Das Dreißig-Häuser Projekt (pdf, Hohe Qualität (sw) (bunt)): 10, 20, 30 Hausprojekte oder mehr in Freiburgs neuen Baugebieten, das ist unser Ziel; mit hunderten von Mietwohnungen, die sozial, bezahlbar, unverkäuflich sind, die wir dauerhaft dem Immobilienmarkt entziehen wollen, mit dem Modell des Mietshäuser Syndikats. Im Dietenbach, aber auch schon vorher in den kleineren Baugebieten wie z.B. Stühlinger-West oder Zinklern in Lehen, denn dort sollen insgesamt tausende von neuen Wohnungen gebaut werden. Wir wollen die einzigartige historische Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet, deshalb:

Wir bewerben uns auf alle Baugrundstücke, die die Stadt in neuen Baugebieten ausschreibt und die für Mietshausprojekte geeignet sind. 

Wie stehen die Chancen, den Zuschlag für eine große Zahl von Baugrundstücken zu bekommen? Wie können wir uns gegen die Konkurrenz kapitalstarker Bauträger und Investoren behaupten?

Wir bieten mehr – aber nicht mehr Geld/Kaufpreis. Wir bieten maximale Bindungsfristen: 55 Jahre und länger!

So wie bereits beim Vergabeverfahren in Gutleutmatten. Dort hat das 3HäuserProjekt durch Bonuspunkte für die Verlängerung der Bindungsfristen den Zuschlag für zwei der drei Grundstücke erhalten. Die Mindestbindungsfrist für die geförderten Mietwohnungen betrug 25 Jahre, die bis zu 55 Jahren verlängert werden konnte. Zudem konnte der Anteil der geförderten Mietwohnungen von mindestens 50% auf 70% erhöht werden.

Da der Kaufpreis durch den gutachterlichen Verkehrswert gedeckelt war, ging es beim Wettbewerb nicht darum, welcher Investor den höchsten Kaufpreis bietet, sondern welches Unternehmen sich zur längsten Bindungsdauer verpflichtet.

Mit diesem Vergabeverfahren können die negativen städtebaulichen Entwicklungen wie im Rieselfeld vermieden werden: Dort ist der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50% nach 20 Jahren auf unter 5% gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25% auf 75% angestiegen ist (siehe Grafik unten). Der gleiche Verdrängungsprozess wie im Rieselfeld hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubauquartiere haben mittlerweile die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie in Herdern.

Vergabe nach Bonuspunkten für verlängerte Bindungsfristen

Wir schlagen deshalb die Aufnahme eines Vergabeverfahrens mit Bonuspunkten für verlängerte Sozialbindungsfristen in die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt Freiburg vor. So werden die Planungsvorgaben für die zukünftigen Baugebiete schon jetzt klar gestellt und die 50%-Quoten-Regelung wird ergänzt. Es reicht nicht aus, wie im Kommentar der BZ vom 5. März zu fordern: „Stadtteil Dietenbach: Bezahlbar muss es werden“. Ergänzt werden muss: „…und es muss bezahlbar bleiben“. Ein Vergabeverfahren mit Bonuspunkten für längere Sozialbindungsfristen begünstigt zwar faktisch genossenschaftliche Unternehmen, die per Satzung und Unternehmenszweck sowieso auf den dauerhaften Erhalt des bezahlbaren Mietshausbestandes ausgerichtet sind. Trotzdem schließt das Verfahren „normale“ Investoren keineswegs aus. Das ist für die rechtliche Betrachtung wichtig. Denn auch diese Unternehmen können sich bewerben und mit der Verlängerung der Bindungsfristen punkten.

Eine neue Baugenossenschaftsbewegung

Um die historische Chance zu nutzen und möglichst viele Initiativen an den Start zu bringen, wollen wir ein Bau- und Informationsbüro einrichten. Neben der politischen Überzeugungsarbeit des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ wollen wir unsere Erfahrungen und Kenntnisse, die wir beim 3HäuserProjekt im Neubaugebiet Gutleutmatten gewonnen haben, weiter vermitteln und bei der Verwirklichung neuer Bauprojekte im erforderlichen Umfang Hilfestellung leisten.

Denn nur ein geringer Teil der Wohnungssuchenden ist mit den Möglichkeiten der Selbstorganisation vertraut, kennt Wohnprojekte aus eigener Anschauung oder hat gar eigene Projekterfahrungen. Wie viele Wohnungssuchende trauen es sich zu, Gleichgesinnte zu suchen und gemeinsam eine Projektinitiative zu gründen? Die sich dann auf ein Baugrundstück bewirbt, eine GmbH gründet, Eigenkapital und Bankkredite besorgt, Planungs- und Gruppenprozesse durchläuft, das Grundstück kauft und die Bauarbeiten begleitet?

Für diese Bildungs- und Vermittlungsarbeit brauchen wir eure Unterstützung: Zum einen durch die Verbreitung dieser Ideen und Konzepte, zum anderen durch Mithilfe und Beteiligung. Und auch durch Geld: Spenden und laufende Beiträge, um für eine Anlaufphase von 2-3 Jahren einige (geringfügig entlohnte) Stellen als organisatorische Basis einzurichten, da der Berg von Aufgaben nur zum Teil ehrenamtlich bewältigt werden kann. [Spendenkonto IBAN DE41 4306 0967 7900 7044 00 GLS Bank]

Wir hoffen, euch bei unseren zukünftigen Veranstaltungen zu Projekten, Baugebieten und zur Wohnungspolitik begrüßen zu können. Oder bei Workshops und Beratungen unseres gemeinnützigen Bildungsvereins „Wem gehört die Stadt?“, den wir derzeit gründen. Oder als Newsletter-AbonnentIn oder SpenderIn. Und hoffentlich bald beim ersten Spatenstich des ersten Mietshausprojektes in den neuen Baugebieten. Wo? Im Stühlinger-West, Im Zinklern, in Zähringen Nord usw. Oder im Dietenbach.

Die Aktiven vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“

bauverein@wemgehoertdiestadt.org | www.wemgehoertdiestadt.org | www.syndikat.org

Jeden 4. Freitag im Monat 18.00 Uhr: Offenes Treffen zu den neuen Baugebieten für wohnungspolitisch Interessierte und Aktive, Adlerstr. 12, Freiburg (Syndikatsbüro neben Strandcafé)

Nachträgliche Neujahrsgrüße, sowie zur Stellungnahme der FSB vom 4.2.2016 zu unserem Offenen Brief vom 8.12.2015 auf die Stellungnahme der FSB vom 25.9.2015 zu unserem Offenen Brief vom 18.7.2015 zur 50-PROZENT-QUOTE „Die Investoren werden Schlange stehen“

Offener Brief des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ | 18.1.2017

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wünschen Ihnen nachträglich ein erfolgreiches Neues Jahr 2017, mit vielen neuen und bezahlbaren Mietwohnungen für Freiburgs Wohnungssuchende. Jahreswechsel: Zeit, liegen Gebliebenes aus dem vergangenen Jahr zu erledigen, wie die Antwort auf Ihre Stellungnahme vom 4.2.2016 zum Dauerthema 50-Prozent-Quote: „Wie soll ich einen privaten Investor dazu bringen, geförderten Mietwohnungsbau zu machen, wo der sich doch nicht rentiert?“ (OB Salomon).

