Wir möchten an die letzten Fragen in deinem BZ-Gastbeitrag anknüpfen:
„Die ehemalige Intendantin Barbara Mundel hat Freiburg verlassen. Ihre (Stadt-)Jubiläumsfrage ‚In welcher Stadt wollen wir leben?‘ hat sie dagelassen. Hat diese Stadt den Mut über die Grenzen des Wachstums nachzudenken?“

Gute Fragen. Angenommen, eine Grenze des Wachstums wird anvisiert, bezogen auf die Siedlungsfläche der Stadt Freiburg. Wer entscheidet eigentlich, welche wohnungssuchenden Haushalte zum exklusiven Kreis derer gehören, die in Freiburg auf eine Wohnung hoffen können? Wer muss ins Umland ziehen? Wohin mit den Haushalten, die Ihre Wohnung verlieren durch Eigenbedarfskündigung oder nicht mehr leistbare Mieterhöhungen? Fragen über Fragen.

Du hast völlig recht, wenn du schreibst:
„Wie sozial, ökologisch, nachhaltig, plus-energetisch, kinderfreundlich, seniorengerecht, inklusiv und klimaneutral der neue Stadtteil werden kann, das entscheidet sich nicht am 24. Februar, sondern erst später, und zwar am Markt.“

Aber das gilt nicht nur für Dietenbach. Wie sozial, ökologisch, nachhaltig usw. die Altbauviertel der Stadt Freiburg sein werden – mit Nachverdichtung im Bestand durch Dachgeschossausbau, Aufstockungen, überbaute Parkplätze, Supermärkte und Brachflächen – entscheidet sich sich ebenfalls nicht am 24. Februar, sondern erst später, und zwar ebenfalls am Markt.

Aber wer entscheidet „am Markt“? Wer sind die Akteure? Beispiele aus den vergangenen Jahren:

HERDERN AM HANG: Ein kleines Baugebiet (nördlich der umstrittenen Pferdewiesen). Hier wurde die Umwandlung eines kleineren Landschaftsschutzgebietes in ein exklusives Baugebiet durchgesetzt, und zwar auf Betreiben alteingesessener Herderner Familien, die so ihre ererbten Gartengrundstücke für Millionenbeträge an betuchte Kaufwillige verkaufen konnten. Darunter sicher auch junge Familien, vermutlich aus dem gehobenen Mittelstand, wie ihn kürzlich Friedrich Merz neu definiert hat, und vermutlich kein Haushalt eines Krankenpflegers oder einer Feuerwehrfrau. Hier trafen die Entscheidung, welche der wohnungssuchenden Haushalte eine Wohnung bekommen können, die privaten Eigentümer der ehemaligen Gartengrundstücke, und zwar zu Marktbedingungen.

ALTER GÜTERBAHNHOF: Von der Herderner Hanglage blickt man herab auf die Baukräne des Alten Güterbahnhofs. Dort werden etwas weniger schicke dicke Klötze mit Eigentumswohnungen errichtet, zum Kaufpreis ab 6.000 €/m2, die gegebenenfalls auch vermietet werden (Kapitalanlage), günstig ab 16 €/m2 kalt, nicht gerade das, was wohnungssuchnde Haushalte der mittleren Einkommenklassen aufbringen können.
Die Vorentscheidung über die „Preis-Frage“ traf die private Grundstückseigentümerin, die Deutsche Bahn AG, die ihre nicht mehr benötigten Bahnhöfe und Gleisstrecken an ihre Tochter Aurelis Real Estate GmbH & Co KG versilberte. Diese ist mittlerweile über verschiedene Verkäufe sicher in die Hand internationaler Finanzinvestoren gelangt, mit gravierenden Auswirkungen auf die Auswahl und die Preisgestaltung der beteiligten Bauträger am Alten Güterbahnhof.

ALTBAUBESTAND KLEINER & SAUER: Die Südwestdeutsche Bau-Union des Herrn Kleiner konnte Hunderte preisgünstiger Mietwohnungen vom Staat zum Schnäppchenpreis erstehen (ehemalige „Franzosenwohnungen“), um sie mit Sauer Immobilien Haus für Haus systematisch zu entmieten, „aufzuwerten“ und als Eigentumswohnungen zu vermarkten. Selbstverständlich mit ökologischem Ausbau der Dachgeschosse, vor allem im Quartier westlich der Merzhauser Straße; im Stühlinger auch mit architektonisch gewagten und energetisch ausgefeilten Aufstockungen.
Die Entscheidung welcher wohnungssuchende Haushalt zum Zuge kommt lag auch hier bei den Grundstückseigentümern, gekoppelt mit der Entscheidung, dass die bisherigen Mietparteien ausziehen müssen.

Eine weitere Frage taucht auf:
Wo sollen die vielen Wohnungssuchenden etwas Bezahlbares finden, die in den anderen Altbauvierteln Freiburgs verdrängt worden sind und laufend verdrängt werden? Auch die Miethaushalte aus dem Rieselfeld und Vauban, deren Wohnungen aus der Sozialbindung gefallen sind? Wird Freiburg lebenswert und exklusiv – eine Stadt der Verdrängung?

DIETENBACH IST ÜBERALL. Es scheint, dass die Überschrift deines BZ-Gastbeitrages „Dietenbach ist überall“ den Nagel auf den Kopf getroffen hat. Die Vermarktungsproblematik , die du für Dietenbach so herausgestellt hast, gilt ja auch für die Altbauviertel innerhalb der Siedlungsflächen der Stadt Freiburg, ob sie nun durch eine Grenze des Wachstums eingehegt werden oder nicht.

Doch Dietenbach, wenn es als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme umgesetzt würde, hätte einen entscheidenden Vorzug vor den Altbaugebieten: Hier entscheiden keine privaten Grundstückseigentümer aufgrund von Höchstgeboten der Immobilienentwickler, sondern der Gemeinderat diskutiert öffentlich und kann nach sozialen Kriterien über Vergabe- und Vermarktungskonzepte abstimmen. Insbesondere könnte es gelingen, einen größeren Anteil der Grundstücke durch genossenschaftliche Mietshausprojekte dauerhaft dem Immobilienmarkt zu entziehen. Das ist eine Chance. Nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Viele Grüße aus dem alten Grethergelände von

Stefan Rost Regina Maier

Im Auftrag
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

P.S. Als inhaltliche Fortsetzung dieses Offenen Briefes empfehlen wir den BZ-Gastbeitrag von Stefan Rost vom 13. Februar: „Freiburg lebenswert und exklusiv?“.
http://www.badische-zeitung.de/mit-der-50-prozent-quote-ist-dietenbach-eine-einmalige-chance

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

die Stadtverwaltung hatte es gut versteckt, das Ei. Passend zu Ostern haben wir es gefunden:

Die 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach!

Entdeckt haben wir das dicke Ei in der Anlage 19 (!) der 44-seitigen Gemeinderatsdrucksache zur „Wohnraumsituation in Freiburg – Analysen, aktueller Bericht, Maßnahmen“ (G-17/230), die Sie am 20.11.2017 der Presse vorgestellt haben, mit der kraftvollen Einleitung:

„Wir tun seit Jahren alles, was in unserer Macht steht, um Freiburgs Bürgerinnen und Bürger mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen.“

Gesucht hatten wir eigentlich die 50-Prozent-Quote bzw. die Stellungnahme der Verwaltung dazu, da diese immerhin aktuell gültiger Beschluss des Gemeinderates ist: doch kein Wort davon in der umfangreichen Drucksache samt Anlagen. Stattdessen finden wir im mageren 15-zeiligen Absatz zum Thema „Neuer Stadtteil Dietenbach“ (Seite 11) den vagen Hinweis, dass der „bedarfsgerechte Anteil an gefördertem Wohnraum“ in der GRAG, der „gemeinderätlichen Arbeitsgruppe“, bereits vor einem guten Jahr diskutiert wurde, und

„…von externen Experten, u.a. Prof. Harlander, dem empirica-Institut und dem Fachbeirat Dietenbach…diesbezügliche Vorschläge erarbeitet (wurden). Favorisiert wurde dabei ein 3-Säulen-Modell, das neben dem freifinanzierten und dem geförderten Wohnraum auch mietpreisgedämpften Wohnraum enthält (Anlage 19).“

1. Das dicke Ei

Dort in Anlage 19 („Stellungnahmen zum Thema mietpreisgedämpfter Wohnraum für das Projekt Dietenbach“) entdecken wir das dicke Ei, auf Seite 17 in einer Vortragsfolie von Prof. Harlander (Architektur- und Wohnsoziologe Uni Stuttgart), eingebettet in das sogenannte 3-Säulen-Modell: die neue 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach, die jetzt offenbar „favorisiert wird“. Ein Text mit Begründung ist nicht vorhanden. Wir zitieren (Hervorhebung von uns):

Sozialer Mietwohnungsbau 25 %
Gebundener Mietwohnungsbau 10 %
Eigentumsförderung 15 %
Förderung gesamt 50 %
Freifinanzierter Miet- u. Eigentumswohnungsbau 50 % (Zitat Ende)

Oho, 25 Prozent geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach? Da sind wir doch mächtig gespannt, wie der Herr Professor den „bedarfsgerechten Anteil“ ermittelt hat. Wo sind die Rechnungen und Unterlagen? Wie verliefen die Diskussionen hinter den verschlossenen Türen der nicht-öffentlich tagenden gemeinderätlichen Arbeitsgruppe?

