Sonntag, 1.3.2026, 11 Uhr
Im Weingut Andreas Dilger (Urachstr. 3, Freiburg)
Der Eintritt ist frei!

Als das Baugebiet Kleineschholz von der Stadt Freiburg ausgeschrieben wurde, war das vorrangige Kriterium für den Zuschlag die Gemeinwohlorientierung. „Baulöwen müssen draußen bleiben“ titelte die Badische Zeitung seinerzeit. In diesem Jahr beginnt auch die Grundstücksvergabe des Stadtteils Dietenbach. Auch hier will man über spezielle Regularien verhindern, dass der Grund und Boden irgendwann einmal wieder in die Hände von Privatinvestoren gerät und damit Objekt von Spekulation wird. Aber gemeinderätliche Mehrheiten können sich ändern und niemand weiß, ob die Kommune in späteren Zeiten ihre Möglichkeiten ausschöpfen wird, um die weitere soziale Nutzung der Grundstücke zu sichern. Wir erinnern uns allzu gut an den städtischen Versuch von 2006, die kommunale Wohnungsbaugesellschaft komplett zu verkaufen. Wie also kann eine gemeinnützige Bewirtschaftung von Grund und Boden nachhaltig sein und dadurch sozial bleiben?

Vergesellschaftet, vergemeinschaftet, gemeinwohlorientiert? – Zur Kritik des Privateigentums und mögliche Alternativen

Vortrag & Diskussion mit Sabine Nuss, Berlin

Vor diesem Hintergrund lädt der Bauverein “Wem gehört die Stadt” zu Vortrag & Diskussion mit der Berliner Publizistin Dr. Sabine Nuss. Die Politikwissenschaftlerin beschäftigt sich seit Jahrzehnten mit den destruktiven Auswirkungen von Privateigentum und freiem Markt auf das soziale Gefüge unserer Gesellschaft und ihrem Verhältnis zur Natur. Sie nimmt unsere Vorstellung von Eigentum grundlegend auseinander und zeigt, welche Machtverhältnisse hinter der Ideologie des Privateigentums stehen und wie das dazu führt, dass soziale, nachhaltige und an allen Menschen gleichermaßen versorgungsorientierte Strukturen des Eigentums kaum noch denkbar, bzw. diskreditiert sind. Anhand aktueller Auseinandersetzungen im Kontext der Wohnungskrise in Berlin erläutert sie die Forderung sozialer Bewegungen nach „Vergesellschaftung“ von Grund und Boden, nicht nur als Alternative zu Privateigentum, sondern auch als Alternative zu Gemeineigentum.

Dr. Sabine Nuss ist Publizistin, Podcasterin und Autorin mehrerer Bücher zum Thema Eigentum und Kritik des Kapitalismus. Zuletzt erschien von ihr das Buch „Der verdrängte Kapitalismus. Möglichkeiten und Grenzen einer antifaschistischen Wirtschaftspolitik“. Ihre Arbeiten sind dokumentiert unter sabinenuss.de

Bei den Grundstücksvergaben auf Kleineschholz spielte die Klimafreundlichkeit von Baustoffen und Energieversorgung eine wichtige Rolle.
Doch klimaschonendes Bauen heisst nicht nur klimafreundliche Baustoffe zu erwenden, sondern auch sparsam mit den vorhandenen Bauflächen um zu gehen – denn sie sind eine nachwachsenden Rohstoffe.
Bundesweit steigt der Flächenverbrauch pro Person seit Jahren kontinuierlich, aus ganz unterschiedlichen Gründen. Setzen wir diese Entwicklung fort, wird auch Freiburg in Zukunft deutlich mehr Wohnfläche benötigen.
Wie können wir mit dem Flächenbedarf einerseits und der Flächenknappheit andereseits umgehen, um ein gutes Leben für möglichst viele Menschen auf begrenztem Platzangebot zu realisieren?
Wir zeigen anhand von wissenschaftlichen und kommunalen Erhebungen die Entwicklung des Flächenverbrauchs sowie anhand von Bauplanungen der Kesh³ – Projekte, wie flächenverbrauchs-sensibler Neubau in der Stadt gelingen könnte.

