleger eine Chance zu haben? Man könnte meinen, die Stadtverwaltung selbst treibe die Kosten in die Höhe: Will sie geförderten Mietwohnungsbau verhindern und den Ausspruch des OB beim Beschluss der 50-Prozent-Quote zur selbsterfüllenden Prophezeiung zu machen? Das kann nicht wahr sein!

„Wie soll ich einen privaten Investor dazu bringen, geförderten Mietwohnungsbau zu machen, wo der sich doch nicht rentiert?“ (OB Salomon, BZ 21.5.15)

4. Vermarktungskonzepte für die zukünftigen neuen Baugebiete

Um viele langfristig bezahlbare Mietwohnungen zu ermöglichen und um genossenschaftlichen Mieterinitiativen faire Chancen einzuräumen, schlagen wir folgende Korrekturen bei den zukünftigen Vergabekriterien vor:

4.1 Bindungsfristen

Gleiche Punktzahl für geförderte und gebundene Mietwohnungen, bei gleichen Bindungsfristen sowie ohne Mieterbenennungsrechte in beiden Fällen. Bei den vorgegebenen unterschiedlichen Bindungsfristen wären 1,0 Punkte für 20 Jahre und 1,5 Punkte für 30 Jahre angemessen.

4.2 Mieterbenennungsrechte

Mieterbenennungsrechte für Haushalte aus der Datei der Wohnungssuchenden könnten durch Extrapunkte berücksichtigt werden, aber ohne die verzerrende Verknüpfung mit geförderten Mietwohnungen (analog der Regelung für barrierefreie oder behindertengerechte Wohnungen): 1,0 Punkte für 20 Jahre und 1,5 Punkte für 30 Jahre. Auch wären bei größeren Projekten Quoten bis zu 25 % denkbar.

Bei genossenschaftlichen Mietshausprojekten sollte der Vorschlag von Bürgermeister Neideck umgesetzt werden, der am 17.5.2017 zum Vermarktungskonzept Kronenmühlebach geschrieben hatte:

„Im Rahmen der Ausübung des Benennungsrechtes können aber auch vom Bauherrn/Vermieter vorgeschlagene Bewerber_innen, die zur Aufnahme in die Wohnungssucherdatei berechtigt sind und einen Wohnberechtigungsschein erhalten, berücksichtigt werden.“

4.3 Feste Grundstückspreise

Die Grundstückspreise sollten wie in Gutleutmatten gedeckelt sein, sie dürfen keinesfalls über dem Gutachterwert liegen und außerdem einen entsprechenden Preisabschlag für geförderte Mietwohnungen berücksichtigen.

4.4 Bauflächen sind keine nachwachsenden Rohstoffe

Die Erfahrungen mit dem Rieselfeld haben gezeigt, dass von ursprünglich geplanten 50 % geförderten Mietwohnungen nach 20 Jahren weniger als 5 % übrig geblieben sind, und der Anteil von Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum von 25 % auf 75 % angestiegen ist. Ähnlich ist die Entwicklung im Vauban. Beide Neubaugebiete gehören neben Herdern mittlerweile zu den drei teuersten Stadtteilen in Freiburg.

In Gutleutmatten sind aufgrund der Vergabekriterien genossenschaftliche Projekte wie z.B. das 3HäuserProjekt indirekt gefördert worden, eben durch Bonuspunkte für verlängerte Bindungsfristen. Ergebnis beim 3HäuserProjekt: Rund 50 Wohnungen mit Mieten unter 7 €/m² und mit mindestens 55 Jahren Bindungsfrist. Zwei der 3 Projekte, Luftschloss und Lamakat, sind seit Juli bezogen, das dritte Projekt schwereLos wird im Frühjahr fertig gestellt.

Diese Vergabeverfahren sind eine gute Grundlage und können ausgebaut werden. Eine Evaluation wäre doch sehr informativ. Die Vermarktungskonzepte für die zukünftigen Baugebiete werden entscheidend sein, ob die dringend erforderlichen Mietwohnungen überhaupt entstehen und vor allem auch dauerhaft erhalten bleiben. Angesichts begrenzter Bauflächen und Ressourcen sollten sie ebenso sorgfältig geplant und öffentlich diskutiert werden wie die Bebauungspläne. – Wer baut? Für Wen?