Laut der aktuellen Studie des Pestel-Instituts „Das Baujahr 2018 im Fakten-Check“ vom Februar 2018 haben in den Großstädten mittlerweile 35 % bis 50 % der Haushalte aufgrund ihres Einkommens Anrecht auf eine geförderte Mietwohnung. Aber ausgerechnet in Boomtown Freiburg soll das anders sein und eine Quote von 25 % gefördertem Mietwohnungen „bedarfsgerecht“? In einer Stadt, die Spitze ist bei den Wohnkosten, aber (zusammen mit Mannheim) landesweites Schlusslicht bei den durchschnittlichen Haushaltseinkommen?

Wie wurde der „bedarfsgerechte Anteil geförderter Wohnungsbau“ ermittelt?

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir bitten Sie um eine nachprüfbare Beantwortung dieser Frage und um eine entsprechende Ergänzung bzw. Korrektur der Drucksache G-17/230.

2. „Von guten Beispielen lernen“

Interessanterweise ist zu Beginn der Bebauung des benachbarten Stadtteils Rieselfeld Anfang der 1990er Jahre tatsächlich auch eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau geplant worden (also noch vor Ihrer Amtszeit, Herr Oberbürgermeister). Das offenbarte uns ein Vortrag, der im Rahmen der städtischen Veranstaltung zur Bürgerbeteiligung Dietenbach am 18.2.2016 im Bürgerhaus in Zähringen stattfand, mit dem Titel: „Ein neuer Stadtteil entsteht – von guten Beispielen lernen“. Als eines der drei „guten Beispiele“ wurde vom ehemaligen Leiter der Projektgruppe Rieselfeld die Entwicklung des Neubaustadtteils präsentiert, unter anderem diese Tabelle:

So erstaunlich der rapide Schwund der geförderten Mietwohnungen und die Zunahme der Eigentumswohnungen ist, so erstaunlich ist auch die Tatsache, dass damals eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für notwendig erachtet wurde: offenbar als „bedarfsgerechter Anteil“. Heute, im Zeitalter des Neoliberalismus, empfehlen Experten, die die Stadtverwaltung ausgewählt hat, einen gerade mal ein halb so großen Anteil von 25 % gefördertem Mietwohnungsbau als „bedarfsgerecht“! Und das beim derzeitigen Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen, der sich seit Jahren verschärft, insbesondere für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen. – Oder hat sich der Professor nur verrechnet?

Warum will die Stadtverwaltung in der Frage der Quote entgegen ihrer Ankündigung nicht „vom guten Beispiel“ Rieselfeld lernen und es beim Beschluss des Gemeinderates von 50 % geförderter Mietwohnungsbau belassen? Man könnte meinen, dass die höheren Quoten für geförderten Mietwohnungsbau, die zunächst in Aussicht gestellt (und dann wie auch im „guten Beispiel Rieselfeld“ nur zum kleinen Teil umgesetzt) werden, die Funktion eines „Dosenöffners“ für hochpreisiges Bauen auf der grünen Wiese haben.

3. Noch ein dickes Ei: Die Empirica-Studie

Es geht auch noch krasser: Nur eine Quote von maximal 10-15 % geförderten Mietwohnungsbau fordert der Experte Dr. Braun, Verfasser der Stellungnahme des Empirica-Instituts („Auswirkungen von zu hohen Förderquoten im Segment des geförderten Mietwohnungsbaus“), indem er das 25-%-Segments für geförderte Wohnungen noch in Miet- und Eigentumswohnungen aufteilt. Da bleiben dann gerademal üppige 10-15% Anteil geförderter Mietwohnungsbau:

„…empfiehlt empirica eine maximal 25%-Quote für den sozialen Wohnungsbau (Miet- und Eigentumswohnungen) kombiniert mit einer 20%-Quote für den ‚gedämpften‘ Mietwohnungsbau.“ (Anlage 19, Seite 4; Hervorhebung durch uns)

Denn, so die These von Empirica und ihre Begründung:

„Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.“

„Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie…eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.“

Wir als nicht ausgewiesene Wohnungsbauexperten haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei allen Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Nach der Empirica-Theorie müssten auf den völlig quotenfreien Baugrundstücken des boomenden Neubauviertels Güterbahnhof-Nord deutlich günstigere, frei finanzierte Mietwohnungen zu finden sein als zum Beispiel im quotenbelasteten Neubauviertel Gutleutmatten. Das ist aber nicht der Fall und kann empirisch nachgeprüft werden: Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen liegen hier im Schnitt nicht höher als die marktüblichen 15-16 €/m² wie am Güterbahnhof und sind hier wie dort kaum erschwinglich für die „untere Mittelschicht“ des Doktor Braun von Empirica.

Aber anders als von der Empirica-Studie suggeriert, können auch sogenannte Mittelschicht-Haushalte (Feuerwehrfrau, Krankenpfleger, Busfahrerin) in geförderten Mietwohnungen ziehen, denn die Einkommensgrenzen liegen in Baden Württemberg wesentlich höher als in anderen Bundesländern:

1-2 Personen 47.600 € | 3 Pers. 56.600 € | 4 Pers. 65.600 € | 5 Pers. 74.600 € pro Jahr

4. Das Überraschungs-Ei

An einer Stelle (Seite 4 unten) bietet die Empirica-Studie noch einen verblüffend offenen Einblick in die Denke der Immobilienbranche, aus der sich eine ebenso verblüffende Schlussfolgerung ziehen lässt:

„Je schärfer die Qualitätsspreizung innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers, desto eher werden Vermieter darauf achten, an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen zu vermieten. Mit dieser Strategie minimieren sie das Mietausfallwagnis und das spezielle Risiko sozialer Konflikte.“

Wenn aber Investoren nicht auf Renditen verzichten, wie Dr. Braun anfangs richtig konstatierte, warum sollten sie nicht immer an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen vermieten, um die Risiken für ihre Rendite zu minimieren? Also:

Nicht die 50-%-Quote geförderter Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht, sondern das Geschäftsmodell der Investoren: Gewinnmaximierung.

Fazit: Grundstücken für den Mietwohnungsbau sollten vorrangig an Unternehmen mit Trägerkonzepten vergeben werden, bei denen das Interesse der Mietparteien an dauerhaft bezahlbaren Mietwohnungen im Fokus steht, nicht die Gewinnmaximierung: (Klein-) Genossenschaften und vergleichbaren Formen (z.B. Mietshäuser Syndikat) oder andere gemeinwohlorientierte Unternehmen.

Mit einem Offenen Brief vom 17.4.2017, der auch der Stadtverwaltung und dem Gemeinderat zugegangen ist, haben wir vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“ auf diese Zusammenhänge und den zugrunde liegenden Denkfehler in der Empirica-Studie hingewiesen – offenbar ohne Erfolg. Deshalb muss die Gemeinderatsdrucksache G-17/230 um einen Hinweis auf die fehlerhaften Schlussfolgerungen in der Expertise ergänzt werden, einschließlich einer sachlichen, durch Fakten belegten Darstellung.

5. Bürgerbeteiligung

In der Pressemitteilung vom 20.11.2017 haben Sie und Ihre Bürgermeisterkollegen die Drucksache G-17/230 „Wohnungssituation in Freiburg“ als „umfassende Analyse und Maßnahmen“ vorgestellt. Wäre auf 44 Seiten und 21 Anlagen nicht noch ein wenig Platz gewesen für den folgenden, nicht ganz unwichtigen Beitrag?

Der stammt nicht von uns, sondern aus der Broschüre des Amtes für Projektentwicklung und Stadterneuerung/Projektgruppe Dietenbach „Ein neuer Stadtteil entsteht – Ergebnisse des Bürgerdialogs zum neuen Stadtteil Dietenbach“ (Stand 7.3.2017), die beim Bürgerforum „Städtebaulicher Wettbewerb – Neuer Stadtteil Dietenbach“ am 1.3.2018 ausgelegt wurde.

