Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

die Stadtverwaltung hatte es gut versteckt, das Ei. Passend zu Ostern haben wir es gefunden:

Die 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach!

Entdeckt haben wir das dicke Ei in der Anlage 19 (!) der 44-seitigen Gemeinderatsdrucksache zur „Wohnraumsituation in Freiburg – Analysen, aktueller Bericht, Maßnahmen“ (G-17/230), die Sie am 20.11.2017 der Presse vorgestellt haben, mit der kraftvollen Einleitung:

„Wir tun seit Jahren alles, was in unserer Macht steht, um Freiburgs Bürgerinnen und Bürger mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen.“

Gesucht hatten wir eigentlich die 50-Prozent-Quote bzw. die Stellungnahme der Verwaltung dazu, da diese immerhin aktuell gültiger Beschluss des Gemeinderates ist: doch kein Wort davon in der umfangreichen Drucksache samt Anlagen. Stattdessen finden wir im mageren 15-zeiligen Absatz zum Thema „Neuer Stadtteil Dietenbach“ (Seite 11) den vagen Hinweis, dass der „bedarfsgerechte Anteil an gefördertem Wohnraum“ in der GRAG, der „gemeinderätlichen Arbeitsgruppe“, bereits vor einem guten Jahr diskutiert wurde, und

„…von externen Experten, u.a. Prof. Harlander, dem empirica-Institut und dem Fachbeirat Dietenbach…diesbezügliche Vorschläge erarbeitet (wurden). Favorisiert wurde dabei ein 3-Säulen-Modell, das neben dem freifinanzierten und dem geförderten Wohnraum auch mietpreisgedämpften Wohnraum enthält (Anlage 19).“

1. Das dicke Ei

Dort in Anlage 19 („Stellungnahmen zum Thema mietpreisgedämpfter Wohnraum für das Projekt Dietenbach“) entdecken wir das dicke Ei, auf Seite 17 in einer Vortragsfolie von Prof. Harlander (Architektur- und Wohnsoziologe Uni Stuttgart), eingebettet in das sogenannte 3-Säulen-Modell: die neue 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach, die jetzt offenbar „favorisiert wird“. Ein Text mit Begründung ist nicht vorhanden. Wir zitieren (Hervorhebung von uns):

Sozialer Mietwohnungsbau 25 %
Gebundener Mietwohnungsbau 10 %
Eigentumsförderung 15 %
Förderung gesamt 50 %
Freifinanzierter Miet- u. Eigentumswohnungsbau 50 % (Zitat Ende)

Oho, 25 Prozent geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach? Da sind wir doch mächtig gespannt, wie der Herr Professor den „bedarfsgerechten Anteil“ ermittelt hat. Wo sind die Rechnungen und Unterlagen? Wie verliefen die Diskussionen hinter den verschlossenen Türen der nicht-öffentlich tagenden gemeinderätlichen Arbeitsgruppe?

Laut der aktuellen Studie des Pestel-Instituts „Das Baujahr 2018 im Fakten-Check“ vom Februar 2018 haben in den Großstädten mittlerweile 35 % bis 50 % der Haushalte aufgrund ihres Einkommens Anrecht auf eine geförderte Mietwohnung. Aber ausgerechnet in Boomtown Freiburg soll das anders sein und eine Quote von 25 % gefördertem Mietwohnungen „bedarfsgerecht“? In einer Stadt, die Spitze ist bei den Wohnkosten, aber (zusammen mit Mannheim) landesweites Schlusslicht bei den durchschnittlichen Haushaltseinkommen?

Wie wurde der „bedarfsgerechte Anteil geförderter Wohnungsbau“ ermittelt?

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir bitten Sie um eine nachprüfbare Beantwortung dieser Frage und um eine entsprechende Ergänzung bzw. Korrektur der Drucksache G-17/230.

2. „Von guten Beispielen lernen“

Interessanterweise ist zu Beginn der Bebauung des benachbarten Stadtteils Rieselfeld Anfang der 1990er Jahre tatsächlich auch eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau geplant worden (also noch vor Ihrer Amtszeit, Herr Oberbürgermeister). Das offenbarte uns ein Vortrag, der im Rahmen der städtischen Veranstaltung zur Bürgerbeteiligung Dietenbach am 18.2.2016 im Bürgerhaus in Zähringen stattfand, mit dem Titel: „Ein neuer Stadtteil entsteht – von guten Beispielen lernen“. Als eines der drei „guten Beispiele“ wurde vom ehemaligen Leiter der Projektgruppe Rieselfeld die Entwicklung des Neubaustadtteils präsentiert, unter anderem diese Tabelle:

So erstaunlich der rapide Schwund der geförderten Mietwohnungen und die Zunahme der Eigentumswohnungen ist, so erstaunlich ist auch die Tatsache, dass damals eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für notwendig erachtet wurde: offenbar als „bedarfsgerechter Anteil“. Heute, im Zeitalter des Neoliberalismus, empfehlen Experten, die die Stadtverwaltung ausgewählt hat, einen gerade mal ein halb so großen Anteil von 25 % gefördertem Mietwohnungsbau als „bedarfsgerecht“! Und das beim derzeitigen Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen, der sich seit Jahren verschärft, insbesondere für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen. – Oder hat sich der Professor nur verrechnet?

Warum will die Stadtverwaltung in der Frage der Quote entgegen ihrer Ankündigung nicht „vom guten Beispiel“ Rieselfeld lernen und es beim Beschluss des Gemeinderates von 50 % geförderter Mietwohnungsbau belassen? Man könnte meinen, dass die höheren Quoten für geförderten Mietwohnungsbau, die zunächst in Aussicht gestellt (und dann wie auch im „guten Beispiel Rieselfeld“ nur zum kleinen Teil umgesetzt) werden, die Funktion eines „Dosenöffners“ für hochpreisiges Bauen auf der grünen Wiese haben.

3. Noch ein dickes Ei: Die Empirica-Studie

Es geht auch noch krasser: Nur eine Quote von maximal 10-15 % geförderten Mietwohnungsbau fordert der Experte Dr. Braun, Verfasser der Stellungnahme des Empirica-Instituts („Auswirkungen von zu hohen Förderquoten im Segment des geförderten Mietwohnungsbaus“), indem er das 25-%-Segments für geförderte Wohnungen noch in Miet- und Eigentumswohnungen aufteilt. Da bleiben dann gerademal üppige 10-15% Anteil geförderter Mietwohnungsbau:

„…empfiehlt empirica eine maximal 25%-Quote für den sozialen Wohnungsbau (Miet- und Eigentumswohnungen) kombiniert mit einer 20%-Quote für den ‚gedämpften‘ Mietwohnungsbau.“ (Anlage 19, Seite 4; Hervorhebung durch uns)

Denn, so die These von Empirica und ihre Begründung:

„Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.“

„Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie…eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.“

Wir als nicht ausgewiesene Wohnungsbauexperten haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei allen Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Nach der Empirica-Theorie müssten auf den völlig quotenfreien Baugrundstücken des boomenden Neubauviertels Güterbahnhof-Nord deutlich günstigere, frei finanzierte Mietwohnungen zu finden sein als zum Beispiel im quotenbelasteten Neubauviertel Gutleutmatten. Das ist aber nicht der Fall und kann empirisch nachgeprüft werden: Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen liegen hier im Schnitt nicht höher als die marktüblichen 15-16 €/m² wie am Güterbahnhof und sind hier wie dort kaum erschwinglich für die „untere Mittelschicht“ des Doktor Braun von Empirica.