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“
Im Auftrag

Stefan Rost, Helma Haselberger

im Rahmen unserer Bildungsreihe „Populäre Irrtümer über den Mietwohnungsbau“ möchten wir Sie auf einen Denkfehler in Ihrer Argumentation aufmerksam machen, die sich gegen die 50-Prozent-Quote für Sozialen Mietwohnungsbau richtet. So äußern Sie in Ihrem Interview vom 27. März in der Badischen Zeitung unter dem Titel „Eine Sozialquote ist Wahnsinn“ folgendes:

„Muss ein Investor diese Quote erfüllen, wird er die restlichen Wohnungen umso hochwertiger und teurer bauen, um am Ende eine angemessene Rendite erzielen zu können. Das mittlere Preissegment fällt weg. Junge Familien mit berufstätigen Eltern sind geradezu gezwungen, aus der Stadt zu ziehen.“

Dieselbe Argumentation zieht sich durch das jüngste Gutachten Ihres Empirica-Instituts. Auf dieses berief sich auch am 2.11.16 ein Stadtrat der Grünenfraktion, als er in einem Offenen Brief gegen die 50-Prozent-Quote im Baugebiet Dietenbach argumentierte. Wir sparen uns die Arbeit und zitieren unsere damalige Entgegnung vom 9.Dezember:

„…Zur inhaltlichen Begründung Ihrer Kritik an der 50%-Quote berufen Sie sich auf die ‚fachlich fundierten Empfehlungen ausgewiesener Wohnungsbauexperten‘ des Empirica Instituts vom 10.10.2016, das die Stadtverwaltung in Auftrag gegeben hatte. Darin wird die These aufgestellt:

‚Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.‘

Als Begründung führt Empirica an:
‚Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie der Bau sozialer Infrastruktur oder eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.‘

Wir als nicht ausgewiesene Wohnungsbauexperten haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei allen Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Warum sollte ein Gewinn orientierter Wohnungsbauinvestor auf Renditen verzichten und aus Nettigkeit an ‚untere-Mittelschicht-Familien‘ günstiger vermieten als an betuchtere Wohnungsbewerber? Warum sollte der nette Investor weniger Miete verlangen als der weniger nette Markt-Konkurrent vom Neubauprojekt auf dem Nachbargrundstück?

Wir haben sie gesucht, diese Angebote von günstigen, frei finanzierten Mietwohnungen, beispielsweise auf den quotenfreien Baugrundstücken des boomenden Neubauviertels Güterbahnhof-Nord. Hier jedenfalls sind sie nicht zu finden. Aber vielleicht haben sie sich verschämt hinter den hochpreisigen Angeboten mit 15 oder 16 €/m² Kaltmiete versteckt? Oder wir haben sie bei den zahlreichen Angeboten von Eigentumswohnungen zum bescheidenen Kaufpreis um die 4.950 €/m² einfach übersehen? Vielleicht weiß der Verfasser der Empirica-Studie, wo denn diese frei finanzierten, bezahlbaren und quotenfreien Mietwohnungen gebaut werden?“

Sehr geehrter Herr Braun, wir schlagen Ihnen folgendes vor: Wir bitten Sie – ganz im Sinne des Namens Ihres Instituts Empirica – empirisch zu belegen, wo denn auf quotenfreien Grundstücken in Freiburg Mietwohnungen im „mittleren Preissegment“ gebaut werden, die eine nennenswerte Preisdifferenz zu den üblichen hochpreisigen Marktmieten um die 15 €/m² aufweisen und die für junge Familien mit berufstätigen Eltern noch bezahlbar sind?

Mit freundlichen Grüßen
für den Bauverein „Wem gehört die Stadt?

Zur Kenntnis an:
Stadt Freiburg, Fraktionen des Gemeinderates und Bürgermeisteramt, Lokale Presse, Recht-auf-Stadt-Netzwerk und andere wohnungspolitische Gruppierungen

Das Dreißig-Häuser Projekt (pdf, Hohe Qualität (sw) (bunt)): 10, 20, 30 Hausprojekte oder mehr in Freiburgs neuen Baugebieten, das ist unser Ziel; mit hunderten von Mietwohnungen, die sozial, bezahlbar, unverkäuflich sind, die wir dauerhaft dem Immobilienmarkt entziehen wollen, mit dem Modell des Mietshäuser Syndikats. Im Dietenbach, aber auch schon vorher in den kleineren Baugebieten wie z.B. Stühlinger-West oder Zinklern in Lehen, denn dort sollen insgesamt tausende von neuen Wohnungen gebaut werden. Wir wollen die einzigartige historische Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet, deshalb:

Wir bewerben uns auf alle Baugrundstücke, die die Stadt in neuen Baugebieten ausschreibt und die für Mietshausprojekte geeignet sind. 

Wie stehen die Chancen, den Zuschlag für eine große Zahl von Baugrundstücken zu bekommen? Wie können wir uns gegen die Konkurrenz kapitalstarker Bauträger und Investoren behaupten?