„Geförderter Mietwohnungsbau

Bezahlbarer Wohnraum war eines der wichtigsten Themen im Bürgerdialog. Hier bestand die Sorge, dass der Wohnungsmarkt dies nicht regeln kann, sondern viel mehr eine Steuerung von Seiten der öffentlichen Hand erforderlich wird. In allen öffentlichen Veranstaltungen verwiesen Teilnehmende deshalb auf die Bedeutung des vom Gemeinderat beschlossenen Anteils von 50 Prozent gefördertem Mietwohnungsbau an allen neu gebauten Wohnungen. Für diesen sollten lange Bindungsfristen gelten.“ (Hervorhebung von uns)

6. Verdrängung Im Altbaubestand und die Neubaugebiete

Weitgehend ausgespart in der Drucksache wird das Thema der Verdrängung in den Altbauquartieren, trotz anhaltender öffentlicher Debatte:

„…Mieten und Immobilienpreise klettern rasant. Familien fliehen ins Umland, Durchschnittsverdiener geben einen Großteil fürs Wohnen aus, Besserverdiener verdrängen Geringverdiener. Auf diese soziale Frage blieb die Verwaltung lange eine Antwort schuldig. Es war der Gemeinderat, der im November 2011 von der Rathausspitze ein „Handlungsprogramm Wohnen“ einforderte…“ (BZ 24.2.2018)

Zwar stellt die Presseerklärung zur Drucksache einen Bezug zwischen dem Handlungsprogramm Wohnen und dem neuen Stadtteil Dietenbach her:

„Das Kommunale Handlungsprogramm Wohnen, das der Gemeinderat dann 2013 beschloss, sieht zudem ein Bündel konkreter Maßnahmen vor. Dazu zählen ein neuer Stadtteil mit mittlerweile 6.000 Wohneinheiten,…“

Aber weder in der Drucksache und erst recht nicht die Ausführungen der externen Experten in Anlage 19 zur Frage, welche Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach als „bedarfsgerecht“ anzusehen sei, geht auf Verdrängungsprozesse als einen wesentlichen Grund für die Ausweisung neuer Baugebiete ein. Genau diesen Zusammenhang thematisierte aber der interfraktionelle Antrag vom 18.10.2011 zum Handlungsprogramm Wohnen:

„Die massive Umwandlung von preiswerten Wohnungen in Komfort- und Eigentumswohnungen in ganzen Quartieren… führt zur Verdrängung finanzschwacher Haushalte…

Um negativen Entmischungssituationen entgegen zu wirken, ist … erforderlich, dass am Freiburger Wohnungsmarkt ausreichend Wohnungen, vor allem preiswerte geförderte Wohnungen… zur Verfügung stehen…

Voraussetzung für den dringend benötigten Wohnungsneubau ist die zügige Bereitstellung geeigneter Flächen im gesamten Stadtgebiet…“

Wo, wenn nicht in Dietenbach und den anderen neuen Baugebieten sollen die vielen Wohnungssuchenden etwas Bezahlbares finden, die in den anderen Alt- und Neubauvierteln Freiburgs verdrängt worden sind? Wo, wenn nicht hier kann ein zusätzlicher Anteil von geförderten Mietwohnungen gebaut werden, und zwar als Ausgleich für die große Zahl von ehemals bezahlbaren Mietwohnungen, die in anderen Stadtteilen Freiburgs weggefallen sind (und laufend wegfallen)? Durch

• Auslaufen der Sozialbindung bei geförderten Mietwohnungen
  z.B. im Rieselfeld, und Vauban und sonst im Stadtgebiet
• Umwandlung in Eigentumswohnungen,
  verbunden mit „Herausmodernisieren“, Eigenbedarfskündigungen oder drastischen Mieterhöhungen durch Käufer bzw. Kapitalanleger, z.B. westlich der Merzhauser Straße (ehemalige LBBW-Landes- und Bundesimmobilien, damals verwaltet von der FSB).

Der Wohnungsbedarf in Freiburg ist sicher in allen Preissegmenten stark angestiegen; weit überproportional aber durch Verdrängungsprozesse im bezahlbaren Mietwohnungssegment, auf das Menschen mit geringen bis mittleren Einkommen angewiesen sind.

Deshalb halten wir als Kompensation für Verdrängungen ein Anteilsverhältnis von gefördertem Mietwohnungsbau an der Gesamtwohnfläche von Dietenbach für erforderlich, das genau umgekehrt ist wie das „favorisierte“ 3-Säulen-Modell der externen Experten und der Projektgruppe Dietenbach:

Geförderter Mietwohnungsbau           50 %
gebundener Mietwohnungsbau         15 %
Bezahlbarer Mietwohnraum gesamt 65 % für untere und mittlere Einkommen.

Dann verbleiben 35 % Anteil Wohnungen für mittlere und obere Einkommen, gegliedert z.B. in 15 % Anteil geförderte Eigentumswohnungen und 20 % Anteil frei finanzierte Miet- oder Eigentumswohnungen. Und selbst dieser Anteil ist eigentlich zu viel, weil im Laufe der Jahre die Sozialbindungen im geförderten Wohnungsbau auslaufen werden. Es ist ein kühner Gedanke: Müsste nicht von Anfang an eine Milieuschutzsatzung verabschiedet werden, um Verdrängungsprozessen wie im Rieselfeld entgegen zu wirken?

Auf jeden Fall sind (wie schon unter Punkt 4 angesprochen) bei der Vergabe von Grundstücken für den Mietwohnungsbau vorrangig Unternehmen zu berücksichtigen, die von ihrer Eigentumsstruktur her, insbesondere durch Einbeziehung der MieterInnen, auf dauerhaften Erhalt des Bestandes angelegt sind.

7. „Von guten Beispielen lernen“ – Teil 2

Mit einer bedarfsgerechten Quote für den geförderten Mietwohnungsbau in Dietenbach werden nicht die Verdrängungsprobleme im Altbaubestand gelöst. Wir empfehlen der Stadtverwaltung, ihr eigenes Motto für den neuen Stadtteil Dietenbach „Von guten Beispielen lernen“ auch im Altbaubestand ernst zu nehmen: München, Hamburg und Berlin wenden zunehmend soziale Erhaltungssatzungen an, auch mit Ausübung von Vorkaufsrechten, wie z.B. aus der angehängte Pressemitteilung hervorgeht.

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir wünschen Ihnen erholsame Osterfeiertage und bitten Sie danach um die Aufklärung der Rätsel um das „favorisierte 3-Säulen-Modell“ des Fachbeirates Dietenbach und der externen Experten.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

 Pressemitteilung des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin

mit großem Interesse haben wir Ihre Mail vom 2.11.2016 an Herrn Bürgermeister v. Kirchbach zum Thema 50%-Quote gelesen. Da Sie die Mail auch an die Medien weiter geleitet haben, möchten wir Ihre darin geäußerte Meinung nicht unwidersprochen stehen lassen. Sie kritisieren die Aussage des Bürgermeisters, dass im neuen Stadtteil Dietenbach 50% geförderter Mietwohnungsbau vorgesehen sei (BZ-Bericht 30.10.2016 über die Situation von Menschen in oder am Rande der Obdachlosigkeit). Sie verweisen darauf, dass der Gemeinderat bisher keinen solchen Beschluss für Dietenbach gefasst habe. Das ist wohl richtig. Allerdings haben Sie übersehen, dass die Baulandpolitischen Grundsätze, in denen die 50%-Quote verankert ist, generell für neue Baugebiete gelten – also auch für Dietenbach:

„In Freiburg gelten für Neubauten und neue Baugebiete politische Grundsätze, die das Planverfahren, die Finanzierung und die Art der Bebauung betreffen. Diese baulandpolitischen Grundsätze sind am 30. Juni 2009 vom Gemeinderat der Stadt Freiburg beschlossen und zuletzt am 19. Mai 2015 geändert worden.“ (www.freiburg.de/baulandgrundsaetze)

Der diesbezügliche Beschluss des Gemeinderates vom 19.5.2015 lautet: „Die baulandpolitischen Grundsätze sind dahingehend zu ändern, dass bei Schaffung von Baurechten und der Durchführung von privaten Bodenordnungsverfahren im Umfang von 50 % der neu geschaffenen Geschossflächen geförderter Mietwohnungsbau zu realisieren und zu belegen sind. Ausnahmen hiervon sind im Einzelfall zu begründen und vom Gemeinderat zu beschließen.“

Offensichtlich ist das Statement des Bürgermeisters v. Kirchbach im zitierten Zeitungsbericht pro 50%-Quote in Dietenbach weit mehr durch die Beschlusslage des Gemeinderates abgedeckt als Ihre Unterstellung, diese Quote gelte hier nicht.

Zur inhaltlichen Begründung Ihrer Kritik an der 50%-Quote berufen Sie sich auf die „fachlich fundierten Empfehlungen ausgewiesener Wohnungsbauexperten“ des Empirica Instituts vom 10.10.2016, das die Stadtverwaltung in Auftrag gegeben  hatte. Darin wird die These aufgestellt:

„Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.“

Als Begründung führt Empirica an:
„Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie der Bau sozialer Infrastruktur oder eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.“

Wir als nicht ausgewiesene Wohnungsbauexperten haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei ALLEN Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Warum sollte ein Gewinn orientierter Wohnungsbauinvestor auf Renditen verzichten und aus Nettigkeit an „untere-Mittelschicht“-Familien günstiger vermieten als an betuchtere Wohnungsbewerber? Warum sollteder nette Investor weniger Miete verlangen als der weniger nette Markt-Konkurrent vom Neubauprojekt auf dem Nachbargrundstück?