Aber anders als von der Empirica-Studie suggeriert, können auch sogenannte Mittelschicht-Haushalte (Feuerwehrfrau, Krankenpfleger, Busfahrerin) in geförderten Mietwohnungen ziehen, denn die Einkommensgrenzen liegen in Baden Württemberg wesentlich höher als in anderen Bundesländern:

1-2 Personen 47.600 € | 3 Pers. 56.600 € | 4 Pers. 65.600 € | 5 Pers. 74.600 € pro Jahr

4. Das Überraschungs-Ei

An einer Stelle (Seite 4 unten) bietet die Empirica-Studie noch einen verblüffend offenen Einblick in die Denke der Immobilienbranche, aus der sich eine ebenso verblüffende Schlussfolgerung ziehen lässt:

„Je schärfer die Qualitätsspreizung innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers, desto eher werden Vermieter darauf achten, an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen zu vermieten. Mit dieser Strategie minimieren sie das Mietausfallwagnis und das spezielle Risiko sozialer Konflikte.“

Wenn aber Investoren nicht auf Renditen verzichten, wie Dr. Braun anfangs richtig konstatierte, warum sollten sie nicht immer an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen vermieten, um die Risiken für ihre Rendite zu minimieren? Also:

Nicht die 50-%-Quote geförderter Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht, sondern das Geschäftsmodell der Investoren: Gewinnmaximierung.

Fazit: Grundstücken für den Mietwohnungsbau sollten vorrangig an Unternehmen mit Trägerkonzepten vergeben werden, bei denen das Interesse der Mietparteien an dauerhaft bezahlbaren Mietwohnungen im Fokus steht, nicht die Gewinnmaximierung: (Klein-) Genossenschaften und vergleichbaren Formen (z.B. Mietshäuser Syndikat) oder andere gemeinwohlorientierte Unternehmen.

Mit einem Offenen Brief vom 17.4.2017, der auch der Stadtverwaltung und dem Gemeinderat zugegangen ist, haben wir vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“ auf diese Zusammenhänge und den zugrunde liegenden Denkfehler in der Empirica-Studie hingewiesen – offenbar ohne Erfolg. Deshalb muss die Gemeinderatsdrucksache G-17/230 um einen Hinweis auf die fehlerhaften Schlussfolgerungen in der Expertise ergänzt werden, einschließlich einer sachlichen, durch Fakten belegten Darstellung.

5. Bürgerbeteiligung

In der Pressemitteilung vom 20.11.2017 haben Sie und Ihre Bürgermeisterkollegen die Drucksache G-17/230 „Wohnungssituation in Freiburg“ als „umfassende Analyse und Maßnahmen“ vorgestellt. Wäre auf 44 Seiten und 21 Anlagen nicht noch ein wenig Platz gewesen für den folgenden, nicht ganz unwichtigen Beitrag?

Der stammt nicht von uns, sondern aus der Broschüre des Amtes für Projektentwicklung und Stadterneuerung/Projektgruppe Dietenbach „Ein neuer Stadtteil entsteht – Ergebnisse des Bürgerdialogs zum neuen Stadtteil Dietenbach“ (Stand 7.3.2017), die beim Bürgerforum „Städtebaulicher Wettbewerb – Neuer Stadtteil Dietenbach“ am 1.3.2018 ausgelegt wurde.

„Geförderter Mietwohnungsbau

Bezahlbarer Wohnraum war eines der wichtigsten Themen im Bürgerdialog. Hier bestand die Sorge, dass der Wohnungsmarkt dies nicht regeln kann, sondern viel mehr eine Steuerung von Seiten der öffentlichen Hand erforderlich wird. In allen öffentlichen Veranstaltungen verwiesen Teilnehmende deshalb auf die Bedeutung des vom Gemeinderat beschlossenen Anteils von 50 Prozent gefördertem Mietwohnungsbau an allen neu gebauten Wohnungen. Für diesen sollten lange Bindungsfristen gelten.“ (Hervorhebung von uns)

6. Verdrängung Im Altbaubestand und die Neubaugebiete

Weitgehend ausgespart in der Drucksache wird das Thema der Verdrängung in den Altbauquartieren, trotz anhaltender öffentlicher Debatte:

„…Mieten und Immobilienpreise klettern rasant. Familien fliehen ins Umland, Durchschnittsverdiener geben einen Großteil fürs Wohnen aus, Besserverdiener verdrängen Geringverdiener. Auf diese soziale Frage blieb die Verwaltung lange eine Antwort schuldig. Es war der Gemeinderat, der im November 2011 von der Rathausspitze ein „Handlungsprogramm Wohnen“ einforderte…“ (BZ 24.2.2018)

Zwar stellt die Presseerklärung zur Drucksache einen Bezug zwischen dem Handlungsprogramm Wohnen und dem neuen Stadtteil Dietenbach her:

„Das Kommunale Handlungsprogramm Wohnen, das der Gemeinderat dann 2013 beschloss, sieht zudem ein Bündel konkreter Maßnahmen vor. Dazu zählen ein neuer Stadtteil mit mittlerweile 6.000 Wohneinheiten,…“

Aber weder in der Drucksache und erst recht nicht die Ausführungen der externen Experten in Anlage 19 zur Frage, welche Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach als „bedarfsgerecht“ anzusehen sei, geht auf Verdrängungsprozesse als einen wesentlichen Grund für die Ausweisung neuer Baugebiete ein. Genau diesen Zusammenhang thematisierte aber der interfraktionelle Antrag vom 18.10.2011 zum Handlungsprogramm Wohnen:

„Die massive Umwandlung von preiswerten Wohnungen in Komfort- und Eigentumswohnungen in ganzen Quartieren… führt zur Verdrängung finanzschwacher Haushalte…

Um negativen Entmischungssituationen entgegen zu wirken, ist … erforderlich, dass am Freiburger Wohnungsmarkt ausreichend Wohnungen, vor allem preiswerte geförderte Wohnungen… zur Verfügung stehen…

Voraussetzung für den dringend benötigten Wohnungsneubau ist die zügige Bereitstellung geeigneter Flächen im gesamten Stadtgebiet…“

Wo, wenn nicht in Dietenbach und den anderen neuen Baugebieten sollen die vielen Wohnungssuchenden etwas Bezahlbares finden, die in den anderen Alt- und Neubauvierteln Freiburgs verdrängt worden sind? Wo, wenn nicht hier kann ein zusätzlicher Anteil von geförderten Mietwohnungen gebaut werden, und zwar als Ausgleich für die große Zahl von ehemals bezahlbaren Mietwohnungen, die in anderen Stadtteilen Freiburgs weggefallen sind (und laufend wegfallen)? Durch

• Auslaufen der Sozialbindung bei geförderten Mietwohnungen
  z.B. im Rieselfeld, und Vauban und sonst im Stadtgebiet
• Umwandlung in Eigentumswohnungen,
  verbunden mit „Herausmodernisieren“, Eigenbedarfskündigungen oder drastischen Mieterhöhungen durch Käufer bzw. Kapitalanleger, z.B. westlich der Merzhauser Straße (ehemalige LBBW-Landes- und Bundesimmobilien, damals verwaltet von der FSB).

Der Wohnungsbedarf in Freiburg ist sicher in allen Preissegmenten stark angestiegen; weit überproportional aber durch Verdrängungsprozesse im bezahlbaren Mietwohnungssegment, auf das Menschen mit geringen bis mittleren Einkommen angewiesen sind.