Wir bieten mehr – aber nicht mehr Geld/Kaufpreis. Wir bieten maximale Bindungsfristen: 55 Jahre und länger!

So wie bereits beim Vergabeverfahren in Gutleutmatten. Dort hat das 3HäuserProjekt durch Bonuspunkte für die Verlängerung der Bindungsfristen den Zuschlag für zwei der drei Grundstücke erhalten. Die Mindestbindungsfrist für die geförderten Mietwohnungen betrug 25 Jahre, die bis zu 55 Jahren verlängert werden konnte. Zudem konnte der Anteil der geförderten Mietwohnungen von mindestens 50% auf 70% erhöht werden.

Da der Kaufpreis durch den gutachterlichen Verkehrswert gedeckelt war, ging es beim Wettbewerb nicht darum, welcher Investor den höchsten Kaufpreis bietet, sondern welches Unternehmen sich zur längsten Bindungsdauer verpflichtet.

Mit diesem Vergabeverfahren können die negativen städtebaulichen Entwicklungen wie im Rieselfeld vermieden werden: Dort ist der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50% nach 20 Jahren auf unter 5% gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25% auf 75% angestiegen ist (siehe Grafik unten). Der gleiche Verdrängungsprozess wie im Rieselfeld hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubauquartiere haben mittlerweile die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie in Herdern.

Vergabe nach Bonuspunkten für verlängerte Bindungsfristen

Wir schlagen deshalb die Aufnahme eines Vergabeverfahrens mit Bonuspunkten für verlängerte Sozialbindungsfristen in die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt Freiburg vor. So werden die Planungsvorgaben für die zukünftigen Baugebiete schon jetzt klar gestellt und die 50%-Quoten-Regelung wird ergänzt. Es reicht nicht aus, wie im Kommentar der BZ vom 5. März zu fordern: „Stadtteil Dietenbach: Bezahlbar muss es werden“. Ergänzt werden muss: „…und es muss bezahlbar bleiben“. Ein Vergabeverfahren mit Bonuspunkten für längere Sozialbindungsfristen begünstigt zwar faktisch genossenschaftliche Unternehmen, die per Satzung und Unternehmenszweck sowieso auf den dauerhaften Erhalt des bezahlbaren Mietshausbestandes ausgerichtet sind. Trotzdem schließt das Verfahren „normale“ Investoren keineswegs aus. Das ist für die rechtliche Betrachtung wichtig. Denn auch diese Unternehmen können sich bewerben und mit der Verlängerung der Bindungsfristen punkten.

Eine neue Baugenossenschaftsbewegung

Um die historische Chance zu nutzen und möglichst viele Initiativen an den Start zu bringen, wollen wir ein Bau- und Informationsbüro einrichten. Neben der politischen Überzeugungsarbeit des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ wollen wir unsere Erfahrungen und Kenntnisse, die wir beim 3HäuserProjekt im Neubaugebiet Gutleutmatten gewonnen haben, weiter vermitteln und bei der Verwirklichung neuer Bauprojekte im erforderlichen Umfang Hilfestellung leisten.

Denn nur ein geringer Teil der Wohnungssuchenden ist mit den Möglichkeiten der Selbstorganisation vertraut, kennt Wohnprojekte aus eigener Anschauung oder hat gar eigene Projekterfahrungen. Wie viele Wohnungssuchende trauen es sich zu, Gleichgesinnte zu suchen und gemeinsam eine Projektinitiative zu gründen? Die sich dann auf ein Baugrundstück bewirbt, eine GmbH gründet, Eigenkapital und Bankkredite besorgt, Planungs- und Gruppenprozesse durchläuft, das Grundstück kauft und die Bauarbeiten begleitet?

Für diese Bildungs- und Vermittlungsarbeit brauchen wir eure Unterstützung: Zum einen durch die Verbreitung dieser Ideen und Konzepte, zum anderen durch Mithilfe und Beteiligung. Und auch durch Geld: Spenden und laufende Beiträge, um für eine Anlaufphase von 2-3 Jahren einige (geringfügig entlohnte) Stellen als organisatorische Basis einzurichten, da der Berg von Aufgaben nur zum Teil ehrenamtlich bewältigt werden kann. [Spendenkonto IBAN DE41 4306 0967 7900 7044 00 GLS Bank]

Wir hoffen, euch bei unseren zukünftigen Veranstaltungen zu Projekten, Baugebieten und zur Wohnungspolitik begrüßen zu können. Oder bei Workshops und Beratungen unseres gemeinnützigen Bildungsvereins „Wem gehört die Stadt?“, den wir derzeit gründen. Oder als Newsletter-AbonnentIn oder SpenderIn. Und hoffentlich bald beim ersten Spatenstich des ersten Mietshausprojektes in den neuen Baugebieten. Wo? Im Stühlinger-West, Im Zinklern, in Zähringen Nord usw. Oder im Dietenbach.