In Ihrer Stellungnahme zu unserem Schreiben vom 8.12.2015 bezeichnen Sie das Finanzierungsmodell unseres Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ als „unsozial und nicht nachhaltig“, denn es „verschiebt Risiken auf kommende Generationen.“

Das hat uns doch sehr erstaunt, aus zwei Gründen. Hatten Sie uns nicht am 25.9.2015, also wenige Monate vorher, genau das Gegenteil geschrieben? „Die Freiburger Stadtbau ist davon überzeugt, dass das vom Bauverein ‚Wem gehört die Stadt?‘ vorgestellte 3-Häuser-Projekt als sehr kreatives Einzelprojekt durchaus darstellbar ist und in diesem Kontext seine Berechtigung haben kann.“

Zweitens: Beruht nicht der Mietwohnungsbau gerade auf dem Prinzip, Lasten und Risiken auf mehrere Generationen von MieterInnen zu verteilen? „Zu verschieben“, wie Sie es nennen, ist sicher nicht der richtige Ausdruck: Haben nicht die ersten MieterInnen, relativ zur Kaufkraftentwicklung, ausgesprochen hohe Mieten zu tragen? Dieses Phänomen wird jeder Häuslebauer bestätigen, da er ähnlich wie ein Miethaushalt in den Anfangsjahren die höchsten Lasten zu tragen hat.

Aber zu ihrer Beruhigung: Die finanzierenden Kreditinstitute beim 3HäuserProjekt sind bei der Risikobewertung offenbar zu einem ganz anderen Urteil als Sie gekommen:

Alle Darlehensverträge, sowohl mit der L-Bank für die geförderten Mietwohnungen, als auch mit der Sparkasse Freiburg für die frei finanzierten Mietwohnungen und die Kita schwereLos, sind abgeschlossen. Das erforderliche Eigenkapital von insgesamt 4,6 Mio. Euro ist eingeworben, die Finanzierung von insgesamt 14,5 Mio. € gesichert.

Als Teil der Darlehensbewilligung für die geförderten Mietwohnungen hat die L-Bank jeweils eine Finanzierungsrechnung aufgestellt, die bei allen drei Projekten eine „durchschnittliche jährliche Verzinsung des Eigenkapitals über 40 Jahre“ von rund 1,5 % ausweist. Das ist nicht üppig, aber auch nicht „unwirtschaftlich“, wie es seit Jahren von derBauwirtschaft kolportiert wird.

Ab Frühjahr 2016 konnte das 3HäuserProjekt richtig loslegen, erst mit den reinen Wohnprojekten Luftschloss und LAMA, später mit dem Wohn- und Kita-Projekt schwereLos. Die Baugenehmigungen wurden erteilt, und der Stadt Freiburg die Grundstücke abgekauft. Eine Überprüfung des Direktkreditkonzeptes aller drei Projekt-GmbHs und Hausvereine durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) aufgrund des neuen Kleinanlegerschutzgesetzes ergab keine Beanstandung. Die Bauarbeiten gehen zügig voran unter Einhaltung des Kostenrahmens. Bei den Projekten Luftschloss und LAMA sind die Rohbauarbeiten abgeschlossen, der Ausbau läuft. Beim Projekt schwereLos, das sich wegen der 3-Gruppen-Kita komplizierter gestaltet, sind die Keller- und Tiefgaragendecken betoniert.

Aber es wird noch eine Reihe von Monaten dauern, bis die ersten Wohnungen bezogen werden und alle knapp 50 Wohnungen fertig sind. Die Startphase, die aus unserer Sicht besonders risikoreich ist, wäre dann abgeschlossen.

Gewiss, auch im laufenden Betrieb birgt ein Mietshausprojekt wie jedes Unternehmen Risiken und könnte scheitern. Die Risiken zum Beispiel durch Auslaufen der Zinsbindung in 2-3 Jahrzehnten, worauf die Stellungnahme der Stadtbau hinweist, sind nicht von der Hand zu weisen, die gibt es aber auch bei anderen Eigentumsformen.

Nicht zu vergessen die besonderen Risiken, die bei kommunalen Wohnungsunternehmen schlummern. Daran möchten wir Sie nachträglich zum 10. Jahrestag des Bürgerentscheides am 13. November 2006, der den geplanten Stadtbauverkauf verhinderte, erinnern. So könnte binnen weniger Monate eine neoliberal eingestellte, zufällige Mehrheit des Gemeinderates mit 50% und einer Stimme den gesamten Wohnungsbestand verkaufen, den das Gemeinwesen in Jahrzehnten aufgebaut hat. Das Risiko tragen die MieterInnen, die sich dann mit Finanzriesen wie Vonovia oder mit Eigenbedarfsklagen herumschlagen müssen. (Siehe die 2005 verkauften 750 Stadtbau-Wohnungen an die Gagfah>Fortress>Annington>Vonovia AG)

Unser Vorsatz fürs neue Jahr: Initiativen von Wohnungssuchenden unterstützen, die sich für Baugrundstücke in den zeitnah geplanten kleineren städtischen Baugebieten bewerben wollen (Dietenbach ist noch lang hin); Baugebiete wie zum Beispiel am Güterbahnhof-Nord, die so mit genossenschaftlich organisierten Mietshausprojekten „durchmischt“ werden könnten, die auch nach Ablauf der Bindungsfristen sozial, bezahlbar und unverkäuflich bleiben.

Detaillierte Antworten auf einige Ihrer Kritikpunkte vom 14.2.2016 lesen Sie bitte im Anhang.
Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

Infoveranstaltung: Mietshausprojekte gründen – in den neuen Baugebieten und anderswo
14. Juni 20 Uhr Quartierstreff Haslach | Melanchthonweg 9

„Ein Stadtteil gegen die Wohnungsnot“
titelt die Stadt Freiburg auf ihrer Homepage zum Planverfahren Dietenbach. Einen Stadtteil gegen die Wohnungsnot wollen wir auch – aber einen der dies auf Dauer bleibt und der nicht wieder Verdrängung und Wohnungsnot produziert – wenn früher oder später die Sozialwohnungen „aus der Bindung fallen“ und als teure Eigentumswohnungen auf den Markt kommen.
Deshalb staunten wir nicht schlecht, als am 18. Februar von der Stadtverwaltung folgende Grafik präsentiert wurde, im Rahmen der Veranstaltung zum Baugebiet Dietenbach mit dem Titel
 „Ein neuer Stadtteil entsteht – von guten Beispielen lernen: Rieselfeld, Vauban…“

Die nebenstehende amtliche Grafik zeigt klar, dass nach gut 20 Jahren im Rieselfeld alle Sozialwohnungen bis auf einen kleinen Rest „aus der Bindung gefallen“ sind und offensichtlich als Eigentumswohnungen gehandelt werden.

Ein gutes Beispiel? In der Tat ist das Rieselfeld ein gutes Beispiel – wie der neue Stadtteil Dietenbach nicht gebaut werden sollte, jedenfalls was den rapiden Schwund an Sozialwohnungen betrifft. Zusammen mit Vauban und Herdern gehört es zu den drei Stadtteilen mit den teuersten Mieten Freiburgs. Wenn wir wirklich einen Stadtteil gegen die Wohnungsnot wollen, sollten wir uns nach anderen Beispielen umschauen und die Bebauung des Dietenbachgeländes nicht den traditionellen Bauträgern und Investoren überlassen, sondern setzen auf die Gründung zahlreicher (klein-)genossenschaftlicher Mietshausprojekte.
Gutleutmatten
Trotz kritischer Punkte (saftige Bodenpreise,  teure Tiefgaragenstellplätze für jede Sozialwohnung, Fernwärmezwang mit bundesweit höchsten Preisen usw.) gibt es im aktuellen Baugebiet Gutleutmatten einige beispielhafte neue Rahmenbedingungen, wenn auch mit einigen Webfehlern, die bauwilligen Mieterinitiativen und anderen  nicht auf hohe Kapitalrenditen ausgerichteten sozialen Wohnungsunternehmen sehr entgegen kommen.
– Besondere Vergabekriterien der Stadt bei einer Reihe von Grundstücken eröffnen gute Chancen für genossenschaftliche Mietshausprojekte: Die Bindungsfrist der geförderten Mietwohnungen kann bis zu 55 Jahre(!) verlängert werden, dafür gibt es je Jahr und Wohnung Bonuspunkte in der Wertung.