Deshalb halten wir als Kompensation für Verdrängungen ein Anteilsverhältnis von gefördertem Mietwohnungsbau an der Gesamtwohnfläche von Dietenbach für erforderlich, das genau umgekehrt ist wie das „favorisierte“ 3-Säulen-Modell der externen Experten und der Projektgruppe Dietenbach:

Geförderter Mietwohnungsbau           50 %
gebundener Mietwohnungsbau         15 %
Bezahlbarer Mietwohnraum gesamt 65 % für untere und mittlere Einkommen.

Dann verbleiben 35 % Anteil Wohnungen für mittlere und obere Einkommen, gegliedert z.B. in 15 % Anteil geförderte Eigentumswohnungen und 20 % Anteil frei finanzierte Miet- oder Eigentumswohnungen. Und selbst dieser Anteil ist eigentlich zu viel, weil im Laufe der Jahre die Sozialbindungen im geförderten Wohnungsbau auslaufen werden. Es ist ein kühner Gedanke: Müsste nicht von Anfang an eine Milieuschutzsatzung verabschiedet werden, um Verdrängungsprozessen wie im Rieselfeld entgegen zu wirken?

Auf jeden Fall sind (wie schon unter Punkt 4 angesprochen) bei der Vergabe von Grundstücken für den Mietwohnungsbau vorrangig Unternehmen zu berücksichtigen, die von ihrer Eigentumsstruktur her, insbesondere durch Einbeziehung der MieterInnen, auf dauerhaften Erhalt des Bestandes angelegt sind.

7. „Von guten Beispielen lernen“ – Teil 2

Mit einer bedarfsgerechten Quote für den geförderten Mietwohnungsbau in Dietenbach werden nicht die Verdrängungsprobleme im Altbaubestand gelöst. Wir empfehlen der Stadtverwaltung, ihr eigenes Motto für den neuen Stadtteil Dietenbach „Von guten Beispielen lernen“ auch im Altbaubestand ernst zu nehmen: München, Hamburg und Berlin wenden zunehmend soziale Erhaltungssatzungen an, auch mit Ausübung von Vorkaufsrechten, wie z.B. aus der angehängte Pressemitteilung hervorgeht.

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir wünschen Ihnen erholsame Osterfeiertage und bitten Sie danach um die Aufklärung der Rätsel um das „favorisierte 3-Säulen-Modell“ des Fachbeirates Dietenbach und der externen Experten.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

 Pressemitteilung des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin

Das Dreißig-Häuser Projekt (pdf, Hohe Qualität (sw) (bunt)): 10, 20, 30 Hausprojekte oder mehr in Freiburgs neuen Baugebieten, das ist unser Ziel; mit hunderten von Mietwohnungen, die sozial, bezahlbar, unverkäuflich sind, die wir dauerhaft dem Immobilienmarkt entziehen wollen, mit dem Modell des Mietshäuser Syndikats. Im Dietenbach, aber auch schon vorher in den kleineren Baugebieten wie z.B. Stühlinger-West oder Zinklern in Lehen, denn dort sollen insgesamt tausende von neuen Wohnungen gebaut werden. Wir wollen die einzigartige historische Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet, deshalb:

Wir bewerben uns auf alle Baugrundstücke, die die Stadt in neuen Baugebieten ausschreibt und die für Mietshausprojekte geeignet sind. 

Wie stehen die Chancen, den Zuschlag für eine große Zahl von Baugrundstücken zu bekommen? Wie können wir uns gegen die Konkurrenz kapitalstarker Bauträger und Investoren behaupten?

Wir bieten mehr – aber nicht mehr Geld/Kaufpreis. Wir bieten maximale Bindungsfristen: 55 Jahre und länger!

So wie bereits beim Vergabeverfahren in Gutleutmatten. Dort hat das 3HäuserProjekt durch Bonuspunkte für die Verlängerung der Bindungsfristen den Zuschlag für zwei der drei Grundstücke erhalten. Die Mindestbindungsfrist für die geförderten Mietwohnungen betrug 25 Jahre, die bis zu 55 Jahren verlängert werden konnte. Zudem konnte der Anteil der geförderten Mietwohnungen von mindestens 50% auf 70% erhöht werden.

Da der Kaufpreis durch den gutachterlichen Verkehrswert gedeckelt war, ging es beim Wettbewerb nicht darum, welcher Investor den höchsten Kaufpreis bietet, sondern welches Unternehmen sich zur längsten Bindungsdauer verpflichtet.

Mit diesem Vergabeverfahren können die negativen städtebaulichen Entwicklungen wie im Rieselfeld vermieden werden: Dort ist der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50% nach 20 Jahren auf unter 5% gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25% auf 75% angestiegen ist (siehe Grafik unten). Der gleiche Verdrängungsprozess wie im Rieselfeld hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubauquartiere haben mittlerweile die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie in Herdern.

Vergabe nach Bonuspunkten für verlängerte Bindungsfristen

Wir schlagen deshalb die Aufnahme eines Vergabeverfahrens mit Bonuspunkten für verlängerte Sozialbindungsfristen in die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt Freiburg vor. So werden die Planungsvorgaben für die zukünftigen Baugebiete schon jetzt klar gestellt und die 50%-Quoten-Regelung wird ergänzt. Es reicht nicht aus, wie im Kommentar der BZ vom 5. März zu fordern: „Stadtteil Dietenbach: Bezahlbar muss es werden“. Ergänzt werden muss: „…und es muss bezahlbar bleiben“. Ein Vergabeverfahren mit Bonuspunkten für längere Sozialbindungsfristen begünstigt zwar faktisch genossenschaftliche Unternehmen, die per Satzung und Unternehmenszweck sowieso auf den dauerhaften Erhalt des bezahlbaren Mietshausbestandes ausgerichtet sind. Trotzdem schließt das Verfahren „normale“ Investoren keineswegs aus. Das ist für die rechtliche Betrachtung wichtig. Denn auch diese Unternehmen können sich bewerben und mit der Verlängerung der Bindungsfristen punkten.

Eine neue Baugenossenschaftsbewegung

Um die historische Chance zu nutzen und möglichst viele Initiativen an den Start zu bringen, wollen wir ein Bau- und Informationsbüro einrichten. Neben der politischen Überzeugungsarbeit des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ wollen wir unsere Erfahrungen und Kenntnisse, die wir beim 3HäuserProjekt im Neubaugebiet Gutleutmatten gewonnen haben, weiter vermitteln und bei der Verwirklichung neuer Bauprojekte im erforderlichen Umfang Hilfestellung leisten.

Denn nur ein geringer Teil der Wohnungssuchenden ist mit den Möglichkeiten der Selbstorganisation vertraut, kennt Wohnprojekte aus eigener Anschauung oder hat gar eigene Projekterfahrungen. Wie viele Wohnungssuchende trauen es sich zu, Gleichgesinnte zu suchen und gemeinsam eine Projektinitiative zu gründen? Die sich dann auf ein Baugrundstück bewirbt, eine GmbH gründet, Eigenkapital und Bankkredite besorgt, Planungs- und Gruppenprozesse durchläuft, das Grundstück kauft und die Bauarbeiten begleitet?