Die Aktiven vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“

bauverein@wemgehoertdiestadt.org | www.wemgehoertdiestadt.org | www.syndikat.org

Jeden 4. Freitag im Monat 18.00 Uhr: Offenes Treffen zu den neuen Baugebieten für wohnungspolitisch Interessierte und Aktive, Adlerstr. 12, Freiburg (Syndikatsbüro neben Strandcafé)

mit großem Interesse haben wir Ihre Mail vom 2.11.2016 an Herrn Bürgermeister v. Kirchbach zum Thema 50%-Quote gelesen. Da Sie die Mail auch an die Medien weiter geleitet haben, möchten wir Ihre darin geäußerte Meinung nicht unwidersprochen stehen lassen. Sie kritisieren die Aussage des Bürgermeisters, dass im neuen Stadtteil Dietenbach 50% geförderter Mietwohnungsbau vorgesehen sei (BZ-Bericht 30.10.2016 über die Situation von Menschen in oder am Rande der Obdachlosigkeit). Sie verweisen darauf, dass der Gemeinderat bisher keinen solchen Beschluss für Dietenbach gefasst habe. Das ist wohl richtig. Allerdings haben Sie übersehen, dass die Baulandpolitischen Grundsätze, in denen die 50%-Quote verankert ist, generell für neue Baugebiete gelten – also auch für Dietenbach:

„In Freiburg gelten für Neubauten und neue Baugebiete politische Grundsätze, die das Planverfahren, die Finanzierung und die Art der Bebauung betreffen. Diese baulandpolitischen Grundsätze sind am 30. Juni 2009 vom Gemeinderat der Stadt Freiburg beschlossen und zuletzt am 19. Mai 2015 geändert worden.“ (www.freiburg.de/baulandgrundsaetze)

Der diesbezügliche Beschluss des Gemeinderates vom 19.5.2015 lautet: „Die baulandpolitischen Grundsätze sind dahingehend zu ändern, dass bei Schaffung von Baurechten und der Durchführung von privaten Bodenordnungsverfahren im Umfang von 50 % der neu geschaffenen Geschossflächen geförderter Mietwohnungsbau zu realisieren und zu belegen sind. Ausnahmen hiervon sind im Einzelfall zu begründen und vom Gemeinderat zu beschließen.“

Offensichtlich ist das Statement des Bürgermeisters v. Kirchbach im zitierten Zeitungsbericht pro 50%-Quote in Dietenbach weit mehr durch die Beschlusslage des Gemeinderates abgedeckt als Ihre Unterstellung, diese Quote gelte hier nicht.

Zur inhaltlichen Begründung Ihrer Kritik an der 50%-Quote berufen Sie sich auf die „fachlich fundierten Empfehlungen ausgewiesener Wohnungsbauexperten“ des Empirica Instituts vom 10.10.2016, das die Stadtverwaltung in Auftrag gegeben  hatte. Darin wird die These aufgestellt:

„Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.“

Als Begründung führt Empirica an:
„Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie der Bau sozialer Infrastruktur oder eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.“

Wir als nicht ausgewiesene Wohnungsbauexperten haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei ALLEN Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Warum sollte ein Gewinn orientierter Wohnungsbauinvestor auf Renditen verzichten und aus Nettigkeit an „untere-Mittelschicht“-Familien günstiger vermieten als an betuchtere Wohnungsbewerber? Warum sollteder nette Investor weniger Miete verlangen als der weniger nette Markt-Konkurrent vom Neubauprojekt auf dem Nachbargrundstück?

Wir haben sie gesucht, diese Angebote von günstigen, frei finanzierten Mietwohnungen, auf den quotenfreien Baugrundstücken wie beispielsweise im boomenden Neubauviertel Güterbahnhof-Nord. Hier jedenfalls sind sie nicht zu finden. Aber vielleicht haben sie sich verschämt hinter den hochpreisigen Angeboten mit 15 oder 16 €/m² Kaltmiete versteckt? Oder wir haben sie bei den zahlreichen Angeboten von Eigentumswohnungen zum bescheidenen Kaufpreis um die 4.950 €/m² einfach übersehen?
Vielleicht aber weiß der Verfasser der Empirica-Studie, wo denn diese frei finanzierten, bezahlbaren und quotenfreien Mietwohnungen gebaut werden?