Wir haben sie gesucht, diese Angebote von günstigen, frei finanzierten Mietwohnungen, auf den quotenfreien Baugrundstücken wie beispielsweise im boomenden Neubauviertel Güterbahnhof-Nord. Hier jedenfalls sind sie nicht zu finden. Aber vielleicht haben sie sich verschämt hinter den hochpreisigen Angeboten mit 15 oder 16 €/m² Kaltmiete versteckt? Oder wir haben sie bei den zahlreichen Angeboten von Eigentumswohnungen zum bescheidenen Kaufpreis um die 4.950 €/m² einfach übersehen?
Vielleicht aber weiß der Verfasser der Empirica-Studie, wo denn diese frei finanzierten, bezahlbaren und quotenfreien Mietwohnungen gebaut werden?

Mit freundlichen Grüßen

für den Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

haben Sie das jemals durchgerechnet? Sollte der Gemeinderat dem Appell von Herrn  Baubürgermeister Haag folgen (BZ 10.12.15) und die 50-Prozent-Regelung für geförderte Mietwohnungen zurücknehmen, werden z.B. im zukünftigen Baugebiet Dietenbach von geplanten 5000 Wohnungen ganze 750 (!) Wohnungen (15 %) als geförderte Mietwohnungen errichtet. Denn die frühere Regelung schreibt zwar 30% geförderte Wohnungen vor, davon aber die Hälfte als Eigentumswohnungen, also auch 15 Prozent!  (.pdf)

Das Ergebnis der Bebauung naturnaher Flächen mit einem neuen Stadtteil wäre dann –  neben den 750 bezahlbaren Wohnungen – also 4250 Wohnungen von insgesamt 5000  Wohnungen (!), die entweder als teure Eigentumswohnungen oder als hochpreisige  freifinanzierte Mietwohnungen auf den Markt kämen. Ist das nicht eine ausgesprochen  magere soziale Ausbeute für das Baugebiet Dietenbach? Ganze 750 Wohnungen mit  Mieten von dann etwa 7-8 €/m2 gegenüber 4250 Wohnungen für Menschen mit  mindestens 6-stelligem Eigenkapital, die von den Wohnungseigentümer zwar auch  vermietet werden können, falls kein Eigenbedarf vorliegt; dann aber mit Mieten deutlich  über 10 €/m2, vermutlich zwischen 12-16 €/m2, da die Mietpreisbremse bei der  Erstvermietung von Neubauwohnungen nicht gilt!

Nach einer Auswertung des Internetportals IMMOWELT (Spiegelonline 15.12.15) hat in  den Großstädten der Ballungsräume etwa die Hälfte der Bevölkerung Anspruch auf eine  geförderte Mietwohnung: Das sind auch für Freiburg etwa 50 % – und nicht 15 %, die  beschlossene Quote ist also genau richtig. Da ist noch nicht einmal der gesteigerte Bedarf  für die Flüchtlinge und andere Menschen in Wohnungsnot erfasst!

Es überrascht nicht wirklich, wenn die Oligarchen der Bauwirtschaft nicht müde werden die  50-Prozent-Regelung zu attackieren mit dem originellen Argument, geförderter  Mietwohnungsbau sei unwirtschaftlich und ein Markthemmnis. Klar wollen die lieber ihren  Kapitalanlegern eine stattliche Rendite versprechen. Ein Blick in das aktuelle Baugebiet  Gutleutmatten aber zeigt, dass bei vergleichbaren Ausschreibungsbedingungen mit 50 %  gefördertem oder gebundenem Mietwohnungsbau die Investoren Schlange stehen und sich bis zu 10-fach auf die Grundstücke bewerben – wenn es denn sein muss! Das  konnten wir an Hand von Gemeinderatsdrucksachen in unserem Offenen Brief an Stadtverwaltung und Gemeinderat belegen, den Sie, Herr Baubürgermeister, bis heute nicht beantwortet haben.

Auch könnte eine besondere Berücksichtigung von Kleingenossenschaften, wie sie bisher nur für die privateigentumsorientierten Baugruppen vorgesehen ist, eventuelle Lücken schließen. Auch eine Erweiterung der Kapazitäten der Freiburger Stadtbau durch  Kooperation mit selbstorganisierten „Huckepackprojekten“ könnte an Erfahrungen in anderen Städten anknüpfen – die zwar weit weg wie die etwa hunderte von Kilometern entfernten Städte Hamburg, München und Berlin, aber per Telekommunikation erreichbar  und immerhin noch im Geltungsbereich der deutschen Rechtsprechung.

Die Abschaffung der 50-Prozent-Regelung, die Sie, Herr Baubürgermeister, und die  Stadtverwaltung befürworten, bedeutet ganz konkret am Beispiel Dietenbach auch  Folgendes: Wenn von 2500 potentiell geförderten Mietwohnungen, wie sie jetzt  vorgesehen wären, nur noch 750 Wohnungen bleiben, wird für die übrigen 1750  Wohnungen auf die Fördermittel aus den Landeswohnungsbauprogrammen verzichtet  werden – mit dem Segen der Stadtverwaltung. Die Fördermittel für eine 80-m2-Wohnung betragen rund 200.000 € zinsfrei für 25 Jahre; sie summieren sich bei 1750 Wohnungen auf 350 Millionen Euro auf! Will die Stadtverwaltung wirklich darauf verzichten und stattdessen die Baufinanzierung über Kapitalmarktdarlehen ohne Sozialbindung  präferieren – damit die Bauoligarchen bei Laune bleiben! Wäre das nicht sehr bedauerlich  für die für 1750 Miethaushalte, die dann keine bezahlbare Wohnung finden?

Auf welchen zusätzlichen Neubauflächen will die Stadtverwaltung denn die benötigten  Mietwohnungen bereitstellen? Mit der 50-Prozent-Quote entstehen im Dietenbach 2500  geförderte Mietwohnungen. Mit der früheren 15-Prozent-Quote sind es nur 750  Wohnungen, also braucht es zusätzlich zwei weitere Baugebiete von der Größe  Dietenbachs (750 + 750 + 750 = 2250) sowie ein halbes Baugebiet von der Größe  Gutleutmattens (500 / 2 = 250). Das wäre absurd: Drei und ein Drittel neue Baugebiete  wie Dietenbach, wollen Sie das? Wir wollen, dass die 50-Prozent-Quote bleibt!

Baugebiete sind keine nachwachsenden Rohstoffe.
Gerne beraten wir Sie bei den Fragen der praktischen Umsetzung und möchten Sie schon im Voraus zu unseren Veranstaltungen und Workshops zum Dietenbach und anderen Neubaugebieten einladen, über die wir Sie rechtzeitig informieren werden.

wir danken der Geschäftsleitung der Freiburger Stadtbau GmbH für ihre detaillierte Stellungnahme, insbesondere zu unserem Rechenbeispiel für geförderten Mietwohnungsbau. (unsere Stellungnahme als .pdf)

„Niemand kann ständig das Gesetzbuch unterm Arm tragen“ sagte einst ein Innenminister und verlor darüber fast sein Amt (H. Höcherl, Abhöraffäre 1963). Auch das Handelsgesetzbuch HGB ist ein unhandlicher, schwerer Wälzer, sollte aber bei Gewinnermittlung und Bilanzen beachtet werden (auch wenn es sich nicht um Minister, sondern um die Geschäftsleitung eines kommunalen Wohnungsunternehmens handelt). – Hatten wir uns verrechnet? Wie kommt die Stadtbau bei gleichen Ausgangszahlen zum gegenteiligen Ergebnis, nämlich zu einem Fehlbetrag  von 1,44 €/m² statt zu einem Überschuss von 1,00 €/m²? Das ist eine Differenz von 2,44 €/m² Wohnfläche u. Monat!

1. Gewinnermittlung

Wenn wir unsere Wirtschaftlichkeitsberechnung (links) und die der Stadtbau (rechts) in einer Tabelle nebeneinander stellen (und nicht auf zwei verschiedenen Seiten hintereinander), fällt ins Auge, dass die Stadtbau eigentümlicher Weise den Posten „Eigenkapitalverzinsung“ bei den Ausgaben aufgelistet hat (dunkelgrau hinterlegt rechts), der dann als „Kosten“ die Miete von vornherein mit 2,06 €/m² belastet.

Das kann man so darstellen. Es wäre aber nett gewesen, wenn die FSB dazu geschrieben hätte, dass ihre „Vergleichsrechnung“ in entscheidenden Punkten vom Rechenansatz des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ abweicht (und auch vom L-Bank-Rechenschema für geförderten Mietwohnungsbau sowie von den HGB-Vorschriften zur Gewinnermittlung). Bei der Rechnung des Bauvereins, der L-Bank und nach HGB ist nämlich der Gewinn bzw. die Eigenkapitalverzinsung keine Ausgabe; sondern es werden wie im richtigen Leben die wirklichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Erst was dann übrig bleibt ist der Überschuss oder Gewinn; daraus errechnet sich, bezogen auf das Eigenkapital, die Eigenkapitalverzinsung. – Wenn man wie die Stadtbau von vornherein den erwünschten Gewinn von 3 % Verzinsung des Eigenkapitals als „Kosten“ in Rechnung stellt, kann nur ein negativer Betrag herauskommen. Womit die Stadtbau ihre These, dass geförderter Mietwohnungsbau unwirtschaftlich sei, „bewiesen“ hätte.