Für diese Bildungs- und Vermittlungsarbeit brauchen wir eure Unterstützung: Zum einen durch die Verbreitung dieser Ideen und Konzepte, zum anderen durch Mithilfe und Beteiligung. Und auch durch Geld: Spenden und laufende Beiträge, um für eine Anlaufphase von 2-3 Jahren einige (geringfügig entlohnte) Stellen als organisatorische Basis einzurichten, da der Berg von Aufgaben nur zum Teil ehrenamtlich bewältigt werden kann. [Spendenkonto IBAN DE41 4306 0967 7900 7044 00 GLS Bank]

Wir hoffen, euch bei unseren zukünftigen Veranstaltungen zu Projekten, Baugebieten und zur Wohnungspolitik begrüßen zu können. Oder bei Workshops und Beratungen unseres gemeinnützigen Bildungsvereins „Wem gehört die Stadt?“, den wir derzeit gründen. Oder als Newsletter-AbonnentIn oder SpenderIn. Und hoffentlich bald beim ersten Spatenstich des ersten Mietshausprojektes in den neuen Baugebieten. Wo? Im Stühlinger-West, Im Zinklern, in Zähringen Nord usw. Oder im Dietenbach.

Die Aktiven vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“

bauverein@wemgehoertdiestadt.org | www.wemgehoertdiestadt.org | www.syndikat.org

Jeden 4. Freitag im Monat 18.00 Uhr: Offenes Treffen zu den neuen Baugebieten für wohnungspolitisch Interessierte und Aktive, Adlerstr. 12, Freiburg (Syndikatsbüro neben Strandcafé)

Nachträgliche Neujahrsgrüße, sowie zur Stellungnahme der FSB vom 4.2.2016 zu unserem Offenen Brief vom 8.12.2015 auf die Stellungnahme der FSB vom 25.9.2015 zu unserem Offenen Brief vom 18.7.2015 zur 50-PROZENT-QUOTE „Die Investoren werden Schlange stehen“

Offener Brief des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ | 18.1.2017

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wünschen Ihnen nachträglich ein erfolgreiches Neues Jahr 2017, mit vielen neuen und bezahlbaren Mietwohnungen für Freiburgs Wohnungssuchende. Jahreswechsel: Zeit, liegen Gebliebenes aus dem vergangenen Jahr zu erledigen, wie die Antwort auf Ihre Stellungnahme vom 4.2.2016 zum Dauerthema 50-Prozent-Quote: „Wie soll ich einen privaten Investor dazu bringen, geförderten Mietwohnungsbau zu machen, wo der sich doch nicht rentiert?“ (OB Salomon).

In Ihrer Stellungnahme zu unserem Schreiben vom 8.12.2015 bezeichnen Sie das Finanzierungsmodell unseres Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ als „unsozial und nicht nachhaltig“, denn es „verschiebt Risiken auf kommende Generationen.“

Das hat uns doch sehr erstaunt, aus zwei Gründen. Hatten Sie uns nicht am 25.9.2015, also wenige Monate vorher, genau das Gegenteil geschrieben? „Die Freiburger Stadtbau ist davon überzeugt, dass das vom Bauverein ‚Wem gehört die Stadt?‘ vorgestellte 3-Häuser-Projekt als sehr kreatives Einzelprojekt durchaus darstellbar ist und in diesem Kontext seine Berechtigung haben kann.“

Zweitens: Beruht nicht der Mietwohnungsbau gerade auf dem Prinzip, Lasten und Risiken auf mehrere Generationen von MieterInnen zu verteilen? „Zu verschieben“, wie Sie es nennen, ist sicher nicht der richtige Ausdruck: Haben nicht die ersten MieterInnen, relativ zur Kaufkraftentwicklung, ausgesprochen hohe Mieten zu tragen? Dieses Phänomen wird jeder Häuslebauer bestätigen, da er ähnlich wie ein Miethaushalt in den Anfangsjahren die höchsten Lasten zu tragen hat.

Aber zu ihrer Beruhigung: Die finanzierenden Kreditinstitute beim 3HäuserProjekt sind bei der Risikobewertung offenbar zu einem ganz anderen Urteil als Sie gekommen:

Alle Darlehensverträge, sowohl mit der L-Bank für die geförderten Mietwohnungen, als auch mit der Sparkasse Freiburg für die frei finanzierten Mietwohnungen und die Kita schwereLos, sind abgeschlossen. Das erforderliche Eigenkapital von insgesamt 4,6 Mio. Euro ist eingeworben, die Finanzierung von insgesamt 14,5 Mio. € gesichert.

Als Teil der Darlehensbewilligung für die geförderten Mietwohnungen hat die L-Bank jeweils eine Finanzierungsrechnung aufgestellt, die bei allen drei Projekten eine „durchschnittliche jährliche Verzinsung des Eigenkapitals über 40 Jahre“ von rund 1,5 % ausweist. Das ist nicht üppig, aber auch nicht „unwirtschaftlich“, wie es seit Jahren von derBauwirtschaft kolportiert wird.

Ab Frühjahr 2016 konnte das 3HäuserProjekt richtig loslegen, erst mit den reinen Wohnprojekten Luftschloss und LAMA, später mit dem Wohn- und Kita-Projekt schwereLos. Die Baugenehmigungen wurden erteilt, und der Stadt Freiburg die Grundstücke abgekauft. Eine Überprüfung des Direktkreditkonzeptes aller drei Projekt-GmbHs und Hausvereine durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) aufgrund des neuen Kleinanlegerschutzgesetzes ergab keine Beanstandung. Die Bauarbeiten gehen zügig voran unter Einhaltung des Kostenrahmens. Bei den Projekten Luftschloss und LAMA sind die Rohbauarbeiten abgeschlossen, der Ausbau läuft. Beim Projekt schwereLos, das sich wegen der 3-Gruppen-Kita komplizierter gestaltet, sind die Keller- und Tiefgaragendecken betoniert.

Aber es wird noch eine Reihe von Monaten dauern, bis die ersten Wohnungen bezogen werden und alle knapp 50 Wohnungen fertig sind. Die Startphase, die aus unserer Sicht besonders risikoreich ist, wäre dann abgeschlossen.

Gewiss, auch im laufenden Betrieb birgt ein Mietshausprojekt wie jedes Unternehmen Risiken und könnte scheitern. Die Risiken zum Beispiel durch Auslaufen der Zinsbindung in 2-3 Jahrzehnten, worauf die Stellungnahme der Stadtbau hinweist, sind nicht von der Hand zu weisen, die gibt es aber auch bei anderen Eigentumsformen.

Nicht zu vergessen die besonderen Risiken, die bei kommunalen Wohnungsunternehmen schlummern. Daran möchten wir Sie nachträglich zum 10. Jahrestag des Bürgerentscheides am 13. November 2006, der den geplanten Stadtbauverkauf verhinderte, erinnern. So könnte binnen weniger Monate eine neoliberal eingestellte, zufällige Mehrheit des Gemeinderates mit 50% und einer Stimme den gesamten Wohnungsbestand verkaufen, den das Gemeinwesen in Jahrzehnten aufgebaut hat. Das Risiko tragen die MieterInnen, die sich dann mit Finanzriesen wie Vonovia oder mit Eigenbedarfsklagen herumschlagen müssen. (Siehe die 2005 verkauften 750 Stadtbau-Wohnungen an die Gagfah>Fortress>Annington>Vonovia AG)

Unser Vorsatz fürs neue Jahr: Initiativen von Wohnungssuchenden unterstützen, die sich für Baugrundstücke in den zeitnah geplanten kleineren städtischen Baugebieten bewerben wollen (Dietenbach ist noch lang hin); Baugebiete wie zum Beispiel am Güterbahnhof-Nord, die so mit genossenschaftlich organisierten Mietshausprojekten „durchmischt“ werden könnten, die auch nach Ablauf der Bindungsfristen sozial, bezahlbar und unverkäuflich bleiben.