Mit freundlichen Grüßen

für den Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

haben Sie das jemals durchgerechnet? Sollte der Gemeinderat dem Appell von Herrn  Baubürgermeister Haag folgen (BZ 10.12.15) und die 50-Prozent-Regelung für geförderte Mietwohnungen zurücknehmen, werden z.B. im zukünftigen Baugebiet Dietenbach von geplanten 5000 Wohnungen ganze 750 (!) Wohnungen (15 %) als geförderte Mietwohnungen errichtet. Denn die frühere Regelung schreibt zwar 30% geförderte Wohnungen vor, davon aber die Hälfte als Eigentumswohnungen, also auch 15 Prozent!  (.pdf)

Das Ergebnis der Bebauung naturnaher Flächen mit einem neuen Stadtteil wäre dann –  neben den 750 bezahlbaren Wohnungen – also 4250 Wohnungen von insgesamt 5000  Wohnungen (!), die entweder als teure Eigentumswohnungen oder als hochpreisige  freifinanzierte Mietwohnungen auf den Markt kämen. Ist das nicht eine ausgesprochen  magere soziale Ausbeute für das Baugebiet Dietenbach? Ganze 750 Wohnungen mit  Mieten von dann etwa 7-8 €/m2 gegenüber 4250 Wohnungen für Menschen mit  mindestens 6-stelligem Eigenkapital, die von den Wohnungseigentümer zwar auch  vermietet werden können, falls kein Eigenbedarf vorliegt; dann aber mit Mieten deutlich  über 10 €/m2, vermutlich zwischen 12-16 €/m2, da die Mietpreisbremse bei der  Erstvermietung von Neubauwohnungen nicht gilt!

Nach einer Auswertung des Internetportals IMMOWELT (Spiegelonline 15.12.15) hat in  den Großstädten der Ballungsräume etwa die Hälfte der Bevölkerung Anspruch auf eine  geförderte Mietwohnung: Das sind auch für Freiburg etwa 50 % – und nicht 15 %, die  beschlossene Quote ist also genau richtig. Da ist noch nicht einmal der gesteigerte Bedarf  für die Flüchtlinge und andere Menschen in Wohnungsnot erfasst!

Es überrascht nicht wirklich, wenn die Oligarchen der Bauwirtschaft nicht müde werden die  50-Prozent-Regelung zu attackieren mit dem originellen Argument, geförderter  Mietwohnungsbau sei unwirtschaftlich und ein Markthemmnis. Klar wollen die lieber ihren  Kapitalanlegern eine stattliche Rendite versprechen. Ein Blick in das aktuelle Baugebiet  Gutleutmatten aber zeigt, dass bei vergleichbaren Ausschreibungsbedingungen mit 50 %  gefördertem oder gebundenem Mietwohnungsbau die Investoren Schlange stehen und sich bis zu 10-fach auf die Grundstücke bewerben – wenn es denn sein muss! Das  konnten wir an Hand von Gemeinderatsdrucksachen in unserem Offenen Brief an Stadtverwaltung und Gemeinderat belegen, den Sie, Herr Baubürgermeister, bis heute nicht beantwortet haben.

Auch könnte eine besondere Berücksichtigung von Kleingenossenschaften, wie sie bisher nur für die privateigentumsorientierten Baugruppen vorgesehen ist, eventuelle Lücken schließen. Auch eine Erweiterung der Kapazitäten der Freiburger Stadtbau durch  Kooperation mit selbstorganisierten „Huckepackprojekten“ könnte an Erfahrungen in anderen Städten anknüpfen – die zwar weit weg wie die etwa hunderte von Kilometern entfernten Städte Hamburg, München und Berlin, aber per Telekommunikation erreichbar  und immerhin noch im Geltungsbereich der deutschen Rechtsprechung.

Die Abschaffung der 50-Prozent-Regelung, die Sie, Herr Baubürgermeister, und die  Stadtverwaltung befürworten, bedeutet ganz konkret am Beispiel Dietenbach auch  Folgendes: Wenn von 2500 potentiell geförderten Mietwohnungen, wie sie jetzt  vorgesehen wären, nur noch 750 Wohnungen bleiben, wird für die übrigen 1750  Wohnungen auf die Fördermittel aus den Landeswohnungsbauprogrammen verzichtet  werden – mit dem Segen der Stadtverwaltung. Die Fördermittel für eine 80-m2-Wohnung betragen rund 200.000 € zinsfrei für 25 Jahre; sie summieren sich bei 1750 Wohnungen auf 350 Millionen Euro auf! Will die Stadtverwaltung wirklich darauf verzichten und stattdessen die Baufinanzierung über Kapitalmarktdarlehen ohne Sozialbindung  präferieren – damit die Bauoligarchen bei Laune bleiben! Wäre das nicht sehr bedauerlich  für die für 1750 Miethaushalte, die dann keine bezahlbare Wohnung finden?