Hingegen errechnet sich bei einer seriösen Gewinnermittlung ein Überschuss von 1,00 €/m², das ergibt, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital, eine Eigenkapitalverzinsung von 1,14 % schon im ersten Jahr nach Bezugsfertigkeit. Die ist bescheiden, liegt aber deutlich im positiven Bereich (und entspricht etwa der Durchschnittsverzinsung der Direktkredite).

Trotzdem hat ein Run auf die Grundstücke im Investorensegment von Gutleutmatten stattgefunden, bei denen ja generell eine Quote von 50 % geförderter oder gebundener Mietwohnungsbau vorgeschrieben war. Leider hat die FSB in ihrer Stellungnahme vermieden, auf diesen hochinteressanten Aspekt einzugehen.

Für Freiburger Bürger und quasi Miteigentümer des städtischen Wohnungsunternehmens stellt sich die Frage, warum die Stadtbau beim dringend notwendigen Wohnungsbau in den ersten Jahren der Vermietungsphase überhaupt eine höhere Eigenkapitalverzinsung als 1,14 % erwirtschaften will. Reicht nicht eine schwarze Null, wenn die Kosten gedeckt werden? Denn das Eigenkapital der FSB stammt entweder aus Steuergeldern des städtischen Haushaltes oder aber aus Überschüssen aus Vermietung, Wohnungsverkäufen und Bauträgergeschäft, die ja bereits verzinstes Eigenkapital darstellen.

2. Eigenkapitalanteil

Als weiteren Unterschied in der obigen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Stadtbau fällt der Posten „Zinskosten E-Darlehen“ auf (hellgrau hinterlegt, rechts oben), der das Ergebnis um 0,38 €/m² weiter verschlechtert. Dieses E-Darlehen wird notwendig, weil die Stadtbau nur den geforderten Mindestanteil von 25 % Eigenkapital einsetzen will, während die Rechnung des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ 31,8 % Eigenkapital ausweist:

Wir erinnern: Die Stadtbau betont regelmäßig ihre überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote und begründet Mieterhöhungen auch mit der Notwendigkeit, für den Wohnungsneubau  „Eigenkapital zu generieren“. Das Eigenkapital der FSB betrug 2014 laut Jahresbericht rund 126 Mio. €. Bezogen auf die Bilanzsumme von rund 410 Mio. € ergibt das eine Eigenkapitalquote von 30,4 %. Warum wird beim geförderten Mietwohnungsneubau das Eigenkapital nicht mindestens mit dieser Quote eingesetzt?

3. Baukostenermittlung

Anders als die Stadtbau unterstellt, wurden bei den angesetzten Baukosten von 2.600 €/m² Wohnfläche  (Gesamtkosten von 3.300 €/m²) weder „der Energiestandard unberücksichtigt gelassen“, noch die erforderlichen Stellplätze. Wie in Gutleutmatten generell vorgeschrieben, ist das 3HäuserProjekt im Energiestandard KfW 55 geplant und ebenso die Quote von einem Stellplatz je Wohnung in den Tiefgaragen unter den Gebäuden berücksichtigt worden. Die sind teuer genug! Die Kosten wurden nicht vom 3HäuserProjekt selbst, sondern von den beauftragten Architekten der Werkgruppe Freiburg ermittelt – die übrigens auch Mietwohnungen im Auftrag der FSB planen und bauen z.B. an der Berliner Allee.

4. Direktkredite und „echtes Eigenkapital“

Im Hinblick auf die Finanzierung durch Direktkredite erklärt die Stadtbau: „Aus unserer Sicht wäre ein solches Modell nach den Förderrichtlinien des Landes nicht förderfähig.“ Tatsächlich werden Direktkredite durch eine Gesetzesänderung nicht mehr als Eigenkapital(-ersatz) anerkannt (anders als in früheren Jahren bei geförderten Projekten des Mietshäuser Syndikats, z.B. Grether, SUSI oder Woge & Arche im Sonnenhof/Vauban). Deswegen wurde in den Verhandlungen des 3Häuserprojekts mit der L-Bank vereinbart, den Eigenkapitalanteil für die geförderten Mietwohnungen nicht durch Direktkredite, sondern durch eine entsprechende Erhöhung des Stammkapitals der Hausprojekt-GmbHs aufzubringen (wobei sich die Hausvereine als GmbH-Gesellschafter über Direktkredite refinanzieren). Die Berichterstattung darüber scheint der FSB entgangen zu sein (z.B. BZ 30.3.2015).

GmbH-Stammkapital ist (ebenso wie Aktien- oder Genossenschaftskapital) zwar immer noch „kein echtes erwirtschaftetes Eigenkapital“, wie es die Stadtbau für erforderlich hält. Denn dieses kann nur aus Gewinnen stammen, die es aber bei der Neugründung durch eine MieterInnen-Initiative noch nicht geben kann; sonst wäre die Mietwohnraumförderung allein auf etablierte Wohnungsunternehmen mit großen Beständen eingeschränkt.

Außerdem möchten wir die Stadtbau höflichst darauf hinweisen, dass ihr eingesetztes Eigenkapital nur zum Teil den strengen Anforderungen entspricht, die sie an das 3HäuserProjekt stellt. Denn im Jahresabschluss 2014 wird Eigenkapital in Höhe von rund 126 Mio. € ausgewiesen; darin enthalten ist ein Posten von rund 39 Mio. € Stammkapital (30,9 %).

5. Ende der Zinsbindungsfrist

Die Stadtbau hat unser Rechenbeispiel noch um eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Ende der Zinsbindungsfrist ergänzt (rechter Block), mit verheerendem Ergebnis: Das laufende Defizit von 1,44 €/m² und Monat, wie es die Stadtbau rechnet, schnellt dann schlagartig fast auf die dreifache Höhe von 3,98 €/m² und Monat hoch: Denn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist fällt der zinslose Förderkredit der L-Bank weg und ein marktüblich verzinstes Bankdarlehen tritt an die Stelle.

Anders als im richtigen Leben, verzichtet die Stadtbau in ihrer Rechnung großzügig auf auch nur ein Cent Mieterhöhung in all den Jahren, und erstaunlicherweise auch auf die übliche „Mietanpassung“ an den Mietspiegel nach Wegfall der Sozialbindung.

Bei so viel Eifer, unsere Kalkulationen als unwirtschaftlich darzustellen, kann man schon mal übersehen, dass für geförderte Mietwohnungen in Gutleutmatten gemäß Vermarktungskonzept nur die Variante mit 25-jähriger Sozial- und Zinsbindungsfrist zulässig ist, und nicht die mit 15-jähriger Frist, mit der die Stadtbau rechnet. (Was schon eigenartig ist, wo die FSB dort selber geförderte Mietwohnungen baut.) Dann kann aus der jährlichen Abschreibung ein Tilgungsbetrag von 52 €/Jahr x 25 Jahre = 1.300 € vom ursprünglichen Förderkredit (2.250 €) abgezogen werden, und es verbleibt eine Restschuld von 950 € (statt 1.575 € in der FSB-Rechnung).

In unserer Prognose berücksichtigen wir den „Häuslebauer-Effekt“: Die Schulden sinken, während das allgemeine Preisniveau steigt. In den vergangenen 25 Jahren ist der Verbraucherpreisindex für Wohnungsmieten um 46 % gestiegen. Rechnen wir sicherheitshalber nur mit 40 %, was einer durchschnittlichen jährlichen Mietpreissteigerung von 1,6 % entspräche. Dann steigt die Miete in 25 Jahren um 2,60 € auf 9,10 €/m² und Monat. Dieser Wert läge dann immer noch deutlich unter der heutigen(!) Mietspiegelmiete von rund 10,00 €/m² in Gutleutmatten.