Detaillierte Antworten auf einige Ihrer Kritikpunkte vom 14.2.2016 lesen Sie bitte im Anhang.
Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

Wir möchten Sie höflichst darauf aufmerksam machen, dass die Beschlussvorlagen G 12/020.1 bzw. G12/021.1 zum Verkauf der rund 100 städtischen und Stadtbau-Reihenhäuser in der Gartenstadt Haslach in eklatantem Widerspruch zum Interfraktionellen Antrag des Gemeinderates vom 18.11.2011 stehen. Dort heißt es unter dem Titel „Kommunales Handlungsprogramm für mehr Wohnungsbau…(und) für sozial gemischte Stadtteile“:

„Die massive Umwandlung von preiswerten Wohnungen in Komfort- und Eigentumswohnungen in ganzen Quartieren, wie beispielsweise im Bestand der ehemaligen Franzosenwohnungen, führt zur Verdrängung finanzschwacher Haushalte. Um negativen Entmischungssituationen entgegen zu wirken, ist eine langfristige stadtteilbezogene Steuerung erforderlich.“

Aber genau diesen Prozess der Verdrängung finanzschwacher Haushalte betreibt die Stadt selber in der Gartenstadt Haslach! Denn mittelfristig ist der Verkauf des kompletten noch verbliebenen städtischen Mietwohnungsbestandes vorgesehen, zumal bereits Dutzende ehemals städtischer Reihenhäuser privatisiert wurden.

Hier in der Gartenstadt Haslach sind es nicht Immobilien Sauer und die Bauunion wie im Quartier westlich der Merzhauser Straße, hier sind es die Stadtbau und die Stadt Freiburg selber, die bezahlbaren Mietwohnraum flächendeckend in Wohneigentum umwandeln. Statt „negativen Entmischungssituationen entgegen zu wirken“ führen Stadt und Stadtbau genau diese herbei.

Hinzu kommt das Auslaufen der städtischen Erbbaurechte für die Mietshäuser der Genossenschaften im Laufe dieses Jahrzehntes. Bereits die Heimbau e.G. hat angekündigt, ihren Mietwohnungsbestand in der Gartenstadt dann aufzugeben.

Wir möchten deshalb an unser Schreiben vom 3. Februar mit Kaufantrag für unser neues genossenschaftliches Mietshäuserprojekt in den leerstehenden oder leerwerdenden Häusern der Gartenstadt Haslach erinnern, auf das wir von der Stadt bzw. Stadtbau bis heute leider keine Antwort erhalten haben. Wir wollen in der Gartenstadt Mietwohnraum erhalten und sanieren, der auch von Haushalten mit geringem Einkommen und ohne Eigenkapital bezahlbar ist. Unser Konzept steht damit in voller Übereinstimmung mit dem Interfraktionellen Antrag vom 18.11.2011, im Gegensatz zu den eingangs genannten Beschlussvorlagen von Stadt und Stadtbau.

Die Grundzüge unseres Konzeptes haben wir am 2. März auf einer sehr gut besuchten Informationsveranstaltung im Stadtteiltreff Haslach vorgestellt und mittlerweile um Anregungen aus der Diskussion ergänzt. In der Anlage übersenden wir Ihnen die Eckpunkte als Konkretisierung unseres Kaufantrages. Wir freuen uns über ein Gespräch und beantworten gerne Ihre Fragen.

Wir ersuchen die Fraktionen des Gemeinderates, für die Sitzung am 27. März zu den Tagesordnungspunkten Reihenhaus-Verkäufe der Stadt und der Stadtbau folgenden Antrag zu stellen und zu beschließen:

Prüfung des Konzeptes der Baugruppe „Wem gehört die Stadt?“ für den Erwerb von leerstehenden bzw. leerwerdenden Reihenhäusern in der Gartenstadt Haslach als Mietwohnungen für ein genossenschaftliches „Mietshäuser Wohnprojekt Gartenstadt“, zum Erhalt und zur Modernisierung der Häuser als bezahlbarer Mietwohnraum mit dauerhafter sozialer Bindung des Eigentums nach dem Modell des Mietshäuser Syndikats.

Mit freundlichen Grüßen
Baugruppe „Wem gehört die Stadt?“
Im Auftrag

P.S. Eine Erhaltungssatzung bzw. Milieuschutzsatzung nach Baugesetzbuch, wie sie bereits für das Quartier Westlich der Merzhauser Straße gefordert wird, finden wir auch für die Gartenstadt Haslach super.

Anlage: Gartenstadt-Eckpunkte 19.03.12

An die Stadt Freiburg, Herrn Oberbürgermeister Dieter Salomon und an die Fraktionen und Mitglieder des Gemeinderates

Kaufantrag für leerstehende Reihenhäuser der Stadtbau

1. zum Erhalt bezahlbaren Mietwohnraums für Geringverdiener und
2. zur dauerhaften sozialen Bindung des Eigentums als Gemeingut („Commons“) nach dem Modell des Mietshäuser Syndikats

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
sehr geehrte Damen und Herren,

mit Erstaunen haben wir erfahren, dass der Gemeinderat nach nur einem halben Jahr die Vergaberichtlinien für den Verkauf eines Paketes von neunzig älteren Reihenhäusern der Freiburger Stadtbau ändern soll. Von diesen modernisierungsbedürftigen Häusern mit meist zwei kleinen Wohnungen stehen achtzig in der Freiligrathstraße in Haslach und acht in der Hansjakobstraße im Stadtteil Waldsee (auch sogenannter Streubesitz).

Am 19.7.2011 wurde beschlossen, die Häuser den Mieter/innen zum Kauf anzubieten; die leerwerdenden Gebäude dieses Paketes sollten an Haushalte mit niedrigem Einkommen und mit Kindern verkauft werden. Genau diese Einschränkung auf die Zielgruppe der sogenannten „Schwellenhaushalte“, die die Einkommensgrenzen des Wohnraumförderprogrammes nicht überschreiten, soll der Gemeinderat am 14. Februar komplett aufheben! Denn dadurch gäbe es, so führt die Beschlussvorlage als Argument an,

„…für alle Bevölkerungsschichten … die Möglichkeit zur Bildung von Wohneigentum…“

Für alle Bevölkerungsschichten? Für die Vorlage zeichnet Herr Klausmann als Geschäftsführer der Stadtbau verantwortlich. Könnte es sein, dass Herr Klausmann eine Kleinigkeit übersehen hat, nämlich die nicht gerade üppige Kapitalausstattung von niedrig verdienenden Haushalten?

Denn schon die bestehenden Vergaberichtlinien verlangen den Nachweis von Eigenkapital in Höhe von mindestens 25 % der Kaufpreissumme. Beim Kaufpreis von 120.000 € pro Haus ergibt das eine unüberwindbare Hürde von fehlenden 30.000 € für ärmere Haushalte. Oder will die Stadtbau einen Eigenkapital-Förderfonds für kaufwillige Geringverdienende und Hartz-IV-Empfänger/innen auflegen (womöglich in Zusammenarbeit mit dem Jobcenter)? Wohl kaum.