– Einmalig günstige Baudarlehen bietet das Förderprogramm für Mietwohnungsbau des Landes Ba-Wü:
Kreditbetrag 2.400 € je m² Wohnfläche zu 0,00 % Zins auf 25 Jahre fest. Ohne diese Mittel gäbe es keine Chance, bei den exorbitant teuren Bau- und Grundstückskosten auch nur einen einzigen Neubau mit bezahlbaren Mietwohnungen zu errichten.

Das Beispiel 3HäuserProjekt
So konnten sich bei den Ausschreibungen in Gutleutmatten 3 Projektinitiativen aus dem Verbund des Mietshäuser Syndikats auf Grundstücke bewerben und den Zuschlag erhalten. Sie bauen knapp 50 Mietwohnungen, das sind rund 10 % der 500 geplanten Wohnungen von Gutleutmatten. Der erste Spatenstich ist erfolgt.
Ein wichtiges Fundament der Mietshausprojekte ist, dass keine Mietpartei Eigenkapital aufbringen muss: Zahlreiche „Kleininvestoren“ stellen mit ihren Direktkrediten das notwendige Eigenkapital für Projekte zur Verfügung, die auch für zukünftige Generationen von Mieter_innen Bestand haben werden.

Die Verwirklichung dieses guten Beispiels werden wir begleiten, die guten und schlechten Erfahrungen vermitteln, und die vielen Fragen hinsichtlich der Planung, Finanzierung, Förderprogramme, Kapitalaufbringung und Organisationsfragen klären.

Bewerben und Mietshausprojekte gründen
Wir als Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ wollen gar nicht selber bauen. In Kooperation mit dem Mietshäuser Syndikat unterstützen wir, dass sich Wohnungssuchende zusammen finden und Projektinitiativen bilden. Diese können sich bei den Grundstücksausschreibungen der Stadt bewerben und bei Zuschlag neue Mietshausprojekte gründen, planen und bauen. Wenn wir die Zahlen vom 3Häuserprojekt und Gutleutmatten hochrechnen auf das neue Baugebiet Dietenbach mit 5.000 geplanten Wohnungen, dann ergeben die zehnfachen Zahlen: 500 Wohnungen in etwa 30 Hausprojekten.

Mietshäuser als Gemeingüter („Commons“)
Auch auf Gutleutmatten werden früher oder später alle Mietwohnungen aus der Sozialbindung fallen, wenn die Vertragszeit mit der Landeskreditbank abgelaufen ist. Nicht anders beim 3Häuserprojekt, aber dort ist eigentumsrechtlich verankert:

– Der Hausverein der Mietparteien hat ein unkündbares Vetorecht gegen Wohnungsverkäufe und andere Methoden der Immobilienverwertung.
So werden die Mietwohnungen dauerhaft dem Immobilienmarkt entzogen und als Gemeingüter („Commons“) gesichert. Diese Möglichkeit ist nicht auf die Projekte des Mietshäuser Syndikats beschränkt. Wie Beispiele in norddeutschen Städten zeigen, kann sie auch auf Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen wie die Stadtbau übertragen werden (Stichwort „Huckepackprojekte“).

wir danken der Geschäftsleitung der Freiburger Stadtbau GmbH für ihre detaillierte Stellungnahme, insbesondere zu unserem Rechenbeispiel für geförderten Mietwohnungsbau. (unsere Stellungnahme als .pdf)

„Niemand kann ständig das Gesetzbuch unterm Arm tragen“ sagte einst ein Innenminister und verlor darüber fast sein Amt (H. Höcherl, Abhöraffäre 1963). Auch das Handelsgesetzbuch HGB ist ein unhandlicher, schwerer Wälzer, sollte aber bei Gewinnermittlung und Bilanzen beachtet werden (auch wenn es sich nicht um Minister, sondern um die Geschäftsleitung eines kommunalen Wohnungsunternehmens handelt). – Hatten wir uns verrechnet? Wie kommt die Stadtbau bei gleichen Ausgangszahlen zum gegenteiligen Ergebnis, nämlich zu einem Fehlbetrag  von 1,44 €/m² statt zu einem Überschuss von 1,00 €/m²? Das ist eine Differenz von 2,44 €/m² Wohnfläche u. Monat!

1. Gewinnermittlung

Wenn wir unsere Wirtschaftlichkeitsberechnung (links) und die der Stadtbau (rechts) in einer Tabelle nebeneinander stellen (und nicht auf zwei verschiedenen Seiten hintereinander), fällt ins Auge, dass die Stadtbau eigentümlicher Weise den Posten „Eigenkapitalverzinsung“ bei den Ausgaben aufgelistet hat (dunkelgrau hinterlegt rechts), der dann als „Kosten“ die Miete von vornherein mit 2,06 €/m² belastet.

Das kann man so darstellen. Es wäre aber nett gewesen, wenn die FSB dazu geschrieben hätte, dass ihre „Vergleichsrechnung“ in entscheidenden Punkten vom Rechenansatz des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ abweicht (und auch vom L-Bank-Rechenschema für geförderten Mietwohnungsbau sowie von den HGB-Vorschriften zur Gewinnermittlung). Bei der Rechnung des Bauvereins, der L-Bank und nach HGB ist nämlich der Gewinn bzw. die Eigenkapitalverzinsung keine Ausgabe; sondern es werden wie im richtigen Leben die wirklichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Erst was dann übrig bleibt ist der Überschuss oder Gewinn; daraus errechnet sich, bezogen auf das Eigenkapital, die Eigenkapitalverzinsung. – Wenn man wie die Stadtbau von vornherein den erwünschten Gewinn von 3 % Verzinsung des Eigenkapitals als „Kosten“ in Rechnung stellt, kann nur ein negativer Betrag herauskommen. Womit die Stadtbau ihre These, dass geförderter Mietwohnungsbau unwirtschaftlich sei, „bewiesen“ hätte.

Hingegen errechnet sich bei einer seriösen Gewinnermittlung ein Überschuss von 1,00 €/m², das ergibt, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital, eine Eigenkapitalverzinsung von 1,14 % schon im ersten Jahr nach Bezugsfertigkeit. Die ist bescheiden, liegt aber deutlich im positiven Bereich (und entspricht etwa der Durchschnittsverzinsung der Direktkredite).

Trotzdem hat ein Run auf die Grundstücke im Investorensegment von Gutleutmatten stattgefunden, bei denen ja generell eine Quote von 50 % geförderter oder gebundener Mietwohnungsbau vorgeschrieben war. Leider hat die FSB in ihrer Stellungnahme vermieden, auf diesen hochinteressanten Aspekt einzugehen.