Wir freuen uns auf den Austausch und die gemeinsame Diskussion.
Mit herzlicher Einladung vom Bauverein “Wem gehört die Stadt”
Eintritt frei!

zum Vortrag:

Anders wirtschaften auf Kleineschholz – solidarisch und klimafreundlich

Wie kann eine Wirtschaftsweise aussehen, die sich an Bedürfnissen orientiert – nicht an Profit?
Die nicht um jeden Preis nach Wachstum strebt, sondern Wege öffnet für Klimagerechtigkeit und ein gutes Leben für alle?
Elisabeth Voss gibt Einblicke in solidarisches Wirtschaften, in Genossenschaften, Commons und selbstorganisierte Projekte.
Das sind nicht nur Ideen, sondern es passiert längst, überall auf der Welt: Anders wirtschaften ist möglich, auch beim Wohnen!

Eintritt frei!

Es gibt viele gute Gründe gegen das Bauen auf der grünen Wiese, vor allem ökologische. Wir würden liebend gern im Altbaubestand Hausprojekte mit bezahlbaren Mietwohnungen initiieren, in Kooperation mit den vielen Initiativen von wohnungssuchenden Menschen; Mietwohnungen, die dauerhaft sozial gebunden sind nach dem Modell des Mietshäusersyndikats: Leere, noch brauchbare Häuser ausbauen, gerne auch Dachgeschosse, und wenn möglich aufstocken. Also Nachverdichtung im Bestand, inklusive Brachflächen und Parkplätze überbauen.

Leider sind Grundstücke mit diesen Optionen im Handumdrehen fest in der Hand von Unternehmen, die den Verkäufern spekulativ überhöhte Kaufpreise bieten können, um die Immobilie „zu entwickeln“: Das heißt, die verbliebenen Mietwohnungen in der Regel zu entmieten, zu modernisieren und als extrem teure Eigentumswohnungen zu verkaufen, ab 5000 Euro pro Quadratmeter. Zur Eigennutzung, gelegentlich auch vermietet ab 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter: Nicht bezahlbar für untere und mittlere Haushaltseinkommen.

„Wohnungen ab 16 bis Euro pro Quadratmeter sind nicht bezahlbar für untere und mittlere Haushaltseinkommen.“ Stefan Rost

Es gibt sicherlich ein großes Potential für Nachverdichtung. Aber mit Ausnahme der Aufstockungen der Baugenossenschaft Bauverein Breisgau und der städtischen Wohnungsgesellschaft Stadtbau entstehen hier leider genau die teuren, kaum bezahlbaren Mietwohnungen, wie sie die Kritiker des Baugebiets für Dietenbach vorhersagen.

Bleiben noch die Baugebiete in Verfügung der Stadt Freiburg. Dort entscheiden keine privaten Eigentümer aufgrund des höchsten Kaufgebotes von Immobilienentwicklern, wie und für wen gebaut wird, sondern der Gemeinderat diskutiert öffentlich und stimmt über das Vergabekonzept ab.

So wie 2013/14 beim kleineren Baugebiet Gutleutmatten in Haslach mit 500 Wohnungen: keine Vergabe zum Höchstgebot; Deckelung des Kaufpreises durch den Gutachterwert; 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau, 25 Jahre Bindungsfrist, mit 2400 Euro pro Quadratmeter zinsloses Darlehen der L-Bank auf 30 Jahre; Bonuspunkte bei der Vergabe für Verlängerung der Sozialbindungsfrist je Wohnung auf bis zu insgesamt 55 Jahre.

Das Drei-Häuser-Projekt des Mietshäusersyndikats erhielt den Zuschlag für drei Grundstücke mit rund 50 barrierefreien Mietwohnungen, das ist ein Anteil von 10 Prozent des Baugebiets. Von diesen Wohnungen sind 70 Prozent gefördert, die Miete beträgt 6,50 Euro je Quadratmeter kalt und die Sozialbindungsfrist 55 Jahre; 30 Prozent der Wohnungen sind freifinanziert, die Miete beträgt 7 Euro je Quadratmeter. Die Kosten je Quadratmeter Wohnfläche liegen unter 3500 Euro. Eine Reihe von Wohnungen sind für Haushalte mit besonderen Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt bereitgestellt, zum Beispiel für Flüchtlinge, wohnungslose Frauen, psychisch Kranke und Behinderte. Außerdem gibt es eine Kita mit drei Gruppen und Gemeinschaftsräume. Fertigstellung und Erstbezug waren 2017/18. Die Investitionskosten betragen 14,5 Millionen Euro.