Sollte die Stadtbau eine ganz andere Zielgruppe im Auge haben? Etwa besserverdienende Haushalte mit Einkommen oberhalb der Grenzen des Wohnraumförderprogrammes? Mit einem monatlichen Brutto-Einkommen über 3740 € beim 1-2 Personen-Haushalt (4.440 € bei 3 Personen und 5.150 € bei 4 Personen) können sie schon mal einige zehntausend Euro mehr auf den Tisch der Stadtbau legen als die weniger wohlhabenden Schwellenhaushalte. Denn die Häuser sollen zwar nach wie vor zum Gutachterwert angeboten werden sollen, jetzt aber

„…verbunden mit dem Hinweis, dass bei mehreren Angeboten das Höchstgebot den Zuschlag erhält…“,

so die aktuelle Beschlussvorlage. Da werden Schwellenhaushalte schwerlich mithalten können, und ärmere Haushalte ohne Eigenkapital bleiben sowieso außen vor.

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, es wird Sie nicht überraschen, dass wir die geplante Privatisierung des größten Wohnungspaketes seit Aufhebung der Bindung des Bürgerentscheides von 2006 grundsätzlich ablehnen: Denn sie vernichtet endgültig bezahlbaren Mietwohnraum für gering Verdiende und ersetzt sie durch teure Eigentumswohnungen. Auch scheint diese Art von „sozialer Gerechtigkeit“ zu Gunsten der oberen Einkommenssegmente nicht wirklich geeignet zu sein, der wachsenden Kluft zwischen Arm und Reich entgegen zu wirken, von der Verdrängung der ärmeren Bevölkerungsschichten ganz zu schweigen.

Aber auch der Verbleib dieser Wohnungen bei der Stadtbau ist aus unserer Sicht problematisch: Deren Geschäftspolitik kann beim besten Willen nicht als „nachhaltiges Wirtschaften“ empfohlen werden.

• Verkäufe sind bei der Stadtbau jederzeit möglich, es gibt keine wirksamen satzungsmäßigen Regelungen zum Bestandserhalt (wie sie z.B. unsere Aktion Sperrminorität vorgeschlagen hatte).
• Bei den Sozialwohnungen der Stadtbau gibt es keine freiwilligen Bindungen über die gesetzlichen Mindestfristen von 10 bzw. 15 Jahren hinaus: Die Wohnungen „fallen aus der Bindung“, quasi naturgesetzlich.
• Die generelle Anpassung der Mietpreise an den Mietspiegel hat Signalwirkung weit über die Stadtbau hinaus und treibt das Freiburger Preisgefüge auf Neuvermietungsniveau.
• Die Geschäftspolitik verstößt permanent gegen die Zielvorgaben der Satzung:

„Die Gesellschaft der Stadtbau und ihre Organe … verfolgen in allen Geschäftsbereichen die Zurverfügungstellung von preiswertem Wohnraum im Stadtgebiet Freiburg, sowie die Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungsteile, alleinerziehender Eltern, Arbeitsloser, Obdachloser und Jugendlicher.“ (Satzung der Freiburger Stadtbau GmbH vom 26.3.2009)

Wir wollen deshalb die leerwerdenden Häuser dieses Paketes durch ein genossenschaftliches Unternehmen (oder mehrere) erwerben, wie wir es bereits bei der Johann-Sebastian-Bach-Straße in Herdern vorgeschlagen hatten (Schreiben vom 15.4.2011). Unsere Zielgruppe sind wohnungssuchende Mieter/innen ohne Eigenkapital; aber auch Bewohner/innen der Häuser unterstützen wir in ihrem Wunsch dort weiter als Mieter/innen wohnen zu bleiben, ob bei der Stadtbau oder bei einem solchen genossenschaftlichen Unternehmen.

Zweck dieser Unternehmung ist erstens der Erhalt und die Modernisierung der Häuser als bezahlbarer Mietwohnraum für Geringverdiener/innen und Erwerbslose; zweitens die dauerhafte („nachhaltige“) soziale Bindung des Eigentums als Gemeingut („Commons“), da die Erde endlich ist und bebaubare Grundstücke und Häuser nur begrenzt verfügbar sind. Dafür bevorzugen wir das Modell des Mietshäuser Syndikats (www.syndikat.org).

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir möchten Sie auf die Beschlüsse der Bundesdelegiertenkonferenz der Grünen im November 2010 hinweisen, die in Freiburg unter Ihrer Schirmherrschaft stattgefunden hatte. Im Beschluss „Wohnraum in Deutschland zukunftsfähig machen“ heißt es:

„…Werden öffentliche Wohnungsbestände dennoch verkauft, sind nachhaltig wirtschaftende Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften oder – bei geeigneten Objekten – auch Mieterprivatisierungen zu bevorzugen. Ergänzend wollen wir die Gründung stadtteilorientierter Genossenschaften fördern.“ http://www.gruene-partei.de/cms/default/dokbin/362/362225.v17wohnraum_in_deutschland_zukunftsfaehi.pdf

Von einem Verkauf als Eigentumswohnungen steht dort nichts, stattdessen werden an erster Stelle nachhaltig wirtschaftende Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften genannt.

Wir bitten wir Sie und die Damen und Herren des Gemeinderates um die Unterstützung für unser Vorhaben. Der Tagesordnungspunkt der Gemeinderatssitzung am 14. Februar muss vertagt werden, um die von uns vorgeschlagene Altenative öffentlich zu diskutieren und zu prüfen. Insbesondere freuen wir uns auf ein Gespräch mit Ihnen.

Unser Konzept wollen wir öffentlich in einer

Informationsveranstaltung
Am Freitag, 2. März, 20.00 Uhr
Stadtteiltreff Haslach, Melanchthonweg 9b

vorstellen, zu der wir Sie herzlich einladen, und natürlich die Bewohner/innen der Häuser, Wohnungssuchende und andere Interessierte.

Als Firma für das genossenschaftliche Unternehmen, das die Häuser erwerben soll und vorzugsweise nach dem Organisationsmodell des Mietshäuser Syndikats gedacht ist, können wir uns gut den Namen „Freiburger Streu Besitz GmbH (FSB)“ vorstellen.

Mit freundlichen Grüßen
Baugruppe „Wem gehört die Stadt?“
Im Auftrag
Stefan Rost

Reihenhäuser 6.2.12 Flugi 2

Sehr geehrte Mitglieder des Gemeinderates,
sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

es mag Ihnen kleinlich vorkommen, wenn wir über den Verkauf von 20 Wohnungen der Freiburger Stadtbau GmbH und weiterer vier Wohnungen der Stadt Freiburg viel Aufhebens machen. Wo doch der Herr Oberbürgermeister glaubhaft versichert hat: „Es wird keinen Verkauf mehr geben“. (BZ 14.11.09) Jedenfalls nicht für alle 7000 Wohnungen auf einmal, und ganz sicher nicht vor der OB-Wahl im kommenden Frühjahr.

Zumal der Herr Oberbürgermeister sich mächtig ins Zeug legt und wieder einen Meister-Plan in petto hat: Er will “diese Häuser sehr günstig Menschen anbieten, die sich Eigentum eigentlich nicht leisten können…. Das wäre eine gute Geschichte.“

Obendrein ist es eine feine Geschichte, dass der Herr Oberbürgermeister einen Tag nach Ablauf der dreijährigen Bindungsfrist des Bürgerentscheids von 2006 testweise den geplanten Verkauf von 20 Wohnungen bekannt gibt, sauber verpackt in die BZ-Schlagzeile: „Es wird keinen Verkauf mehr geben“.