Auf welchen zusätzlichen Neubauflächen will die Stadtverwaltung denn die benötigten  Mietwohnungen bereitstellen? Mit der 50-Prozent-Quote entstehen im Dietenbach 2500  geförderte Mietwohnungen. Mit der früheren 15-Prozent-Quote sind es nur 750  Wohnungen, also braucht es zusätzlich zwei weitere Baugebiete von der Größe  Dietenbachs (750 + 750 + 750 = 2250) sowie ein halbes Baugebiet von der Größe  Gutleutmattens (500 / 2 = 250). Das wäre absurd: Drei und ein Drittel neue Baugebiete  wie Dietenbach, wollen Sie das? Wir wollen, dass die 50-Prozent-Quote bleibt!

Baugebiete sind keine nachwachsenden Rohstoffe.
Gerne beraten wir Sie bei den Fragen der praktischen Umsetzung und möchten Sie schon im Voraus zu unseren Veranstaltungen und Workshops zum Dietenbach und anderen Neubaugebieten einladen, über die wir Sie rechtzeitig informieren werden.

wir danken der Geschäftsleitung der Freiburger Stadtbau GmbH für ihre detaillierte Stellungnahme, insbesondere zu unserem Rechenbeispiel für geförderten Mietwohnungsbau. (unsere Stellungnahme als .pdf)

„Niemand kann ständig das Gesetzbuch unterm Arm tragen“ sagte einst ein Innenminister und verlor darüber fast sein Amt (H. Höcherl, Abhöraffäre 1963). Auch das Handelsgesetzbuch HGB ist ein unhandlicher, schwerer Wälzer, sollte aber bei Gewinnermittlung und Bilanzen beachtet werden (auch wenn es sich nicht um Minister, sondern um die Geschäftsleitung eines kommunalen Wohnungsunternehmens handelt). – Hatten wir uns verrechnet? Wie kommt die Stadtbau bei gleichen Ausgangszahlen zum gegenteiligen Ergebnis, nämlich zu einem Fehlbetrag  von 1,44 €/m² statt zu einem Überschuss von 1,00 €/m²? Das ist eine Differenz von 2,44 €/m² Wohnfläche u. Monat!

1. Gewinnermittlung

Wenn wir unsere Wirtschaftlichkeitsberechnung (links) und die der Stadtbau (rechts) in einer Tabelle nebeneinander stellen (und nicht auf zwei verschiedenen Seiten hintereinander), fällt ins Auge, dass die Stadtbau eigentümlicher Weise den Posten „Eigenkapitalverzinsung“ bei den Ausgaben aufgelistet hat (dunkelgrau hinterlegt rechts), der dann als „Kosten“ die Miete von vornherein mit 2,06 €/m² belastet.

Das kann man so darstellen. Es wäre aber nett gewesen, wenn die FSB dazu geschrieben hätte, dass ihre „Vergleichsrechnung“ in entscheidenden Punkten vom Rechenansatz des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ abweicht (und auch vom L-Bank-Rechenschema für geförderten Mietwohnungsbau sowie von den HGB-Vorschriften zur Gewinnermittlung). Bei der Rechnung des Bauvereins, der L-Bank und nach HGB ist nämlich der Gewinn bzw. die Eigenkapitalverzinsung keine Ausgabe; sondern es werden wie im richtigen Leben die wirklichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Erst was dann übrig bleibt ist der Überschuss oder Gewinn; daraus errechnet sich, bezogen auf das Eigenkapital, die Eigenkapitalverzinsung. – Wenn man wie die Stadtbau von vornherein den erwünschten Gewinn von 3 % Verzinsung des Eigenkapitals als „Kosten“ in Rechnung stellt, kann nur ein negativer Betrag herauskommen. Womit die Stadtbau ihre These, dass geförderter Mietwohnungsbau unwirtschaftlich sei, „bewiesen“ hätte.

Hingegen errechnet sich bei einer seriösen Gewinnermittlung ein Überschuss von 1,00 €/m², das ergibt, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital, eine Eigenkapitalverzinsung von 1,14 % schon im ersten Jahr nach Bezugsfertigkeit. Die ist bescheiden, liegt aber deutlich im positiven Bereich (und entspricht etwa der Durchschnittsverzinsung der Direktkredite).

Trotzdem hat ein Run auf die Grundstücke im Investorensegment von Gutleutmatten stattgefunden, bei denen ja generell eine Quote von 50 % geförderter oder gebundener Mietwohnungsbau vorgeschrieben war. Leider hat die FSB in ihrer Stellungnahme vermieden, auf diesen hochinteressanten Aspekt einzugehen.