6. Eigenkapitalaufbringung

Auch wenn diese Renditeaussichten für Investoren und Bauträger nicht den Träumen entsprechen, scheinen sie doch ausreichend Anlagekapital zu mobilisieren: Bei der Ausschreibung für die Grundstücke auf Gutleutmatten sind sie nachweislich Schlange gestanden, trotz vorgegebener 50-Prozent-Quote sozial gebundener Mietwohnungen. Wir können es kaum fassen, wenn die Stadtbau als etabliertes und vor Bonität und Eigenkapital strotzendes kommunales Wohnungsunternehmen mit umfangreichen Wohnungsbeständen beklagt, nicht über die kreativen Möglichkeiten von selbstorganisierten Mietshausprojekten zu verfügen. Falls hier tatsächlich ein Engpass für den Neubau von Mietwohnungen bestehen sollte, müsste bei der Stadtbau neben Wirtschaft und Technik dringend ein drittes Geschäftsfeld zur Beschaffung von Eigenkapital eingerichtet werden. (Es muss gar kein dritter Geschäftsführer eingestellt werden, ein Prokurist genügt). Zum Einstieg ins Thema könnten wir der Stadtbau einen Kreativ-Workshop anbieten und sie aufklären.
„Die Vorstellung, dass Mieter für eine 80 m²-Wohnung eine Mieterdarlehen in einer Größenordnung von 80.000 € erbringen – wohlgemerkt für eine Mietwohnung – und dies zudem evtl. zinslos zur Verfügung stellen müssten“,
hält die Stadtbau für „abwegig“. Wir auch. Unsere Projekte sind „barrierefrei“ für Menschen ohne Eigenkapital. Denn dieses wird eingebracht in Form von vielen kleinen Direktkrediten von UnterstützerInnen, die mit ihrem Geld nicht das Geschäftsmodell der Wachstums- und Gewinnsteigerung finanzieren, sondern eine soziale und nachhaltige gesellschaftliche Entwicklung unterstützen wollen. Auch Bauprojekte der Stadtbau könnten attraktiv werden, wenn der Gemeinderat sich dazu durchringt, z.B. in den neuen Baugebieten exemplarisch Transparenz, Partizipation und dauerhafte soziale Bindung dem jeweiligen Haus- oder Quartiersverein der MieterInnen vertraglich zuzusichern.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ e.V.

Link zur PDF-Datei: LBank_v1

An die Stadt Freiburg
– Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen –
– Gemeinderäte –
– MDL’s –

Keine Mietwohnraumförderkredite für neu gegründete Hausprojekte?
Sehr geehrter Herr Gramich, sehr geehrter Herr Hogenmüller,

einen erstaunlichen Bescheid erhielt eine Abordnung des 3HäuserProjekts aus Freiburg, die am 14. November zur L-Bank nach Karlsruhe gefahren war, um die Kreditanfrage für den Bau von insgesamt 28 geförderte Mietwohnungen im Neubaugebiet Gutleutmatten zu erläutern und Fragen zu beantworten.

Wir erfuhren, dass Unternehmensneugründungen wie unsere Lamakat GmbH, Luftschloss GmbH und schwereLos GmbH nicht die geringste „Bonität“ hätten, um Kredite von der L-Bank zu erhalten. Die Mietwohnraumförderung des Landes sei nicht für Projekte wie die unseren gedacht, sondern auf etablierte Wohnbauunternehmen mit entsprechend großem Altbaubestand und Kapitalkraft ausgerichtet; beispielsweise Unternehmen wie die Freiburger Stadtbau, die über die notwendige Bonität verfüge.

Denn banktechnisch sei nunmehr ein „Rating“ unserer Projekt-GmbHs vorgeschrieben, das bei einer Neugründung wie bei uns eine glatte „Null“ ergebe; und zwar unabhängig davon, dass wir 25 % Eigenkapital der Investitionssumme nachweisen können, die das Landeswohnungsbauprogramm als Förderbedingung vorschreibt.

Angesprochen auf die Gewährung von Förderkrediten der L-Bank für die damaligen Neugründungen der Freiburger Mietshausprojekte Grether, SUSI, Grün8 und W.A.S (Woge & Arche) wurde eingeräumt, dass das früher anders gewesen sei und sich nun geändert habe.

Auf unsere Frage, wo und wann die geänderten Bonitätsbedingungen für das aktuelle Förderprogramm veröffentlicht worden sind, denn in der Verwaltungsvorschrift zum Landeswohnungsbauprogramm hätten gebe es keine derartige Regelung, erhielten wir statt einer Antwort den Hinweis, die L-Bank müsse das, was das Wirtschaftsministerium vorgebe, halt banktechnisch umsetzen.

Tipp der Banker: Als mögliche Lösung für das Problem der fehlenden Bonität neu gegründeter Projekt-GmbHs käme eine Bürgschaft der Stadt Freiburg in Frage, da sollten wir doch mal anfragen.

Im weiteren Verlauf des Gespräches stellte sich heraus, dass die vielgepriesene Mietwohnraumförderung des Landes offenbar noch an einem schwerwiegenden Konstruktionsfehler leidet. Zwar werden Förderkredite zu Null Prozent Zins angeboten, die bis zu 2.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche oder 75 % der Investitionskosten betragen. Bedingung ist, dass die Miete 33 % unter Mietspiegelniveau (10-11 €/m²) bleibt. Wenn wir aber im Finanzierungsplan mit einer angepeilten Miete von 7 Euro je m² kalkulieren, dann errechnet die L-Bank aufgrund der Kreditzinsen von Null Euro eine unzulässig hohe Eigenkapitalverzinsung von 7-10 %. Zulässig seien aktuell nur 2,7 % nach einem Rechenverfahren, das die EU vorgibt.

Gehen wir aber von dieser vorgegebenen Eigenkapitalverzinsung von 2,7 % aus, entspräche das einer Miete um die 5 €/m². Dann aber sinkt der Beleihungswert der Immobilie nach banktechnischer Berechnung („Ertragswertverfahren“) auf einen indiskutablen Wert, und die L-Bank darf nur einen entsprechend geringen Betrag als Kredit gewährt werden, der weit unter den benötigten 2.100 €/m² liegt.

Zur Auflösung des offensichtlichen Widerspruchs, den die Banker bereitwillig einräumten, machten sie den Vorschlag, den Anteil der geförderten Mietwohnungen (bisher 70 %) oder deren Flächen drastisch zu verkleinern; und beim entsprechend vergrößerten Anteil der frei finanzierten Wohnungen zusätzlich die Miete deutlich über Mietspiegelniveau bei 12-14 €/m² anzusetzen.

Jetzt, da wir von der Geisterfahrt nach Karlsruhe zur L-Bank wohlbehalten zurückgekehrt sind, haben wir nachgedacht und stellen fest:

Mit Beschluss des Gemeinderates vom … haben unsere drei Projekte den Zuschlag für ihre Baugrundstücke auf Gutleutmatten erhalten. In der Bewerbung haben wir uns entsprechend der Ausschreibung verpflichtet, den verlangten Anteil geförderten Mietwohnungen mit einer Bindungsdauer von 55 Jahren zu errichten und Förderkredite des Landeswohnungsbauprogramms zu beantragen. Weder aus den Ausschreibungsunterlagen noch dem Landeswohnungsbauprogramm ist ersichtlich, dass die L-Bank zusätzliche Anforderungen an Neugründungen stellt oder eine städtische Bürgschaft verlangt. Genauso wenig gab es von der Stadtverwaltung Hinweise darauf, dass das Mietwohnungsförderprogramm auf Grund seiner banktechnischen Widersprüchlichkeiten schwer realisierbar ist.

Zur Aufklärung dieser Fragen und konstruktiver Schritte zu ihrer Lösung bitten wir die Stadtverwaltung um einen kurzfristigen Gesprächstermin..

Mit freundlichen Grüßen

Soweit der Brief des 3Häuserprojektes an die Stadt Freiburg.

Immerhin erklärte Finanzbürgermeister Neideck im Hauptausschusses des Gemeinderates am 1. Dezember, dass die Stadt beim Land intervenieren werde, da ansonsten die städtebaulichen Ziele in Gutleutmatten und anderen neuen Baugebieten konterkariert würden. Denn Ziel sei es, Baugrundstücke für geförderten Wohnraum nicht nur an große Bauträger zu vergeben, sondern auch an kleine Hausprojekte und  Genossenschaften. Die Stadtverwaltung werde das Gespräch auf Landesebene suchen und zunächst ein Schreiben an das Finanz- und Wirtschaftsministerium senden.
Ebenso werde ein Gespräch mit dem 3HäuserProjekt geführt werden.

Wir vom Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ unterstützen die Forderung des  3Häuserprojektes an das Land Baden-Württemberg und seine Landeskreditbank, diese Förderkredite auch und gerade an neu gegründete Miethausprojekte weiter zu geben. Sollte es zur (EU-weiten?) Banken-Regel werden, dass diese Kredite nur noch etablierten Wohnungsunternehmen mit entsprechendem Altbaubestand, Kapitalkraft und „Bonität“ gewährt werden, beträfe das alle MieterInnen-Initiativen, die in genossenschaftlicher Form ein einzelnes Miethausprojekt bauen wollen – in Freiburgs neuen Baugebieten, im Land Baden-Württemberg und darüber hinaus. Aufgrund der extrem teuren Bau- und Bodenkosten gäbe es ohne die Förderkredite in Zukunft keine genossenschaftlichen
Neubauprojekte mit bezahlbaren Mietwohnungen.

Damit das nicht so kommt und auch die Planungen für das 3HäuserProjekt weiter geführt  werden können, bitte wir Sie/euch mit vielen kleinen Direktkrediten an das 3HäuserProjekt beizutragen:

Sind wir ein (L-Bank-) Risiko? Nö!
1000 x 1000 € Kleinkredite fürs 3HäuserProjekt !