Für Freiburger Bürger und quasi Miteigentümer des städtischen Wohnungsunternehmens stellt sich die Frage, warum die Stadtbau beim dringend notwendigen Wohnungsbau in den ersten Jahren der Vermietungsphase überhaupt eine höhere Eigenkapitalverzinsung als 1,14 % erwirtschaften will. Reicht nicht eine schwarze Null, wenn die Kosten gedeckt werden? Denn das Eigenkapital der FSB stammt entweder aus Steuergeldern des städtischen Haushaltes oder aber aus Überschüssen aus Vermietung, Wohnungsverkäufen und Bauträgergeschäft, die ja bereits verzinstes Eigenkapital darstellen.

2. Eigenkapitalanteil

Als weiteren Unterschied in der obigen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Stadtbau fällt der Posten „Zinskosten E-Darlehen“ auf (hellgrau hinterlegt, rechts oben), der das Ergebnis um 0,38 €/m² weiter verschlechtert. Dieses E-Darlehen wird notwendig, weil die Stadtbau nur den geforderten Mindestanteil von 25 % Eigenkapital einsetzen will, während die Rechnung des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ 31,8 % Eigenkapital ausweist:

Wir erinnern: Die Stadtbau betont regelmäßig ihre überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote und begründet Mieterhöhungen auch mit der Notwendigkeit, für den Wohnungsneubau  „Eigenkapital zu generieren“. Das Eigenkapital der FSB betrug 2014 laut Jahresbericht rund 126 Mio. €. Bezogen auf die Bilanzsumme von rund 410 Mio. € ergibt das eine Eigenkapitalquote von 30,4 %. Warum wird beim geförderten Mietwohnungsneubau das Eigenkapital nicht mindestens mit dieser Quote eingesetzt?

3. Baukostenermittlung

Anders als die Stadtbau unterstellt, wurden bei den angesetzten Baukosten von 2.600 €/m² Wohnfläche  (Gesamtkosten von 3.300 €/m²) weder „der Energiestandard unberücksichtigt gelassen“, noch die erforderlichen Stellplätze. Wie in Gutleutmatten generell vorgeschrieben, ist das 3HäuserProjekt im Energiestandard KfW 55 geplant und ebenso die Quote von einem Stellplatz je Wohnung in den Tiefgaragen unter den Gebäuden berücksichtigt worden. Die sind teuer genug! Die Kosten wurden nicht vom 3HäuserProjekt selbst, sondern von den beauftragten Architekten der Werkgruppe Freiburg ermittelt – die übrigens auch Mietwohnungen im Auftrag der FSB planen und bauen z.B. an der Berliner Allee.

4. Direktkredite und „echtes Eigenkapital“

Im Hinblick auf die Finanzierung durch Direktkredite erklärt die Stadtbau: „Aus unserer Sicht wäre ein solches Modell nach den Förderrichtlinien des Landes nicht förderfähig.“ Tatsächlich werden Direktkredite durch eine Gesetzesänderung nicht mehr als Eigenkapital(-ersatz) anerkannt (anders als in früheren Jahren bei geförderten Projekten des Mietshäuser Syndikats, z.B. Grether, SUSI oder Woge & Arche im Sonnenhof/Vauban). Deswegen wurde in den Verhandlungen des 3Häuserprojekts mit der L-Bank vereinbart, den Eigenkapitalanteil für die geförderten Mietwohnungen nicht durch Direktkredite, sondern durch eine entsprechende Erhöhung des Stammkapitals der Hausprojekt-GmbHs aufzubringen (wobei sich die Hausvereine als GmbH-Gesellschafter über Direktkredite refinanzieren). Die Berichterstattung darüber scheint der FSB entgangen zu sein (z.B. BZ 30.3.2015).

GmbH-Stammkapital ist (ebenso wie Aktien- oder Genossenschaftskapital) zwar immer noch „kein echtes erwirtschaftetes Eigenkapital“, wie es die Stadtbau für erforderlich hält. Denn dieses kann nur aus Gewinnen stammen, die es aber bei der Neugründung durch eine MieterInnen-Initiative noch nicht geben kann; sonst wäre die Mietwohnraumförderung allein auf etablierte Wohnungsunternehmen mit großen Beständen eingeschränkt.

Außerdem möchten wir die Stadtbau höflichst darauf hinweisen, dass ihr eingesetztes Eigenkapital nur zum Teil den strengen Anforderungen entspricht, die sie an das 3HäuserProjekt stellt. Denn im Jahresabschluss 2014 wird Eigenkapital in Höhe von rund 126 Mio. € ausgewiesen; darin enthalten ist ein Posten von rund 39 Mio. € Stammkapital (30,9 %).

5. Ende der Zinsbindungsfrist

Die Stadtbau hat unser Rechenbeispiel noch um eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Ende der Zinsbindungsfrist ergänzt (rechter Block), mit verheerendem Ergebnis: Das laufende Defizit von 1,44 €/m² und Monat, wie es die Stadtbau rechnet, schnellt dann schlagartig fast auf die dreifache Höhe von 3,98 €/m² und Monat hoch: Denn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist fällt der zinslose Förderkredit der L-Bank weg und ein marktüblich verzinstes Bankdarlehen tritt an die Stelle.

Anders als im richtigen Leben, verzichtet die Stadtbau in ihrer Rechnung großzügig auf auch nur ein Cent Mieterhöhung in all den Jahren, und erstaunlicherweise auch auf die übliche „Mietanpassung“ an den Mietspiegel nach Wegfall der Sozialbindung.

Bei so viel Eifer, unsere Kalkulationen als unwirtschaftlich darzustellen, kann man schon mal übersehen, dass für geförderte Mietwohnungen in Gutleutmatten gemäß Vermarktungskonzept nur die Variante mit 25-jähriger Sozial- und Zinsbindungsfrist zulässig ist, und nicht die mit 15-jähriger Frist, mit der die Stadtbau rechnet. (Was schon eigenartig ist, wo die FSB dort selber geförderte Mietwohnungen baut.) Dann kann aus der jährlichen Abschreibung ein Tilgungsbetrag von 52 €/Jahr x 25 Jahre = 1.300 € vom ursprünglichen Förderkredit (2.250 €) abgezogen werden, und es verbleibt eine Restschuld von 950 € (statt 1.575 € in der FSB-Rechnung).

In unserer Prognose berücksichtigen wir den „Häuslebauer-Effekt“: Die Schulden sinken, während das allgemeine Preisniveau steigt. In den vergangenen 25 Jahren ist der Verbraucherpreisindex für Wohnungsmieten um 46 % gestiegen. Rechnen wir sicherheitshalber nur mit 40 %, was einer durchschnittlichen jährlichen Mietpreissteigerung von 1,6 % entspräche. Dann steigt die Miete in 25 Jahren um 2,60 € auf 9,10 €/m² und Monat. Dieser Wert läge dann immer noch deutlich unter der heutigen(!) Mietspiegelmiete von rund 10,00 €/m² in Gutleutmatten.