Zu solch guten Geschichte wäre es einfach unhöflich, kleinliche Fragen zu stellen:

1. Wie konnte es in der „gut aufgestellten und effizienten“ Freiburger Stadtbau soweit kommen, dass „…die Häuser in der Haslacher Gartenstadt und in der Hansjakobstraße…in schlechtem Zustand“ sind und „der Sanierungsaufwand so hoch (wäre), dass wir das über die Miete nie mehr rein kriegen würden“ ? (BZ-Interview 14.11.2009)

2. Wie konnte dies obendrein unter den wachsamen Augen des Stadtbau-Aufsichtsrates geschehen, dem der halbe Gemeinderat angehört und dem der OB vorsitzt?

3. Wohin sind sie entschwunden – die Instandhaltungsrücklagen für die 20 Wohnungen? Die in jeder Miete einkalkuliert sind und die sich im Laufe der vergangenen Jahre mit Verzinsung auf sechs- bis siebenstellige Beträge aufsummiert haben?

4. Speisen sich auch daraus die Bilanzgewinne der Stadtbau, die jährlich an die Stadt Freiburg ausgeschüttet werden? Den Geschäftsberichten und Bilanzen der Stadtbau sind solche Kleinlichkeiten nicht zu entnehmen.

5. Oder müssen diese zweckentfremdeten Mieterzahlungen („Gewinne“) wahlweise für die Finanzierung kommunaler Aufgaben herhalten, wie dem Bau des Kunstdepots durch die Stadtbau? Weil durch Bankenrettungsfonds, Abwrackprämien und Steuersenkungen für Großkonzerne/Großverdiener kaum noch Steuergelder zur Verfügung stehen?

6. Und wir wollen schon gar nicht danach fragen, warum alle Mieter dieser Häuser so mir nichts dir nichts gemeinsam ausgezogen sind und die Häuser leer stehen, wie „von unsichtbarer Hand gelenkt“. Schließlich kann der 22-köpfige Aufsichtsrat der Stadtbau seine 44 Augen nicht überall haben.

So mag es dem Herrn Oberbürgermeister in seinem Eifer als amtierendem Baubürgermeister auch entgangen sein, dass es sich bei diesen tollen zukünftigen Eigentumswohnungen um genau die billigen Mietwohnungen handelt, die immer mehr vom Markt verschwinden, gerade weil sie in Eigentumswohnungen umgewandelt werden – und für immer unerschwinglich werden, jedenfalls für MieterInnen mit schmalem Geldbeutel. Wir bezweifeln nicht, dass auch für Eigentumswohnungen eine große Nachfrage besteht. Aber warum muss auch die Stadtbau diese ausgerechnet dort schaffen, wo die wenigen preisgünstigen Mietwohnungen stehen? Wir fordern Sie auf, die Wohnungen sofort wieder zu vermieten und den skandalösen Leerstand zu beenden!

Diese 20 Mietwohnungen sind sicher nicht das Modernste und Wärmegedämmteste, was der Immobilienmarkt zu bieten hat. Aber die Baukosten sind seit vielen Jahren abbezahlt und deshalb die Zinslasten gering. Auch MieterInnen können „eine Muskelhypothek aufbringen und selbst entscheiden, wann sie aufs Dach steigen“, so wie es der OB munter daher plaudert. Das wäre wirklich eine gute Geschichte, mit einem Investitionskostenzuschuss der Stadtbau in Höhe der einbehaltenen Instandsetzungsrücklagen.

Seit dem 1. Dezember ist der Verkauf der 20 Wohnungen vom Gemeinderat beschlossen und die Wurst angeschnitten. Wie groß werden die nächsten Salamischeiben sein, die vom OB serviert und mit einer „guten Geschichte“ garniert werden? 40 oder 100 oder 500 Wohnungen? Das ist eine Frage von Monaten, denn die Steuereinnahmen der Öffentlichen Haushalte gehen drastisch in den Keller, während seit Ausbruch der Finanzkrise alle paar Wochen immer neue Riesensummen für die staatliche Übernahme der privaten Bankverluste durch die Zeitungen geistern. Auch wenn es dem OB und dem Gemeinderat kleinkariert vorkommen mag: Wir wollen einer schleichenden Privatisierung der Stadtbau-Mietwohnungen einen Riegel vorschieben, klitzeklein, aber wirksam, durch eine (noch) ungewöhnliche Form der Bürgerbeteiligung:

Da ist zunächst die Aktion Sperrminorität e.V. Jeder kann Mitglied werden, der die Ziele des Vereins unterstützt: Keine Privatisierung öffentlicher Güter, insbesondere der Mietwohnungen der Freiburger Stadtbau GmbH. Dieser Verein soll ein Vetorecht gegen den Verkauf von Mietwohnungen der Stadtbau ausüben, in Anlehnung an das Modell des  Freiburger Mietshäuser Syndikats (www.syndikat.org).

Wie kann das gehen?

1. Die Stadt Freiburg verkauft der Aktion Sperrminorität e. V. einen kleinstmöglichen  Geschäftsanteil der Freiburger Stadtbau GmbH im Nominalwert 100 € (Verkehrswert mehrere hundert Euro). Damit wird die Aktion Sperrminorität zweite Gesellschafterin der Stadtbau, neben der Stadt Freiburg, die 390835 Geschäftsanteile à 100 € besitzt.

2. In die Satzung der Freiburger Stadtbau GmbH werden folgende Sätze eingefügt:

a) Der Bestand an Mietwohnungen ist zu erhalten und zu erweitern, ein Verkauf von Mietwohnungen und Geschäftsanteilen ist nicht zulässig.

b) Ausnahmen von dieser Regelung sind nur zulässig, wenn alle Gesellschafter der Freiburger Stadtbau GmbH zustimmen.

c) Eine Änderung der Satzung betreffend die Punkte a) bis c) bedarf ebenfalls der Zustimmung aller GesellschafterInnen.

So kann die Aktion Sperrminorität als eine Art außerparlamentarischer Kontrollrat wirkungsvoll und dauerhaft verhindern, dass einfache Mehrheiten des Gemeinderates in Salamischeiben oder auf einen Happs den Mietwohnungsbestand der Stadtbau versilbern, der über viele Jahrzehnte aufgebaut wurde. Noch Fragen? Wir geben Ihnen gerne Antwort (aktionsperrminoritaet@gmx.de).

Wir zweifeln keine Sekunde daran, dass weder der Herr Oberbürgermeister noch die große Mehrheit des Gemeinderates der Stadt Freiburg von einer solchen Regelung begeistert sind. Deshalb werden wir in einer Unterschriftensammlung für unser Vorhaben werben, dem wir der Einfachheit halber von Anfang an die Form eines Bürgerbegehrens geben, mit dem Ziel, nötigenfalls einen Bürgerentscheid durchzusetzen. Für das Bürgerbegehren brauchen wir, wie Sie wissen, ca. 16.000 gültige Unterschriften, für den folgenden Bürgerentscheid ca. 40.000 Ja-Stimmen. Sollte unser kühnes Vorhaben diese Zustimmung erhalten, würden wir uns doch ganz arg freuen, mit dem Herrn Oberbürgermeister oder seinem/-r Nachfolger/-in im Amt engagiert und ehrenamtlich in der Gesellschafterversammlung der Stadtbau zusammenzuarbeiten, um über die Einhaltung und Umsetzung der Satzungsziele der Freiburger Stadtbau GmbH zu wachen:

„Die Gesellschaft der Stadtbau und ihre Organe…verfolgen in allen Geschäftsbereichen aktiv…die Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungsteile, alleinerziehender Eltern, Arbeitsloser, Obdachloser und Jugendlicher.“

Mit freundlichen Grüßen

Aktion Sperrminorität

Gegen Privatisierung – für eine solidarische Ökonomie

Transparenz in die wirtschaftlichen Abläufe der Freiburger Stadtbau und Keine Verkäufe von Wohnungen!