Wir sehen Dietenbach in Verbindung mit 50-Prozent-Quote als einmalige Chance. Stefan Rost

Wir sehen Dietenbach und die anderen neuen Baugebiete in Verbindung mit der bundesweit einmaligen 50-Prozent-Quote sowie einem sozial orientierten Vergabeverfahren als einmalige Chance. Wir wollen zusammen mit anderen nicht-profit-orientierten Akteuren und Initiativen von Wohnungssuchenden einen großen Anteil von Mietshausprojekten realisieren, die von ihrer Eigentumsstruktur, insbesondere durch Einbeziehung der MieterInnen, auf dauerhaften Erhalt des Bestandes, bezahlbare Mieten und Solidarität mit noch Wohnungssuchenden angelegt sind („Nachhaltigkeit“). Man kann den Konzepten für Dietenbach skeptisch gegenüber stehen und bezweifeln, dass die Beschlüsse tatsächlich umgesetzt und bezahlbare Mietwohnungen entstehen werden.

Wenn aber hier, wo Flächen unter städtischer Regie durch den Gemeinderat vergeben werden, schon fraglich sein soll, dass im geplanten Umfang bezahlbare Wohnungen entstehen – wie soll dann ausgerechnet im Altbaubestand, wo die Flächen fest in Privateigentum sind, durch Aufstockung, Dachgeschossausbau und Parkplatzüberbauung bezahlbarer Mietwohnraum verwirklicht werden?

Zur Person
Stefan Rost ist Mitgründer und Aktivist im Mietshäusersyndikat.

in einem haben Sie Recht. Die Zuschüsse des Landes für die Verlängerung der Belegungsbindung sind rein rechnerisch Ausgleichszahlung: für den teilweisen Verzicht auf mögliche Mieterhöhungen während der Jahre der verlängerten Belegungsbindung. Oder, wie Sie es trefflich formulieren,

„…handelt es sich…lediglich um einen Ausgleich entstehender Mietmindereinnahmen bzw. um eine Kompensation wegfallender Mietmehreinnahmen, die bislang Bestandteil der Finanzplanung der FSB waren…“

Denn

„…nach Auslaufen der Mietpreisbindung stünde der FSB die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit zu, die entsprechenden Mieten sukzesssive im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben an die jeweils zulässige ortsübliche Vergleichsmiete/Mietspiegelmiete heranzuführen.“

Abgesehen von der wohnungspolitischen Dimension Ihrer Sichtweise, am beängstigend steigenden Mietspiegel als Zielvorgabe festzuhalten und seine soziale Sprengkraft auszublenden, verstellt diese Ihnen offenbar den Blick für die Realität:

Der Witz an der Sache ist doch, dass die Ausgleichszahlungen auf einen Schlag in voller Höhe von der L-Bank auf das Konto der Freiburger Stadbau überwiesen werden; und eben nicht häppchenweise wie Mietzahlungen Monat für Monat, verteilt über die Jahrzehnte der verlängerten Sozialbindung, wie es Ihre Formulierung „Kompensation wegfallender Mietmehreinnahmen“ suggeriert; zumal diese mit der Unsicherheit belegt sind, ob sie tatsächlich in kalkulierter Höhe von den Mietparteien akzeptiert werden bzw. politisch, sozial oder juristisch durchsetzbar sind (wir reden von kommenden Jahrzehnten!).

Das macht doch die Attraktivität der einmaligen Sofort-Zuschüsse in voller Höhe aus: Wenn sie

„…bislang Bestandteil der (langfristigen) Finanzplanung der FSB waren – u.a. für Investitionen in Instandhaltung, Sanierung sowie den Neubau von Sozialmietwohnungen“,

fließen sie nun ununterscheidbar von anderen Geldern in das Finanzvermögen der FSB ein, als erhöhte „Liquidität“, über die sofort verfügt werden kann – und die eben nicht auf einem zweckgebundenen Bankkonto wie für Kautionen oder Instandhaltungsrücklagen bei Wohnungseigentümergemeinschaften eingezahlt wird.