6. Eigenkapitalaufbringung

Auch wenn diese Renditeaussichten für Investoren und Bauträger nicht den Träumen entsprechen, scheinen sie doch ausreichend Anlagekapital zu mobilisieren: Bei der Ausschreibung für die Grundstücke auf Gutleutmatten sind sie nachweislich Schlange gestanden, trotz vorgegebener 50-Prozent-Quote sozial gebundener Mietwohnungen. Wir können es kaum fassen, wenn die Stadtbau als etabliertes und vor Bonität und Eigenkapital strotzendes kommunales Wohnungsunternehmen mit umfangreichen Wohnungsbeständen beklagt, nicht über die kreativen Möglichkeiten von selbstorganisierten Mietshausprojekten zu verfügen. Falls hier tatsächlich ein Engpass für den Neubau von Mietwohnungen bestehen sollte, müsste bei der Stadtbau neben Wirtschaft und Technik dringend ein drittes Geschäftsfeld zur Beschaffung von Eigenkapital eingerichtet werden. (Es muss gar kein dritter Geschäftsführer eingestellt werden, ein Prokurist genügt). Zum Einstieg ins Thema könnten wir der Stadtbau einen Kreativ-Workshop anbieten und sie aufklären.
„Die Vorstellung, dass Mieter für eine 80 m²-Wohnung eine Mieterdarlehen in einer Größenordnung von 80.000 € erbringen – wohlgemerkt für eine Mietwohnung – und dies zudem evtl. zinslos zur Verfügung stellen müssten“,
hält die Stadtbau für „abwegig“. Wir auch. Unsere Projekte sind „barrierefrei“ für Menschen ohne Eigenkapital. Denn dieses wird eingebracht in Form von vielen kleinen Direktkrediten von UnterstützerInnen, die mit ihrem Geld nicht das Geschäftsmodell der Wachstums- und Gewinnsteigerung finanzieren, sondern eine soziale und nachhaltige gesellschaftliche Entwicklung unterstützen wollen. Auch Bauprojekte der Stadtbau könnten attraktiv werden, wenn der Gemeinderat sich dazu durchringt, z.B. in den neuen Baugebieten exemplarisch Transparenz, Partizipation und dauerhafte soziale Bindung dem jeweiligen Haus- oder Quartiersverein der MieterInnen vertraglich zuzusichern.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ e.V.

• Die Investoren werden bei den neuen Baugebieten Schlange stehen und sich bewerben – trotz 50-Prozent-Quote. Das belegen die Ausschreibungsergebnisse im Neubaugebiet Gutleutmatten, wie wir unten zeigen. Denn im Segment für Investoren und sonstige Bewerber gibt es bereits die 50-%-Quote!
• Geförderter Mietwohnungsbau ist rentabel – wenn auch nicht in dem Maße, wie Investoren es sich wünschen. Manchmal lohnt es sich selber nachzurechnen.

Wir haben uns gefragt: Wie kann es sein, dass ausgerechnet das 3HäuserProjekt mit seinen Mieterinitiativen als einziges Freiburger Wohnungsunternehmen in der Lage ist, geförderte Mietwohnungen mit Krediten aus dem Landeswohnungsbauprogramm einigermaßen kostendeckend und rentabel zu errichten?

– mit kalkulierten Mieten bei günstigen 6,50 €/m² kalt (33 % unter der Mietspiegelmiete von 9,85 €/m²),

– trotz exorbitant hoher (Freiburger) Bau- und Grundstückskosten von über 3.000 €/m² Wohnfläche?

Lesen Sie bitte weiter im angehängten PDF-Dokument.

Presse:

• Stadtbau tut alles um lohnenden sozialen Wohnungsbau als unwirtschaftlich darzustellen. Syndikat zeigt, wie es geht

• Dauerzoff um die 50-Prozent-Quote

Veranstaltung am Mittwoch, 25. Februar 2015 um 20 Uhr
Vorderhaus der Fabrik, Habsburgerstr. 9

„Geförderter Wohnungsbau ist z.Z. wenig attraktiv, freiwillig investiert niemand“,

zitiert die BZ vom 20. Januar eine Mitarbeiterin der Stadtverwaltung. Das sei die Erklärung für die klägliche Zahl von insgesamt zwölf Mietwoh-nungen in Freiburg, für die in den beiden Jahren 2013 und 2014 Förderkredite aus dem Landeswohnraum-Förderprogramm beantragt wurden. – Da sind wir übersehen worden:

Wir vom 3-Häuser-Projekt auf Gutleutmatten.

Wir wollen investieren, und  ganz „freiwillig“ 45 Wohnungen bauen (davon 32 geförderte) – allerdings nicht als Rendite orientierte Investoren, sondern „nur“ als MieterInnen-Initiativen im Verbund des Mietshäuser Syndikats: Wir nehmen unsere Angelegenheiten in die eigenen Hände und bauen unsere Mietshäuser selbst.
Ausgerechnet unsere Kreditanfrage bei der Landeskreditbank, der Förderbank des Landes, wurde im November 2014 kurz und bündig abgeschmettert: Die Hausprojekte hätten als Neugründungen „keinerlei Bonität“ (Kreditwürkeit); unsere Direktkredite würden nicht als Eigenkapitalersatz anerkannt – anders als noch die Projekte SUSI, Grether und WOGE-Arche-Sonnenhof (2006) Kredite erhielten, sei das aktuelle Förderprogramm „auf etablierte Wohnungsunternehmen ausgerichtet“ (wie explizit genannt die Freiburger Stadtbau).

Wenn sich diese neue „Förder“praxis der Landeskreditbank etabliert, würde es in Baden-Württemberg keine einzelnen  genossenschaftlichen Mietshausprojekte mit geförderten und deshalb bezahlbaren Neubauwohnungen mehr geben können.
Um das zu verhindern, brauchen wir eure politische Unterstützung und die vieler Menschen in der Stadt. Durch unsere Öffentlichkeitsarbeit, zahlreiche Schreiben an Stadt und Land und die Bemühungen von Stadtverwaltung und Landtagsabgeordneten scheint Bewegung in die Blockade der Landeskreditbank gekommen zu sein, über die wir aktuell berichten und diskutieren wollen, sowie über Themen im Zusammenhang:

• Baugruppen auf Gutleutmatten mit Pflichtanteil Mietwohnungsbau
  Auch sie sind als „Investoren“ betroffen von den Anforderungen der Landeskreditbank.

• Direktkredite und was wir bauen: Baupläne, Nutzungskonzepte und Zeitplan
  Wohnungen für Familien, WGs, Paare, Alleinerziehende, -stehende, für große Flüchtlingsfamilien, eine Wohnung für die FHG, eine für Freiraum, und eine Kita. – Solidarische Finanzierungspläne mit geliehenem „Eigenkapital“, aber ohne Profite: Wie bei jedem Mietshaus zahlen die MieterInnen alles.

• Kleinanlegerschutzgesetz – weitere Steine auf dem Hindernisparcour
  Betrifft Direktkredite: Auch mit den Ausnahmetatbeständen des aktuellen Gesetzentwurfes hätten Hausprojekte keine Chance gehabt: Z.B. die Fabrik/Vorderhaus (Veranstaltungsort)

• Vermarktungskonzept Gutleutmatten – Blaupause für die neuen Baugebiete?
  Bauflächen sind keine nachwachsendenden Rohstoffe, sie können nur einmal bebaut werden. Die ehe-maligen Neubaugebiete Vauban und Rieselfeld haben mit die höchsten Durchschnittsmieten, fast alle geförderten Mietwohnungen sind aus der Bindung gefallen. Wie können genügend dauerhaft bezahl-bare Mietwohnungen gesichert werden? – Erste Praxiserfahrungen mit dem Konzept Gutleutmatten.

Link zur PDF-Datei: LBank_v1

An die Stadt Freiburg
– Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen –
– Gemeinderäte –
– MDL’s –

Keine Mietwohnraumförderkredite für neu gegründete Hausprojekte?
Sehr geehrter Herr Gramich, sehr geehrter Herr Hogenmüller,

einen erstaunlichen Bescheid erhielt eine Abordnung des 3HäuserProjekts aus Freiburg, die am 14. November zur L-Bank nach Karlsruhe gefahren war, um die Kreditanfrage für den Bau von insgesamt 28 geförderte Mietwohnungen im Neubaugebiet Gutleutmatten zu erläutern und Fragen zu beantworten.