Offener Brief an die Stadt Freiburg – Gemeinderat und Stadtverwaltung

Sehr geehrte Damen und Herren,
die Mieterhöhung in rund 1200 Wohnungen in Weingarten-West, die der Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) gehören, ist beschlossen. Begründet wurde sie in der Öffentlichkeit erstens mit dem Wegfall der Sozialbindung und Anpassung an den Mietspiegel, zweitens mit energetischer Modernisierung (Wärmedämmung) und drittens – darauf wollen wir hier eingehen – mit der jahrzehntelang unterlassenen Instandhaltung, angeblich wegen zu niedriger Mieten:

„…klar ist auch, dass die Wohnungen gerade deshalb in schlechtem Zustand sind, weil die Stadtbau jahrzehntelang zu niedrige Mieten verlangt hat und deshalb ihren Bestand nicht so in Schuss halten konnte, wie es nötig gewesen wäre.“ (BZ vom 15.5.07)

Das klingt halbwegs plausibel, aber – hat jemand diese Behauptung geprüft und eigenhändig nachgerechnet? Hat die Stadtbau dem Gemeinderat eine Zahlenaufstellung vorgelegt, wieviel im Wirtschaftsplan der vergangenen Jahre jeweils als Pauschalbetrag für ordnungsgemäße Instandhaltung in die Mieten der einzelnen Wohnungen einkalkuliert wurde? Und wieviel dann tatsächlich investiert worden ist?
In der Vorlage zur Mieterhöhung G-07/105 für die Sitzung des Gemeinderates am 15.5.07 werden umfangreiche bauliche Mängel der Wohngebäude eingeräumt, es findet sich aber nur eine einzige Zahlenangabe über Instandhaltungsaufwendungen:

„Die Instandhaltungsmaßnahmen, die in den achtziger Jahren durchgeführt wurden, beschränkten sich im Wesentlichen auf die Fassaden (Anstrich mit Betonsanierung), teilweise wurden auch die Eingangs- und Erdgeschossbereiche verbessert. Im Rahmen einer umfassenden Mängelbeseitigung wurden im Jahre 2004 Mängel im Innenbereich der Wohnungen beseitigt. Der Investitionsaufwand lag damals bei 350.000 €.“

Eine überschlägige Berechnung anhand der Angaben über Wohnflächen (88.500 m²) und Durchschnittsmieten aus der Stadtbau-Vorlage ergibt für das Jahr 2003, in dem die Belegungs- und Mietpreisbindung endete, und für das Jahr 2004 folgende Mieterträge (Grundmiete ohne Nebenkosten):

Jeder Häuslebauer, jede Wohnungseigentümerin weiß, dass die Mieteinnahmen nicht 100% für Kapitalzinsen und Tilgung verwendet werden dürfen: Ein Teil muss für laufende Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung und Instandhaltung eingerechnet werden. Das gilt erst recht für die geförderten Stadtbau-Wohnungen in Weingarten-West, bei denen die L-Bank die Wirtschaftspläne nur mit ausgewiesener Instandhaltungspauschale genehmigt hat; und bei denen obendrein seit vielen Jahren kaum noch Kreditzinsen bezahlt werden mussten. Wenn wir wie in der letzten Spalte der Tabelle (nur) 10 % der Grundmiete als durchschnittlichen jährlichen Anteil für ordnungsgemäße Instandhaltung kalkulieren, kommen wir zum Ergebnis: Die einzige in der Stadtbau-Vorlage erwähnte und bezifferte „umfassende Mängelbeseitigung“ seit den 80er Jahren in 2004 bewegt sich mit 350.000 € Kosten gerade mal in der Größenordnung der Instandhaltungspauschale eines einzigen Jahres!

Wohin sind die kalkulierten Mietanteile für Instandhaltung der Jahre vor und nach 2004 geflossen? Seit Bezug der Wohnungen in den 60er Jahren, also über vier Jahrzehnte, haben sie sich inklusive Zinsen zu einem zweistelligen Millionenbetrag auf summiert. Da kann schon mal der Überblick verloren gehen und erst recht die Transparenz. Deshalb bitten wir die Mitglieder des Gemeinderates und des Aufsichtsrates des Freiburger Stadtbau, die Wirtschaftspläne der Wohnungen in Weingarten-West offen zu legen und Auskunft zu geben, wohin die Gelder geflossen sind und warum ausgerechnet bei der Instandhaltung „eingespart“ wurde.

Denn mit dem großen Sanierungsbedarf in Weingarten-West werden nicht nur die aktuellen Mieterhöhungen begründet, sondern auch umfangreiche Wohnungsverkäufe, die nach Ablauf der Sperrfrist des Bürgerentscheides Ende 2009 geplant sind. Im Amtsblatt vom 17.2.07 veröffentlichte die Fraktion der Grünen ihre „Ziele für die Stadtbau GmbH“ und schrieb unter Punkt 4 Sanierung Weingarten-West:

„Ab 2010 soll ein Teil des zur Sanierung erforderlichen Eigenkapitals durch Wohnungsverkäufe refinanziert werden.“

Insgesamt wollen die Grünen ab 2010 etwa 2000 Wohnungen verkaufen, das sind rund ein Viertel des Bestandes der Stadtbau (7900 Wohnungen). Ähnliche „Master“-Pläne verfolgt auch die CDU. Einen überprüfbaren rechnerischen Nachweis, warum die notwendigen Sanierungsmaßnahmen im Bestand der Stadtbau ohne Wohnungsverkäufe nicht finanzierbar sein sollen, haben wir allerdings bis heute nicht gesehen; hätten wir aber gern. Deshalb bitten wir die Fraktionen der Grünen und der CDU um die Offenlegung ihrer Kalkulationen, damit wir uns selbst ein Bild machen und Alternativen zum Wohnungsverkauf erarbeiten können.

Denn wie wir den Mitgliedern des Gemeinderats und der Stadtverwaltung mehrfach mitgeteilt haben, plant unsere Initiative mit hoffentlich breiter Bürgerbeteiligung ein Unternehmen zu gründen, die „Wohnraum für Alle (WfA) GmbH“. Sie soll nach dem Ablauf der Sperrfrist des Bürgerentscheides Ende 2009 Anteile an der Stadtbau übernehmen und einen Beitrag zur Entschuldung der Stadt leisten. Als Mitgesellschafter soll die WfA GmbH Transparenz in die wirtschaftlichen Abläufe bringen, Bürgerbeteiligung möglich machen und auf eine soziale Ausrichtung der Stadtbau hin wirken. Vor allem aber soll sie den Bestand an preisgünstigem Mietwohnraum erhalten und Alternativen zu Privatisierungsplänen ermöglichen.

Die Ziele und das Konzept der „Wohnraum für Alle GmbH“ werden wir am Mittwoch, dem 20.6.07 um 20.00 Uhr auf einer Diskussionsveranstaltung im „Vorderhaus“ in Freiburg,  Habsburgerstr. 9 vorstellen, zu der wir alle Interessierten herzlich einladen.

Mit freundlichen Grüßen – Initiative Wohnraum für ALLE