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir, das 3HäuserProjekt auf Gutleutmatten-Ost, begrüßen die Initiative der  Wagenburg Sand im Getriebe, (Bau-)Gelände zur Zwischennutzung für  experimentelles Wohnen auszuweisen. Vielfalt auf den verschiedensten Ebenen  – auch im Wohnen – ist eine begrüßenswerte Ressource für die ganze Stadt.  Den Auseinandersetzungen um Stellplätze für Wagenbewohner_innen in  Freiburg muss in diesem Sinne konstruktiv begegnet werden.

Die von uns zu erwerbenden Grundstücke (Flurstücke Nr. 6594/14, 6594/21 und  6594/35) stünden noch für viele Monate solch einem Projekt zur Verfügung,  bevor konkrete Bauarbeiten beginnen. Solange oben skizzierte  Zwischennutzung der Erschließung des Baugrundstücks und den sonstigen  Bauarbeiten nicht im Wege steht, würden wir es begrüßen, die Gundstücke als  Übergangs-Stellplatz für die Wagenburggruppe Sand im Getriebe zur Verfügung  zu stellen. So könnten auch die seit Anfang April beschlagnahmten Wägen an  ihre rechtmäßigen Eigentümer_innen zurück gegeben werden.

Mit solidarischen Grüßen

Das 3HäuserProjekt
Freiburg, den 10.7.2014

Der Freiburger Gemeinderat hat entschieden: Im neuen Stadtteil Gutleutmatten werden auch drei Projekte des Mietshäuser Syndikats Wohnraum schaffen. Diese unterscheiden sich vom bunten Mix aus Baugruppen, Eigenheimbauern, Stadtbauwohnungen und diversen Investoren darin, dass sie dauerhaft dem spekulativen Immobilienmarkt entzogen sein werden. „Wir freuen uns, dass unsere Bewerbungen erfolgreich waren“, so Stefan Rost vom Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ e.V. „Durch den hohen Anteil an sehr langfristig sozial gebundenen Mietwohnungen und die durchgängige Barrierefreiheit konnten wir viele Punkte bei den Zusatzkriterien erreichen – auch wenn wir nur im Segment für Bauträger und Investoren zugelassen waren und nicht für die Grundstücke der Baugemeinschaften.“ Bei einem der drei Grundstücke, das in der sog. Basiskategorie ohne Zusatzkriterien ausgeschrieben war, entschied allein das Losverfahren: Glück gehabt!

Die drei Hausvereine sind dabei ganz unterschiedlichen Ursprungs:

Die MieterInneninitiative LAMA wohnt in ehemaligen LBBW-Häuser im Quartier westlich der Merzhauser Straße, die 2011 an den Investor Patrizia AG verkauft wurden und seitdem von Gentrifizierung bedroht sind, da die „Sozialcharta“ auslaufen wird.

Der Hausverein Luftschloss konnte über drei Jahre keinen bezahlbaren Wohnraum in Freiburg oder Umgebung finden, um ein gemeinschaftliches Wohnprojekt zu verwirklichen.

Der Bauverein „Wem gehört die Stadt?“, der gemeinsam mit der neu entstandenen Initiative „Freie Flotte“ das Hausprojekt verwirklichen will, setzt sich seit Jahren politisch dafür ein, dass in Freiburg bezahlbare Mietwohnungen erhalten werden, wie z.B. in der Johann-Sebastian-Bach-Straße in Herdern und in der Gartenstadt in Haslach.

In Gutleutmatten-Ost entstehen ab Sommer 2015 in den drei Syndikatshäusern rund 50 Wohnungen für etwa 150 Menschen – dauerhaft bezahlbarer Wohnraum, der nicht nach 10 oder 15 und auch nicht nach 25 Jahren aus der Sozialbindung fällt. In der Bewerbung haben sich die drei Hausvereine zu einer Verlängerung der Mietpreisbindung um 30 Jahre auf insgesamt 55 Jahre verpflichtet. „Eine längere Bindung war im Antragsformular nicht vorgesehen“, so Karin Jehle von der MieterInneninitiative LAMA. „Für uns als Mietshäuser-Syndikats-Projekte ist es jedoch selbstverständlich, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu garantieren.“ Zudem sind alle Wohnungen barrierefrei – für ein generationengerechtes, inklusives, zukunftsweisendes Wohnen.

„Wir nehmen als MieterInnen unsere Angelegenheiten in die eigenen Hände und bauen unsere Mietshäuser selbst“, so Rosa Lehmann vom Hausverein Luftschloss. Der nächste Schritt wird die Gründung von drei GmbHs sein, die jeweils zwei Gesellschafter haben, nämlich den jeweiligen Hausverein und das Mietshäuser Syndikat. Letzteres hat ein Veto-Recht gegen einen Verkauf der Häuser. So stehen sie als Spekulationsobjekte nicht mehr zur Verfügung. „Über Verwaltung und alle Belange des Wohnens bestimmen wir als im Hausverein organisierte Mieterinnen und Mieter selbst,“ so Lehmann weiter. (siehe Grafik)

Wie das geht? Neben zinsfreien Landeskrediten für sozialen Wohnungbau, KfW-Fördermitteln und Bankkrediten finanzieren sich die Projekte über Direktkredite. Dies sind viele kleine (und auch größere) Beträge, die Unterstützerinnen und Unterstützer den Haus-GmbHs für einen festgelegten Zeitraum als Darlehen zur Verfügung stellen. Direktkredite sind eine Geldanlage, die zu hundert Prozent der Sicherung von sozialem Wohnungsbau zu Gute kommt. Die Mietzahlungen der Bewohnerinnen und Bewohner garantieren die Rückzahlungen.

Weitere Informationen unter www.syndikat.org oder bauverein@wemgehoertdiestadt.org

Wir laden Sie herzlich zum Pressegespräch ein, am Donnerstag, den 27.03.2014, um 10:00 Uhr im Büro des Mietshäuser Syndikats, Adlerstraße 12.

Sehr geehrte Frau Krings-Heckemeier, sehr geehrte Frau Neuhoff,

ich möchte den Interviewtermin absagen, den ich für den am kommenden Montag mit Ihnen vereinbart hatte.

Durch einen Vortrag des Berliner Stadtsoziologen Andreij Holm am vergangenen Donnerstag in Freiburg zum Thema „Mietenwahnsinn stoppen“ bin ich auf die Verflechtung Ihres Institutes mit der Immobilienwirtschaft aufmerksam gemacht worden. 

Den Gesprächstermin hatte ich vereinbart, weil ich durch ein Schreiben des Freiburger Stadtplanungsamtes informiert wurde, dass Ihr „Forschungsinstitut empirica“ beauftragt worden ist, eine Wohnungsmarktanalyse für die Stadt Freiburg zu erstellen, und darum gebeten worden bin, an einem „Expertengespräch mit Schlüsselpersonen“ teilzunehmen.

Auf der Website von empirica wird an prominenter Stelle ein aktueller Artikel aus Ihrem Hause vorgestellt, unter der Überschrift

„NICHT NOCH MEHR MIETERSCHUTZ!
Ullrich Pfeiffer, Aufsichtsratschef von empirica, fordert ein Ende der sozialen Wohnraumförderung.“

Er ist erschienen in der „Immobilienzeitung“, die sich selbst als eine der „führenden Fachzeitschriften für die Immobilienwirtschaft“ bezeichnet.

Es ist empirica und Herrn Pfeiffer selbstverständlich unbenommen, darin Meinungen zu verbreiten wie diese:

„Sozialwohnungsprogramme (sind) für breite Schichten ungeeignet, künftige Versorgungsaufgaben zu lösen. Eine große Koalition sollte den Mut haben, ihre Förderung einzustellen. Bezahlbare Wohnungen für breite Schichten entstehen durch Alterung hochwertiger Neubauwohnungen.“

Es mag ja sein, dass Herr Pfeiffer ein Berliner Stadtdomizil zentrumsnah in einer luxusmodernisierten und hochpreisigen Altbauwohnung innehat und noch nie über die soziologische Begriffe „Gentrifizierung“ und „Verdrängung“ gestolpert ist. Das ist erstaunlich.

Noch erstaunlicher ist, dass die Stadt Freiburg ein marktliberal ausgerichtetes Forschungsinstitut mit der Wohnungsanalyse beauftragt hat, das in offensichtlichster Weise noch nicht mal in der Lage ist, wissenschaftliche Gutachten und politische Lobbyarbeit für die Immobilienwirtschaft wenigstens organisatorisch auseinander zu halten.

Mit freundlichen Grüßen
Stefan Rost

Presse:

• UL-Anfrage zur Sitzung des Bauausschusses am 26.3. 2014 ()
• Zeitung zum Samstag | Erhebliche Irritationen (04.05.2014)
• RDL | Nicht noch mehr Mieterschutz! Meint empirica und darf trotzdem Freiburger Wohnungsmarktanalyse machen. (28.03.2014)

EINHEIMISCHENMODELLSTADTTEIL GUTLEUTMATTEN

Ihr Antwortschreiben vom 7.10.2013 – DAS ENTSCHEIDENDE FEHLT!