Die Zuschüsse könnten natürlich sofort und in voller Höhe für „Investitionen in Instandhaltung, Sanierung sowie den Neubau von Sozialmietwohnungen“ eingesetzt werden; aber auch für andere Bauwerke der Freiburger Stadtbau: Beispielsweise für den Neubau eines Kunstdepots, für den den Neubau eines Hotels und Eigentumswohnungen im Vauban (M1); oder aber für den Bau von Luxus-Reihenhäusern in Günterstal und wenns reicht für den Ausgleich des jahrelangen Mietausfalls durch Leerstand in Millionenhöhe.

Eine weitaus sinnvollere Investition aber ist es, die Zuschüsse aus der Verlängerung der Mietpreisbindung zur Gegenfinanzierung eines einjährigen Mietenstops bei der Stadtbau zu nutzen: als ein Signal und um in dieser Zeit die Ausrichtung der Stadtbau und ihre Finanzströme auf den Prüfstand zu stellen, Fehlentwicklungen aufzudecken und das Wohnungsunternehmen entsprechend den drängenden Erfordernissen der Wohnungsmisere neu auszurichten.

Im Übrigen danken wir Ihnen und Ihrer Fraktion für Ihren kühnen Vorstoß, die Debatte nicht mehr hinter den verschlossenen Türen des Aufsichtsrates der Stadtbau zu führen (wie es Ihre Fraktion 2008 als Regel doch mitbeschlossen hatte), sondern im Gemeinderat und in der Öffentlichkeit.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

da haben sie Recht:

„Wichtiger als die Frage, wer baut, ist die Vorgabe, günstigen Wohnraum zu schaffen. Und wichtiger als kurzfristige politische Effekte sind nachhaltige Ergebnisse.“

Was Sie in Ihrem Kommentar „Wo ist die Grenze?“ allerdings übersehen: Es besteht durchaus ein Zusammenhang zwischen der Frage, „wer baut?“ und der Frage, wie „nachhaltige Ergebnisse“ erreicht werden können. Das hängt allerdings vom Blickwinkel und dem Verständnis von Nachhaltigkeit ab: Für uns sind Wohnungsbestände nachhaltig, die nicht nur bezahlbar sind, sondern die auch bezahlbar bleiben! Die also nicht nur während der Jahre der Sozialbindung als geförderten Wohnungen bezahlbar sind, sondern auch nach Ende der Bindungsfrist bezahlbar bleiben  für zukünftige Generationen:

„Nachhaltige Entwicklung ist eine Entwicklung, die gewährt, dass künftige Generationen nicht schlechter gestellt sind, ihre Bedürfnisse zu befriedigen als gegenwärtig lebende.“ (UN-Brundtland-Kommission, 1987)

Das gilt umso mehr, wenn für den notwendigen Wohnungsneubau in großem Umfang naturnahe Flächen wie die Wiesen und Äcker des Dietenbachgeländes oder die Kleingärten von Stühlinger-West für unabsehbar lange Zeiträume bebaut werden.

Kein gutes Beispiel für eine nachhaltige Entwicklung ist das benachbarte Rieselfeld. Denn wie die amtliche Grafik zeigt (siehe unten), ist im Rieselfeld der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50 % etwa 20 Jahre später auf 5 % gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25 % auf 75 % angestiegen ist! Der gleiche Verdrängungsprozess hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubaugebiete haben aktuell die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie im Nobelstadtteil Herdern.

Sie lassen in Ihrem Artikel „Horn irritiert die Bauwirtschaft“ einzelne Vertreter der Wohnungswirtschaft zu Worte kommen: Haben Sie die Herren Gisinger auch gefragt, wo die „vielen Sozialwohnungen“ in Freiburg zu finden sind, die das „alteingesessene Familienunternehmen“ in den vergangenen 60 Jahren errichtet hat und wie hoch dort die Mieten sind? Das wüssten wir gerne. Könnte es sein, dass diese nach und nach in Eigentumswohnungen umgewandelt, entmietet und entsprechend teuer verkauft wurden? Ja, die Fa. Gisinger zieht in beeindruckendem Umfang Neubauprojekte hoch: laut Homepage allerdings ausschließlich Eigentumswohnungen, z.B. in der „Habsburger Mitte“ in Herdern zum schlappen Preis von 6.500 €/m² (BZ 7.3.2017).