Wir erfuhren, dass Unternehmensneugründungen wie unsere Lamakat GmbH, Luftschloss GmbH und schwereLos GmbH nicht die geringste „Bonität“ hätten, um Kredite von der L-Bank zu erhalten. Die Mietwohnraumförderung des Landes sei nicht für Projekte wie die unseren gedacht, sondern auf etablierte Wohnbauunternehmen mit entsprechend großem Altbaubestand und Kapitalkraft ausgerichtet; beispielsweise Unternehmen wie die Freiburger Stadtbau, die über die notwendige Bonität verfüge.

Denn banktechnisch sei nunmehr ein „Rating“ unserer Projekt-GmbHs vorgeschrieben, das bei einer Neugründung wie bei uns eine glatte „Null“ ergebe; und zwar unabhängig davon, dass wir 25 % Eigenkapital der Investitionssumme nachweisen können, die das Landeswohnungsbauprogramm als Förderbedingung vorschreibt.

Angesprochen auf die Gewährung von Förderkrediten der L-Bank für die damaligen Neugründungen der Freiburger Mietshausprojekte Grether, SUSI, Grün8 und W.A.S (Woge & Arche) wurde eingeräumt, dass das früher anders gewesen sei und sich nun geändert habe.

Auf unsere Frage, wo und wann die geänderten Bonitätsbedingungen für das aktuelle Förderprogramm veröffentlicht worden sind, denn in der Verwaltungsvorschrift zum Landeswohnungsbauprogramm hätten gebe es keine derartige Regelung, erhielten wir statt einer Antwort den Hinweis, die L-Bank müsse das, was das Wirtschaftsministerium vorgebe, halt banktechnisch umsetzen.

Tipp der Banker: Als mögliche Lösung für das Problem der fehlenden Bonität neu gegründeter Projekt-GmbHs käme eine Bürgschaft der Stadt Freiburg in Frage, da sollten wir doch mal anfragen.

Im weiteren Verlauf des Gespräches stellte sich heraus, dass die vielgepriesene Mietwohnraumförderung des Landes offenbar noch an einem schwerwiegenden Konstruktionsfehler leidet. Zwar werden Förderkredite zu Null Prozent Zins angeboten, die bis zu 2.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche oder 75 % der Investitionskosten betragen. Bedingung ist, dass die Miete 33 % unter Mietspiegelniveau (10-11 €/m²) bleibt. Wenn wir aber im Finanzierungsplan mit einer angepeilten Miete von 7 Euro je m² kalkulieren, dann errechnet die L-Bank aufgrund der Kreditzinsen von Null Euro eine unzulässig hohe Eigenkapitalverzinsung von 7-10 %. Zulässig seien aktuell nur 2,7 % nach einem Rechenverfahren, das die EU vorgibt.

Gehen wir aber von dieser vorgegebenen Eigenkapitalverzinsung von 2,7 % aus, entspräche das einer Miete um die 5 €/m². Dann aber sinkt der Beleihungswert der Immobilie nach banktechnischer Berechnung („Ertragswertverfahren“) auf einen indiskutablen Wert, und die L-Bank darf nur einen entsprechend geringen Betrag als Kredit gewährt werden, der weit unter den benötigten 2.100 €/m² liegt.

Zur Auflösung des offensichtlichen Widerspruchs, den die Banker bereitwillig einräumten, machten sie den Vorschlag, den Anteil der geförderten Mietwohnungen (bisher 70 %) oder deren Flächen drastisch zu verkleinern; und beim entsprechend vergrößerten Anteil der frei finanzierten Wohnungen zusätzlich die Miete deutlich über Mietspiegelniveau bei 12-14 €/m² anzusetzen.

Jetzt, da wir von der Geisterfahrt nach Karlsruhe zur L-Bank wohlbehalten zurückgekehrt sind, haben wir nachgedacht und stellen fest:

Mit Beschluss des Gemeinderates vom … haben unsere drei Projekte den Zuschlag für ihre Baugrundstücke auf Gutleutmatten erhalten. In der Bewerbung haben wir uns entsprechend der Ausschreibung verpflichtet, den verlangten Anteil geförderten Mietwohnungen mit einer Bindungsdauer von 55 Jahren zu errichten und Förderkredite des Landeswohnungsbauprogramms zu beantragen. Weder aus den Ausschreibungsunterlagen noch dem Landeswohnungsbauprogramm ist ersichtlich, dass die L-Bank zusätzliche Anforderungen an Neugründungen stellt oder eine städtische Bürgschaft verlangt. Genauso wenig gab es von der Stadtverwaltung Hinweise darauf, dass das Mietwohnungsförderprogramm auf Grund seiner banktechnischen Widersprüchlichkeiten schwer realisierbar ist.

Zur Aufklärung dieser Fragen und konstruktiver Schritte zu ihrer Lösung bitten wir die Stadtverwaltung um einen kurzfristigen Gesprächstermin..

Mit freundlichen Grüßen

Soweit der Brief des 3Häuserprojektes an die Stadt Freiburg.

Immerhin erklärte Finanzbürgermeister Neideck im Hauptausschusses des Gemeinderates am 1. Dezember, dass die Stadt beim Land intervenieren werde, da ansonsten die städtebaulichen Ziele in Gutleutmatten und anderen neuen Baugebieten konterkariert würden. Denn Ziel sei es, Baugrundstücke für geförderten Wohnraum nicht nur an große Bauträger zu vergeben, sondern auch an kleine Hausprojekte und  Genossenschaften. Die Stadtverwaltung werde das Gespräch auf Landesebene suchen und zunächst ein Schreiben an das Finanz- und Wirtschaftsministerium senden.
Ebenso werde ein Gespräch mit dem 3HäuserProjekt geführt werden.

Wir vom Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ unterstützen die Forderung des  3Häuserprojektes an das Land Baden-Württemberg und seine Landeskreditbank, diese Förderkredite auch und gerade an neu gegründete Miethausprojekte weiter zu geben. Sollte es zur (EU-weiten?) Banken-Regel werden, dass diese Kredite nur noch etablierten Wohnungsunternehmen mit entsprechendem Altbaubestand, Kapitalkraft und „Bonität“ gewährt werden, beträfe das alle MieterInnen-Initiativen, die in genossenschaftlicher Form ein einzelnes Miethausprojekt bauen wollen – in Freiburgs neuen Baugebieten, im Land Baden-Württemberg und darüber hinaus. Aufgrund der extrem teuren Bau- und Bodenkosten gäbe es ohne die Förderkredite in Zukunft keine genossenschaftlichen
Neubauprojekte mit bezahlbaren Mietwohnungen.

Damit das nicht so kommt und auch die Planungen für das 3HäuserProjekt weiter geführt  werden können, bitte wir Sie/euch mit vielen kleinen Direktkrediten an das 3HäuserProjekt beizutragen:

Sind wir ein (L-Bank-) Risiko? Nö!
1000 x 1000 € Kleinkredite fürs 3HäuserProjekt !