Für Freiburger Bürger und quasi Miteigentümer des städtischen Wohnungsunternehmens stellt sich die Frage, warum die Stadtbau beim dringend notwendigen Wohnungsbau in den ersten Jahren der Vermietungsphase überhaupt eine höhere Eigenkapitalverzinsung als 1,14 % erwirtschaften will. Reicht nicht eine schwarze Null, wenn die Kosten gedeckt werden? Denn das Eigenkapital der FSB stammt entweder aus Steuergeldern des städtischen Haushaltes oder aber aus Überschüssen aus Vermietung, Wohnungsverkäufen und Bauträgergeschäft, die ja bereits verzinstes Eigenkapital darstellen.

2. Eigenkapitalanteil

Als weiteren Unterschied in der obigen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Stadtbau fällt der Posten „Zinskosten E-Darlehen“ auf (hellgrau hinterlegt, rechts oben), der das Ergebnis um 0,38 €/m² weiter verschlechtert. Dieses E-Darlehen wird notwendig, weil die Stadtbau nur den geforderten Mindestanteil von 25 % Eigenkapital einsetzen will, während die Rechnung des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ 31,8 % Eigenkapital ausweist:

Wir erinnern: Die Stadtbau betont regelmäßig ihre überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote und begründet Mieterhöhungen auch mit der Notwendigkeit, für den Wohnungsneubau  „Eigenkapital zu generieren“. Das Eigenkapital der FSB betrug 2014 laut Jahresbericht rund 126 Mio. €. Bezogen auf die Bilanzsumme von rund 410 Mio. € ergibt das eine Eigenkapitalquote von 30,4 %. Warum wird beim geförderten Mietwohnungsneubau das Eigenkapital nicht mindestens mit dieser Quote eingesetzt?

3. Baukostenermittlung

Anders als die Stadtbau unterstellt, wurden bei den angesetzten Baukosten von 2.600 €/m² Wohnfläche  (Gesamtkosten von 3.300 €/m²) weder „der Energiestandard unberücksichtigt gelassen“, noch die erforderlichen Stellplätze. Wie in Gutleutmatten generell vorgeschrieben, ist das 3HäuserProjekt im Energiestandard KfW 55 geplant und ebenso die Quote von einem Stellplatz je Wohnung in den Tiefgaragen unter den Gebäuden berücksichtigt worden. Die sind teuer genug! Die Kosten wurden nicht vom 3HäuserProjekt selbst, sondern von den beauftragten Architekten der Werkgruppe Freiburg ermittelt – die übrigens auch Mietwohnungen im Auftrag der FSB planen und bauen z.B. an der Berliner Allee.

4. Direktkredite und „echtes Eigenkapital“

Im Hinblick auf die Finanzierung durch Direktkredite erklärt die Stadtbau: „Aus unserer Sicht wäre ein solches Modell nach den Förderrichtlinien des Landes nicht förderfähig.“ Tatsächlich werden Direktkredite durch eine Gesetzesänderung nicht mehr als Eigenkapital(-ersatz) anerkannt (anders als in früheren Jahren bei geförderten Projekten des Mietshäuser Syndikats, z.B. Grether, SUSI oder Woge & Arche im Sonnenhof/Vauban). Deswegen wurde in den Verhandlungen des 3Häuserprojekts mit der L-Bank vereinbart, den Eigenkapitalanteil für die geförderten Mietwohnungen nicht durch Direktkredite, sondern durch eine entsprechende Erhöhung des Stammkapitals der Hausprojekt-GmbHs aufzubringen (wobei sich die Hausvereine als GmbH-Gesellschafter über Direktkredite refinanzieren). Die Berichterstattung darüber scheint der FSB entgangen zu sein (z.B. BZ 30.3.2015).

GmbH-Stammkapital ist (ebenso wie Aktien- oder Genossenschaftskapital) zwar immer noch „kein echtes erwirtschaftetes Eigenkapital“, wie es die Stadtbau für erforderlich hält. Denn dieses kann nur aus Gewinnen stammen, die es aber bei der Neugründung durch eine MieterInnen-Initiative noch nicht geben kann; sonst wäre die Mietwohnraumförderung allein auf etablierte Wohnungsunternehmen mit großen Beständen eingeschränkt.

Außerdem möchten wir die Stadtbau höflichst darauf hinweisen, dass ihr eingesetztes Eigenkapital nur zum Teil den strengen Anforderungen entspricht, die sie an das 3HäuserProjekt stellt. Denn im Jahresabschluss 2014 wird Eigenkapital in Höhe von rund 126 Mio. € ausgewiesen; darin enthalten ist ein Posten von rund 39 Mio. € Stammkapital (30,9 %).