Ähnlich beeindruckend sieht die langjährige Bilanz Ihres anderen Gesprächspartners aus: Herr Kleiner konnte mit seiner Südwestdeutschen Bau-Union GmbH Hunderte preisgünstiger Mietwohnungen vom Staat zum Schnäppchenpreis erstehen, insbesondere im Quartier westlich der Merzhauser Straße, und sie gemeinsam mit Geschäftspartner Sauer Immobilien GmbH Haus für Haus gründlich entmieten, „aufwerten“ und als teure Eigentumswohnungen vermarkten.
Von diesen exemplarisch beschriebenen Geschäftsmodellen der Freiburger Immobilienwirtschaft sind die traditionellen Großgenossenschaften mit ihren sehr umfangreichen Mietwohnungsbeständen und meist moderaten Mieten meilenweit entfernt (trotz kritischer Entwicklungen wie z.B. in der Quäkerstraße der Familienheim eG oder im Uni-Carré des Bauvereins Breisgau eG).

Erst recht gilt das für die weniger bekannten jüngeren (Klein-)Genossenschaften Genova eG, Vaubanaise eG und Oekogeno Hausgenossenschaft eG sowie andere genossenschaftlich organisierte Unternehmen wie die Projekte des Mietshäuser Syndikats, die ihre Mietwohnungsbestände satzungsgemäß erhalten statt abzubauen.

„Wo verläuft die Grenze?“ fragen Sie. Der Unterschied zu Bauprojekten der „freien Wohnungsunternehmen“ Gisinger, Bau-Union/Sauer & Co. liegt auf der Hand: Die Häuser und Wohnungen werden nicht an renditeorientierte KapitalanlegerInnen verkauft, sondern bleiben im Eigentum der genossenschaftlichen Unternehmung, deren Anteilseigner wiederum die MieterInnen sind. Das Kriterium „selbstnutzend“ lässt sich zur Abgrenzung juristisch einwandfrei fassen; es wird übrigens auch bei privateigentumsorientierten Baugruppen verwendet und taugt möglicherweise besser als das plakative Etikett „nicht profitorientiert“.

Bleibt die Frage Ihres Kommentars,

„… ob das große Volumen ohne profitorientierte Unternehmen machbar ist? Schließlich soll es schnell gehen, denn sonst leiden weniger die gewinnorientierten Unternehmen, als die vielen Wohnungssuchenden.“

Das will niemand. Wenn aber bezahlbare Mietwohnungen in nachhaltiger Weise nur von genossenschaftlichen Unternehmen (und der Stadtbau) errichtet und im Bestand behalten werden und dadurch auch nach Ablauf der Bindungsfristen bezahlbar bleiben, muss die Frage nach den notwendigen Kapazitäten anders gestellt werden: Wie kann die Gründung neuer genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen angeregt und unterstützt werden, um das erforderliche Volumen an dauerhaft bezahlbaren Mietwohnungen zu erstellen?

Zum Beispiel: In Zürich mit seinen über 100 Wohnungsgenossenschaften gründen diese oft neue Genossenschaften für ein größeres Bauvorhaben. In Deutschland nach dem Ersten Weltkrieg rief die Wohnungsnot eine große Welle genossenschaftlicher und kommunaler Neugründungen hervor, auch in Freiburg. Rom ist nicht an einem Tag erbaut worden: Der Neubau der anvisierten rund 8.000 Wohnungen in Freiburgs neuen Baugebieten wird sich mindestens über die kommenden 10-20 Jahre hinziehen. Auch wir wollen die einzigartige Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet und durch Bildungsarbeit und Beratung den neuen Projektinitiativen beim Start behilflich sein.