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir, das 3HäuserProjekt auf Gutleutmatten-Ost, begrüßen die Initiative der  Wagenburg Sand im Getriebe, (Bau-)Gelände zur Zwischennutzung für  experimentelles Wohnen auszuweisen. Vielfalt auf den verschiedensten Ebenen  – auch im Wohnen – ist eine begrüßenswerte Ressource für die ganze Stadt.  Den Auseinandersetzungen um Stellplätze für Wagenbewohner_innen in  Freiburg muss in diesem Sinne konstruktiv begegnet werden.

Die von uns zu erwerbenden Grundstücke (Flurstücke Nr. 6594/14, 6594/21 und  6594/35) stünden noch für viele Monate solch einem Projekt zur Verfügung,  bevor konkrete Bauarbeiten beginnen. Solange oben skizzierte  Zwischennutzung der Erschließung des Baugrundstücks und den sonstigen  Bauarbeiten nicht im Wege steht, würden wir es begrüßen, die Gundstücke als  Übergangs-Stellplatz für die Wagenburggruppe Sand im Getriebe zur Verfügung  zu stellen. So könnten auch die seit Anfang April beschlagnahmten Wägen an  ihre rechtmäßigen Eigentümer_innen zurück gegeben werden.

Mit solidarischen Grüßen

Das 3HäuserProjekt
Freiburg, den 10.7.2014

Der Freiburger Gemeinderat hat entschieden: Im neuen Stadtteil Gutleutmatten werden auch drei Projekte des Mietshäuser Syndikats Wohnraum schaffen. Diese unterscheiden sich vom bunten Mix aus Baugruppen, Eigenheimbauern, Stadtbauwohnungen und diversen Investoren darin, dass sie dauerhaft dem spekulativen Immobilienmarkt entzogen sein werden. „Wir freuen uns, dass unsere Bewerbungen erfolgreich waren“, so Stefan Rost vom Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ e.V. „Durch den hohen Anteil an sehr langfristig sozial gebundenen Mietwohnungen und die durchgängige Barrierefreiheit konnten wir viele Punkte bei den Zusatzkriterien erreichen – auch wenn wir nur im Segment für Bauträger und Investoren zugelassen waren und nicht für die Grundstücke der Baugemeinschaften.“ Bei einem der drei Grundstücke, das in der sog. Basiskategorie ohne Zusatzkriterien ausgeschrieben war, entschied allein das Losverfahren: Glück gehabt!

Die drei Hausvereine sind dabei ganz unterschiedlichen Ursprungs:

Die MieterInneninitiative LAMA wohnt in ehemaligen LBBW-Häuser im Quartier westlich der Merzhauser Straße, die 2011 an den Investor Patrizia AG verkauft wurden und seitdem von Gentrifizierung bedroht sind, da die „Sozialcharta“ auslaufen wird.

Der Hausverein Luftschloss konnte über drei Jahre keinen bezahlbaren Wohnraum in Freiburg oder Umgebung finden, um ein gemeinschaftliches Wohnprojekt zu verwirklichen.

Der Bauverein „Wem gehört die Stadt?“, der gemeinsam mit der neu entstandenen Initiative „Freie Flotte“ das Hausprojekt verwirklichen will, setzt sich seit Jahren politisch dafür ein, dass in Freiburg bezahlbare Mietwohnungen erhalten werden, wie z.B. in der Johann-Sebastian-Bach-Straße in Herdern und in der Gartenstadt in Haslach.

In Gutleutmatten-Ost entstehen ab Sommer 2015 in den drei Syndikatshäusern rund 50 Wohnungen für etwa 150 Menschen – dauerhaft bezahlbarer Wohnraum, der nicht nach 10 oder 15 und auch nicht nach 25 Jahren aus der Sozialbindung fällt. In der Bewerbung haben sich die drei Hausvereine zu einer Verlängerung der Mietpreisbindung um 30 Jahre auf insgesamt 55 Jahre verpflichtet. „Eine längere Bindung war im Antragsformular nicht vorgesehen“, so Karin Jehle von der MieterInneninitiative LAMA. „Für uns als Mietshäuser-Syndikats-Projekte ist es jedoch selbstverständlich, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu garantieren.“ Zudem sind alle Wohnungen barrierefrei – für ein generationengerechtes, inklusives, zukunftsweisendes Wohnen.

„Wir nehmen als MieterInnen unsere Angelegenheiten in die eigenen Hände und bauen unsere Mietshäuser selbst“, so Rosa Lehmann vom Hausverein Luftschloss. Der nächste Schritt wird die Gründung von drei GmbHs sein, die jeweils zwei Gesellschafter haben, nämlich den jeweiligen Hausverein und das Mietshäuser Syndikat. Letzteres hat ein Veto-Recht gegen einen Verkauf der Häuser. So stehen sie als Spekulationsobjekte nicht mehr zur Verfügung. „Über Verwaltung und alle Belange des Wohnens bestimmen wir als im Hausverein organisierte Mieterinnen und Mieter selbst,“ so Lehmann weiter. (siehe Grafik)

Wie das geht? Neben zinsfreien Landeskrediten für sozialen Wohnungbau, KfW-Fördermitteln und Bankkrediten finanzieren sich die Projekte über Direktkredite. Dies sind viele kleine (und auch größere) Beträge, die Unterstützerinnen und Unterstützer den Haus-GmbHs für einen festgelegten Zeitraum als Darlehen zur Verfügung stellen. Direktkredite sind eine Geldanlage, die zu hundert Prozent der Sicherung von sozialem Wohnungsbau zu Gute kommt. Die Mietzahlungen der Bewohnerinnen und Bewohner garantieren die Rückzahlungen.

Weitere Informationen unter www.syndikat.org oder bauverein@wemgehoertdiestadt.org

Wir laden Sie herzlich zum Pressegespräch ein, am Donnerstag, den 27.03.2014, um 10:00 Uhr im Büro des Mietshäuser Syndikats, Adlerstraße 12.

EINHEIMISCHENMODELLSTADTTEIL GUTLEUTMATTEN

Ihr Antwortschreiben vom 7.10.2013 – DAS ENTSCHEIDENDE FEHLT!

Sehr geehrter Herr Erster Bürgermeister Neideck,
sehr geehrter Herr Gramich,

wir danken Ihnen für die Weiterleitung Ihres Antwortschreibens vom 7.10.13 auf die Anfrage der Fraktion Unabhängige Listen vom 16.9.13, da diese sich in der Tat auf unsere Anfrage vom 11.9.13 bezieht, und in dem Sie auf fünf Seiten ausführlich zu den einzelnen Fragekomplexen Stellung beziehen.

1. DAS ENTSCHEIDENDE FEHLT: DIE BENENNUNG DER RECHTLICHEN GRUNDLAGEN

Eines aber fehlt, leider: Die Antwort auf unsere Anfrage, doch bitte die rechtlichen Grundlagen zu benennen (Gesetze, Gerichtsurteile, Kommentare), auf denen Ihre zentrale These zur vorrangigen Grundstücksvergabe  an Baugemeinschaften in der Vorlage zur Gemeinderatsentscheidung am 23.7.13 beruht:

„Eine Bevorzugung von Baugemeinschaften lässt sich rechtlich nur unter dem Aspekt der Förderung der kostengünstigen Bildung von Wohnungseigentum Ortsansässiger …rechtfertigen… (sog. Einheimischenmodelle“)…Die Vergabe an selbstorganisierte Genossenschaften, die reinen Mietwohnungsbau anbieten, kann man allerdings nicht mehr als Maßnahme zur Förderung von Eigentumsbildung ansehen.“ (Drucksache G-13/139, Seite 6)

• Welche Gründe rechtfertigen die bevorzugte Förderung von Eigentumsbildung?
• Warum steht nicht die Schaffung von langfristig günstigem Wohnraum im Vordergrund?
  Wir bitten Sie noch einmal, uns Fundstellen aus der Rechtsliteratur, sofern vorhanden, mitzuteilen.