5. Ende der Zinsbindungsfrist

Die Stadtbau hat unser Rechenbeispiel noch um eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Ende der Zinsbindungsfrist ergänzt (rechter Block), mit verheerendem Ergebnis: Das laufende Defizit von 1,44 €/m² und Monat, wie es die Stadtbau rechnet, schnellt dann schlagartig fast auf die dreifache Höhe von 3,98 €/m² und Monat hoch: Denn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist fällt der zinslose Förderkredit der L-Bank weg und ein marktüblich verzinstes Bankdarlehen tritt an die Stelle.

Anders als im richtigen Leben, verzichtet die Stadtbau in ihrer Rechnung großzügig auf auch nur ein Cent Mieterhöhung in all den Jahren, und erstaunlicherweise auch auf die übliche „Mietanpassung“ an den Mietspiegel nach Wegfall der Sozialbindung.

Bei so viel Eifer, unsere Kalkulationen als unwirtschaftlich darzustellen, kann man schon mal übersehen, dass für geförderte Mietwohnungen in Gutleutmatten gemäß Vermarktungskonzept nur die Variante mit 25-jähriger Sozial- und Zinsbindungsfrist zulässig ist, und nicht die mit 15-jähriger Frist, mit der die Stadtbau rechnet. (Was schon eigenartig ist, wo die FSB dort selber geförderte Mietwohnungen baut.) Dann kann aus der jährlichen Abschreibung ein Tilgungsbetrag von 52 €/Jahr x 25 Jahre = 1.300 € vom ursprünglichen Förderkredit (2.250 €) abgezogen werden, und es verbleibt eine Restschuld von 950 € (statt 1.575 € in der FSB-Rechnung).

In unserer Prognose berücksichtigen wir den „Häuslebauer-Effekt“: Die Schulden sinken, während das allgemeine Preisniveau steigt. In den vergangenen 25 Jahren ist der Verbraucherpreisindex für Wohnungsmieten um 46 % gestiegen. Rechnen wir sicherheitshalber nur mit 40 %, was einer durchschnittlichen jährlichen Mietpreissteigerung von 1,6 % entspräche. Dann steigt die Miete in 25 Jahren um 2,60 € auf 9,10 €/m² und Monat. Dieser Wert läge dann immer noch deutlich unter der heutigen(!) Mietspiegelmiete von rund 10,00 €/m² in Gutleutmatten.

6. Eigenkapitalaufbringung

Auch wenn diese Renditeaussichten für Investoren und Bauträger nicht den Träumen entsprechen, scheinen sie doch ausreichend Anlagekapital zu mobilisieren: Bei der Ausschreibung für die Grundstücke auf Gutleutmatten sind sie nachweislich Schlange gestanden, trotz vorgegebener 50-Prozent-Quote sozial gebundener Mietwohnungen. Wir können es kaum fassen, wenn die Stadtbau als etabliertes und vor Bonität und Eigenkapital strotzendes kommunales Wohnungsunternehmen mit umfangreichen Wohnungsbeständen beklagt, nicht über die kreativen Möglichkeiten von selbstorganisierten Mietshausprojekten zu verfügen. Falls hier tatsächlich ein Engpass für den Neubau von Mietwohnungen bestehen sollte, müsste bei der Stadtbau neben Wirtschaft und Technik dringend ein drittes Geschäftsfeld zur Beschaffung von Eigenkapital eingerichtet werden. (Es muss gar kein dritter Geschäftsführer eingestellt werden, ein Prokurist genügt). Zum Einstieg ins Thema könnten wir der Stadtbau einen Kreativ-Workshop anbieten und sie aufklären.
„Die Vorstellung, dass Mieter für eine 80 m²-Wohnung eine Mieterdarlehen in einer Größenordnung von 80.000 € erbringen – wohlgemerkt für eine Mietwohnung – und dies zudem evtl. zinslos zur Verfügung stellen müssten“,
hält die Stadtbau für „abwegig“. Wir auch. Unsere Projekte sind „barrierefrei“ für Menschen ohne Eigenkapital. Denn dieses wird eingebracht in Form von vielen kleinen Direktkrediten von UnterstützerInnen, die mit ihrem Geld nicht das Geschäftsmodell der Wachstums- und Gewinnsteigerung finanzieren, sondern eine soziale und nachhaltige gesellschaftliche Entwicklung unterstützen wollen. Auch Bauprojekte der Stadtbau könnten attraktiv werden, wenn der Gemeinderat sich dazu durchringt, z.B. in den neuen Baugebieten exemplarisch Transparenz, Partizipation und dauerhafte soziale Bindung dem jeweiligen Haus- oder Quartiersverein der MieterInnen vertraglich zuzusichern.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ e.V.