Ja, es soll schnell gehen, schreiben Sie. Im Baugebiet Gutleutmatten Ost war das genossenschaftliche 3HäuserProjekt mit rund 50 Mietwohnungen nicht das schnellste, aber – trotz massiver Hürden bei der Gewährung von Wohnbaufördermitteln – deutlich schneller als die benachbarten Bauvorhaben sowohl der Stadtbau und als auch der Wohnbau Baden AG (WOBAG). Letztere war allerdings in einer Hinsicht unschlagbar schnell. Dessen Vorstand Herr Ruppenthal erklärte stolz beim Ersten Spatenstich, der ganze Komplex mit 100 % geförderten Sozialmietwohnungen und 25 Jahren Bindungsfrist sei bereits an einen anderen Kapitalanleger veräußert worden. Vermutlich mit einer zweistelligen Gewinnspanne. Glückwunsch für Herrn Ruppenthal und seine AktionärInnen! Nicht so gut für die MieterInnen ab dem Ende der Bindungsfrist.

Offene Fragen Ihrerseits können wir gerne in einem Gespräch klären.

Mit freundlichen Grüßen

Im Auftrag

Stefan Rost                    Helma Haselberger

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

die Stadtverwaltung hatte es gut versteckt, das Ei. Passend zu Ostern haben wir es gefunden:

Die 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach!

Entdeckt haben wir das dicke Ei in der Anlage 19 (!) der 44-seitigen Gemeinderatsdrucksache zur „Wohnraumsituation in Freiburg – Analysen, aktueller Bericht, Maßnahmen“ (G-17/230), die Sie am 20.11.2017 der Presse vorgestellt haben, mit der kraftvollen Einleitung:

„Wir tun seit Jahren alles, was in unserer Macht steht, um Freiburgs Bürgerinnen und Bürger mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen.“

Gesucht hatten wir eigentlich die 50-Prozent-Quote bzw. die Stellungnahme der Verwaltung dazu, da diese immerhin aktuell gültiger Beschluss des Gemeinderates ist: doch kein Wort davon in der umfangreichen Drucksache samt Anlagen. Stattdessen finden wir im mageren 15-zeiligen Absatz zum Thema „Neuer Stadtteil Dietenbach“ (Seite 11) den vagen Hinweis, dass der „bedarfsgerechte Anteil an gefördertem Wohnraum“ in der GRAG, der „gemeinderätlichen Arbeitsgruppe“, bereits vor einem guten Jahr diskutiert wurde, und

„…von externen Experten, u.a. Prof. Harlander, dem empirica-Institut und dem Fachbeirat Dietenbach…diesbezügliche Vorschläge erarbeitet (wurden). Favorisiert wurde dabei ein 3-Säulen-Modell, das neben dem freifinanzierten und dem geförderten Wohnraum auch mietpreisgedämpften Wohnraum enthält (Anlage 19).“

1. Das dicke Ei

Dort in Anlage 19 („Stellungnahmen zum Thema mietpreisgedämpfter Wohnraum für das Projekt Dietenbach“) entdecken wir das dicke Ei, auf Seite 17 in einer Vortragsfolie von Prof. Harlander (Architektur- und Wohnsoziologe Uni Stuttgart), eingebettet in das sogenannte 3-Säulen-Modell: die neue 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach, die jetzt offenbar „favorisiert wird“. Ein Text mit Begründung ist nicht vorhanden. Wir zitieren (Hervorhebung von uns):

Sozialer Mietwohnungsbau 25 %
Gebundener Mietwohnungsbau 10 %
Eigentumsförderung 15 %
Förderung gesamt 50 %
Freifinanzierter Miet- u. Eigentumswohnungsbau 50 % (Zitat Ende)

Oho, 25 Prozent geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach? Da sind wir doch mächtig gespannt, wie der Herr Professor den „bedarfsgerechten Anteil“ ermittelt hat. Wo sind die Rechnungen und Unterlagen? Wie verliefen die Diskussionen hinter den verschlossenen Türen der nicht-öffentlich tagenden gemeinderätlichen Arbeitsgruppe?

Laut der aktuellen Studie des Pestel-Instituts „Das Baujahr 2018 im Fakten-Check“ vom Februar 2018 haben in den Großstädten mittlerweile 35 % bis 50 % der Haushalte aufgrund ihres Einkommens Anrecht auf eine geförderte Mietwohnung. Aber ausgerechnet in Boomtown Freiburg soll das anders sein und eine Quote von 25 % gefördertem Mietwohnungen „bedarfsgerecht“? In einer Stadt, die Spitze ist bei den Wohnkosten, aber (zusammen mit Mannheim) landesweites Schlusslicht bei den durchschnittlichen Haushaltseinkommen?