Wir möchten zu gerne mit eigenen Augen lesen, wo denn geschrieben steht, dass genossenschaftlichen Mietshausprojekten die Gleichstellung mit privateigentumsorientierten verweigert werden muss; was beim aktuellen Baugebiet Gutleutmatten u.a. bedeutet, dass den genossenschaftlichen Baugemeinschaften keine Optionsfrist von 6 Monaten gewährt wird, wie sie bei den eigentumsorientierten als Zeitpuffer für die Gründungsphase für unbedingt notwendig erachtet wird.

• Was ist denn der „sachliche Grund“ dafür?

2. HAMBURG UND MÜNCHEN: VORRANGIGE VERGABE AUCH AN GENOSSENSCHAFTEN

Ihre Ausführungen zur vorrangigen Vergabe von Grundstücken an Genossenschaften, wie sie in Hamburg und München seit Jahren praktiziert wird, schließt mit zwei Feststellungen:

a) „Das Rechtsamt sieht die Praxis in München und Hamburg als nicht unkritisch an…“
Das ist natürlich gutes Recht des Freiburger Rechtsamtes, genauso wie es gutes Recht der Stadtverwaltung ist, sich die Sichtweise ihres Rechtsamtes zu eigen zu machen.

b) „Klagen gegen die Vergabepraxis in München und Hamburg wurden bislang nach den eingeholten Erkundigungen nicht erhoben.“
Das ist nicht unerheblich zu wissen, da es der Freiburger Stadtverwaltung ausdrücklich „um ein rechtssicheres Vermarktungskonzept“ geht. (Drucks. G-13/139, Seite 2 oben)

Es stellt sich allerdings die Frage, warum die Freiburger Stadtverwaltung die Informationen über die unterschiedlichen Einschätzungen zur vorrangigen Vergabe von Grundstücken an Genossenschaften, zum Beispiel in den großen Städten Hamburg und München, (die vermutlich ebenfalls von fachlich kompetenten Rechtsämtern bewertet und den jeweiligen Gemeinderäten als praktikabel und rechtssicher dargestellt wurden,) vor der Abstimmung am 23. Juli zurückgehalten hat, und dem Freiburger Gemeinderat nur die eigene Auffassung als rechtlich alternativlos dargestellt hat?

• Wie konnten bei dieser Sachlage die Anträge von UL und SPD zur vorrangigen Berücksichtigung von Genossenschaften und anderen genossenschaftlich organisierten Baugemeinschaften für rechtswidrig erklärt und nicht zugelassen werden?

3. ABGRENZUNG VON GENOSSENSCHAFTLICHEN BAUGEMEINSCHAFTEN ZU GROSSGENOSSENSCHAFTEN UND BAUTRÄGERN

Den kritischen Blick der Stadtverwaltung auf die Vergabepraxis in Hamburg und München können wir durchaus nachvollziehen, weil sich
„…die Abgrenzung, welche Modelle und Rechtsformen noch als Baugemeinschaften akzeptiert werden und welche nicht, sehr schwierig gestaltet.“
Denn in folgendem Punkt vertreten wir eine ähnliche Position:

„…eine allein an der Rechtsform orientierte Bevorzugung (würde) gerade Initiativen, die sich nicht der genossenschaftlichen Rechtsform (eG) bedienen, ausschließen. Das Mietshäuser Syndikat, das der Rechtsform nach keine Genossenschaft ist, würde dann zwangsläufig ausscheiden, was nicht gerade intendiert ist und wofür es aus Sicht der Verwaltung auch keinen sachlichen Grund gibt.“ (G13/193, Seite 1 unten)

Der Schlüssel zu einer konstruktiven Lösung der Frage, wie genossenschaftliche Baugemeinschaften von Großgenossenschaften oder anderen gewerblichen Bauträgern abgegrenzt werden können, liegt unseres Erachtens darin: Das Prinzip der verpflichtenden Eigennutzung, wie es die Stadtverwaltung für eigentumsorientierte Baugemeinschaften für rechtlich unabdingbar hält, entsprechend auf genossenschaftliche Mietshausprojekte zu übertragen und juristisch zu fixieren!

Genossenschaftstheoretisch gesehen bedeutet das nichts anderes, als das ur-genossenschaftliche Identitätsprinzip konsequent auf das jeweilige Hausprojekt anzuwenden, indem die Identität von NutzerInnen und (kollektiven) EigentümerInnen gewährleistet wird.

Das ist kein Hexenwerk: Das Modell des Mietshäuser Syndikats bietet einen passenden rechtlichen Rahmen dafür. Aber auch zum Beispiel das Modell der Hamburger „Huckepack-Genossenschaft“ wäre geeignet, wo eine (große) „Traditions“-Genossenschaft mit einem Hausverein der MieterInnen eine unterschiedlich gestaltete Selbstverwaltung vertraglich vereinbart und grundbuchlich absichert. (G13/193 Seite 2 Abs. 4) (Könnte das nicht auch ein Modell für einzelne Objekte oder Siedlungen der Freiburger Stadtbau abgeben?)

4. WIE GEHT ES WEITER?

Wir würden uns über ein konstruktives Gespräch mit der Stadtverwaltung freuen, nicht nur im Hinblick auf das Vermarktungskonzept Gutleutmatten, sondern auch auf die zukünftigen Baugebiete wie zum Beispiel das Polizeiakademiegelände und Rieselfeld-Nord/Dietenbach.

Deshalb bitten wir Sie noch einmal, uns Ihre Quellen zu benennen, auf denen Ihre einseitige Stellungnahme in der Vorlage G13/193 beruht:

„Eine Bevorzugung von Baugemeinschaften lässt sich rechtlich nur unter dem Aspekt der Förderung der kostengünstigen Bildung von Wohnungseigentum Ortsansässiger …rechtfertigen… (sog. „Einheimischenmodelle“)…“ usw.

Warum gerade eine Maßnahme zur Förderung von Eigentumsbildung politisch gewollt oder städtebaulich notwendig ist, wurde bisher nicht erläutert. Ebenfalls nicht erklärt wurde, warum im Widerspruch dazu ein dinglich gesichertes Wohnrecht (siehe Brief von Herrn Gramich von 22.7.2013) trotzdem ausreichen soll. Schließlich verstehen wir nicht, warum das „Einheimischen“-Modell Pate stehen soll, aber der Begriff des Ortsansässigen gestrichen und damit jeder Bezug zu den „Einheimischen“ aufgegeben wird.

Unser Ziel ist es bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit geringeren Einkommen und ohne Eigenkapital zu schaffen, der auch nach 25 Jahren noch verfügbar ist – der dann nicht „aus der Bindung gefallen“ sein wird, wie es in den älteren Neubaugebieten Vauban und Rieselfeld schon jetzt der Fall und im Baugebiet Gutleutmatten leider Stand der Planung ist.

Mit anderen Worten: wir wollen keine Kapitalanlagen für Anleger, sondern Wohnungen für Wohnungssuchende bauen. Wir sind optimistisch, dass sich dafür bei gutem Willen der Beteiligten eine rechtlich tragbare Lösung erarbeiten lässt.

Mit freundlichen Grüßen

Bauverein „Wem gehört die Stadt?“
Im Auftrag
Stefan Rost, Regina Maier