Sehr geehrter Herr Erster Bürgermeister Neideck,
sehr geehrter Herr Gramich,

wir danken Ihnen für die Weiterleitung Ihres Antwortschreibens vom 7.10.13 auf die Anfrage der Fraktion Unabhängige Listen vom 16.9.13, da diese sich in der Tat auf unsere Anfrage vom 11.9.13 bezieht, und in dem Sie auf fünf Seiten ausführlich zu den einzelnen Fragekomplexen Stellung beziehen.

1. DAS ENTSCHEIDENDE FEHLT: DIE BENENNUNG DER RECHTLICHEN GRUNDLAGEN

Eines aber fehlt, leider: Die Antwort auf unsere Anfrage, doch bitte die rechtlichen Grundlagen zu benennen (Gesetze, Gerichtsurteile, Kommentare), auf denen Ihre zentrale These zur vorrangigen Grundstücksvergabe  an Baugemeinschaften in der Vorlage zur Gemeinderatsentscheidung am 23.7.13 beruht:

„Eine Bevorzugung von Baugemeinschaften lässt sich rechtlich nur unter dem Aspekt der Förderung der kostengünstigen Bildung von Wohnungseigentum Ortsansässiger …rechtfertigen… (sog. Einheimischenmodelle“)…Die Vergabe an selbstorganisierte Genossenschaften, die reinen Mietwohnungsbau anbieten, kann man allerdings nicht mehr als Maßnahme zur Förderung von Eigentumsbildung ansehen.“ (Drucksache G-13/139, Seite 6)

• Welche Gründe rechtfertigen die bevorzugte Förderung von Eigentumsbildung?
• Warum steht nicht die Schaffung von langfristig günstigem Wohnraum im Vordergrund?
  Wir bitten Sie noch einmal, uns Fundstellen aus der Rechtsliteratur, sofern vorhanden, mitzuteilen.

Wir möchten zu gerne mit eigenen Augen lesen, wo denn geschrieben steht, dass genossenschaftlichen Mietshausprojekten die Gleichstellung mit privateigentumsorientierten verweigert werden muss; was beim aktuellen Baugebiet Gutleutmatten u.a. bedeutet, dass den genossenschaftlichen Baugemeinschaften keine Optionsfrist von 6 Monaten gewährt wird, wie sie bei den eigentumsorientierten als Zeitpuffer für die Gründungsphase für unbedingt notwendig erachtet wird.

• Was ist denn der „sachliche Grund“ dafür?

2. HAMBURG UND MÜNCHEN: VORRANGIGE VERGABE AUCH AN GENOSSENSCHAFTEN

Ihre Ausführungen zur vorrangigen Vergabe von Grundstücken an Genossenschaften, wie sie in Hamburg und München seit Jahren praktiziert wird, schließt mit zwei Feststellungen:

a) „Das Rechtsamt sieht die Praxis in München und Hamburg als nicht unkritisch an…“
Das ist natürlich gutes Recht des Freiburger Rechtsamtes, genauso wie es gutes Recht der Stadtverwaltung ist, sich die Sichtweise ihres Rechtsamtes zu eigen zu machen.

b) „Klagen gegen die Vergabepraxis in München und Hamburg wurden bislang nach den eingeholten Erkundigungen nicht erhoben.“
Das ist nicht unerheblich zu wissen, da es der Freiburger Stadtverwaltung ausdrücklich „um ein rechtssicheres Vermarktungskonzept“ geht. (Drucks. G-13/139, Seite 2 oben)

Es stellt sich allerdings die Frage, warum die Freiburger Stadtverwaltung die Informationen über die unterschiedlichen Einschätzungen zur vorrangigen Vergabe von Grundstücken an Genossenschaften, zum Beispiel in den großen Städten Hamburg und München, (die vermutlich ebenfalls von fachlich kompetenten Rechtsämtern bewertet und den jeweiligen Gemeinderäten als praktikabel und rechtssicher dargestellt wurden,) vor der Abstimmung am 23. Juli zurückgehalten hat, und dem Freiburger Gemeinderat nur die eigene Auffassung als rechtlich alternativlos dargestellt hat?

• Wie konnten bei dieser Sachlage die Anträge von UL und SPD zur vorrangigen Berücksichtigung von Genossenschaften und anderen genossenschaftlich organisierten Baugemeinschaften für rechtswidrig erklärt und nicht zugelassen werden?

3. ABGRENZUNG VON GENOSSENSCHAFTLICHEN BAUGEMEINSCHAFTEN ZU GROSSGENOSSENSCHAFTEN UND BAUTRÄGERN

Den kritischen Blick der Stadtverwaltung auf die Vergabepraxis in Hamburg und München können wir durchaus nachvollziehen, weil sich
„…die Abgrenzung, welche Modelle und Rechtsformen noch als Baugemeinschaften akzeptiert werden und welche nicht, sehr schwierig gestaltet.“
Denn in folgendem Punkt vertreten wir eine ähnliche Position:

„…eine allein an der Rechtsform orientierte Bevorzugung (würde) gerade Initiativen, die sich nicht der genossenschaftlichen Rechtsform (eG) bedienen, ausschließen. Das Mietshäuser Syndikat, das der Rechtsform nach keine Genossenschaft ist, würde dann zwangsläufig ausscheiden, was nicht gerade intendiert ist und wofür es aus Sicht der Verwaltung auch keinen sachlichen Grund gibt.“ (G13/193, Seite 1 unten)

Der Schlüssel zu einer konstruktiven Lösung der Frage, wie genossenschaftliche Baugemeinschaften von Großgenossenschaften oder anderen gewerblichen Bauträgern abgegrenzt werden können, liegt unseres Erachtens darin: Das Prinzip der verpflichtenden Eigennutzung, wie es die Stadtverwaltung für eigentumsorientierte Baugemeinschaften für rechtlich unabdingbar hält, entsprechend auf genossenschaftliche Mietshausprojekte zu übertragen und juristisch zu fixieren!

Genossenschaftstheoretisch gesehen bedeutet das nichts anderes, als das ur-genossenschaftliche Identitätsprinzip konsequent auf das jeweilige Hausprojekt anzuwenden, indem die Identität von NutzerInnen und (kollektiven) EigentümerInnen gewährleistet wird.

Das ist kein Hexenwerk: Das Modell des Mietshäuser Syndikats bietet einen passenden rechtlichen Rahmen dafür. Aber auch zum Beispiel das Modell der Hamburger „Huckepack-Genossenschaft“ wäre geeignet, wo eine (große) „Traditions“-Genossenschaft mit einem Hausverein der MieterInnen eine unterschiedlich gestaltete Selbstverwaltung vertraglich vereinbart und grundbuchlich absichert. (G13/193 Seite 2 Abs. 4) (Könnte das nicht auch ein Modell für einzelne Objekte oder Siedlungen der Freiburger Stadtbau abgeben?)

4. WIE GEHT ES WEITER?

Wir würden uns über ein konstruktives Gespräch mit der Stadtverwaltung freuen, nicht nur im Hinblick auf das Vermarktungskonzept Gutleutmatten, sondern auch auf die zukünftigen Baugebiete wie zum Beispiel das Polizeiakademiegelände und Rieselfeld-Nord/Dietenbach.

Deshalb bitten wir Sie noch einmal, uns Ihre Quellen zu benennen, auf denen Ihre einseitige Stellungnahme in der Vorlage G13/193 beruht:

„Eine Bevorzugung von Baugemeinschaften lässt sich rechtlich nur unter dem Aspekt der Förderung der kostengünstigen Bildung von Wohnungseigentum Ortsansässiger …rechtfertigen… (sog. „Einheimischenmodelle“)…“ usw.

Warum gerade eine Maßnahme zur Förderung von Eigentumsbildung politisch gewollt oder städtebaulich notwendig ist, wurde bisher nicht erläutert. Ebenfalls nicht erklärt wurde, warum im Widerspruch dazu ein dinglich gesichertes Wohnrecht (siehe Brief von Herrn Gramich von 22.7.2013) trotzdem ausreichen soll. Schließlich verstehen wir nicht, warum das „Einheimischen“-Modell Pate stehen soll, aber der Begriff des Ortsansässigen gestrichen und damit jeder Bezug zu den „Einheimischen“ aufgegeben wird.

Unser Ziel ist es bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit geringeren Einkommen und ohne Eigenkapital zu schaffen, der auch nach 25 Jahren noch verfügbar ist – der dann nicht „aus der Bindung gefallen“ sein wird, wie es in den älteren Neubaugebieten Vauban und Rieselfeld schon jetzt der Fall und im Baugebiet Gutleutmatten leider Stand der Planung ist.

Mit anderen Worten: wir wollen keine Kapitalanlagen für Anleger, sondern Wohnungen für Wohnungssuchende bauen. Wir sind optimistisch, dass sich dafür bei gutem Willen der Beteiligten eine rechtlich tragbare Lösung erarbeiten lässt.

Mit freundlichen Grüßen

Bauverein „Wem gehört die Stadt?“
Im Auftrag
Stefan Rost, Regina Maier