Wie wurde der „bedarfsgerechte Anteil geförderter Wohnungsbau“ ermittelt?

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir bitten Sie um eine nachprüfbare Beantwortung dieser Frage und um eine entsprechende Ergänzung bzw. Korrektur der Drucksache G-17/230.

2. „Von guten Beispielen lernen“

Interessanterweise ist zu Beginn der Bebauung des benachbarten Stadtteils Rieselfeld Anfang der 1990er Jahre tatsächlich auch eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau geplant worden (also noch vor Ihrer Amtszeit, Herr Oberbürgermeister). Das offenbarte uns ein Vortrag, der im Rahmen der städtischen Veranstaltung zur Bürgerbeteiligung Dietenbach am 18.2.2016 im Bürgerhaus in Zähringen stattfand, mit dem Titel: „Ein neuer Stadtteil entsteht – von guten Beispielen lernen“. Als eines der drei „guten Beispiele“ wurde vom ehemaligen Leiter der Projektgruppe Rieselfeld die Entwicklung des Neubaustadtteils präsentiert, unter anderem diese Tabelle:

So erstaunlich der rapide Schwund der geförderten Mietwohnungen und die Zunahme der Eigentumswohnungen ist, so erstaunlich ist auch die Tatsache, dass damals eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für notwendig erachtet wurde: offenbar als „bedarfsgerechter Anteil“. Heute, im Zeitalter des Neoliberalismus, empfehlen Experten, die die Stadtverwaltung ausgewählt hat, einen gerade mal ein halb so großen Anteil von 25 % gefördertem Mietwohnungsbau als „bedarfsgerecht“! Und das beim derzeitigen Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen, der sich seit Jahren verschärft, insbesondere für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen. – Oder hat sich der Professor nur verrechnet?

Warum will die Stadtverwaltung in der Frage der Quote entgegen ihrer Ankündigung nicht „vom guten Beispiel“ Rieselfeld lernen und es beim Beschluss des Gemeinderates von 50 % geförderter Mietwohnungsbau belassen? Man könnte meinen, dass die höheren Quoten für geförderten Mietwohnungsbau, die zunächst in Aussicht gestellt (und dann wie auch im „guten Beispiel Rieselfeld“ nur zum kleinen Teil umgesetzt) werden, die Funktion eines „Dosenöffners“ für hochpreisiges Bauen auf der grünen Wiese haben.

3. Noch ein dickes Ei: Die Empirica-Studie

Es geht auch noch krasser: Nur eine Quote von maximal 10-15 % geförderten Mietwohnungsbau fordert der Experte Dr. Braun, Verfasser der Stellungnahme des Empirica-Instituts („Auswirkungen von zu hohen Förderquoten im Segment des geförderten Mietwohnungsbaus“), indem er das 25-%-Segments für geförderte Wohnungen noch in Miet- und Eigentumswohnungen aufteilt. Da bleiben dann gerademal üppige 10-15% Anteil geförderter Mietwohnungsbau:

„…empfiehlt empirica eine maximal 25%-Quote für den sozialen Wohnungsbau (Miet- und Eigentumswohnungen) kombiniert mit einer 20%-Quote für den ‚gedämpften‘ Mietwohnungsbau.“ (Anlage 19, Seite 4; Hervorhebung durch uns)

Denn, so die These von Empirica und ihre Begründung:

„Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.“

„Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie…eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.“

Wir als nicht ausgewiesene Wohnungsbauexperten haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei allen Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Nach der Empirica-Theorie müssten auf den völlig quotenfreien Baugrundstücken des boomenden Neubauviertels Güterbahnhof-Nord deutlich günstigere, frei finanzierte Mietwohnungen zu finden sein als zum Beispiel im quotenbelasteten Neubauviertel Gutleutmatten. Das ist aber nicht der Fall und kann empirisch nachgeprüft werden: Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen liegen hier im Schnitt nicht höher als die marktüblichen 15-16 €/m² wie am Güterbahnhof und sind hier wie dort kaum erschwinglich für die „untere Mittelschicht“ des Doktor Braun von Empirica.

Aber anders als von der Empirica-Studie suggeriert, können auch sogenannte Mittelschicht-Haushalte (Feuerwehrfrau, Krankenpfleger, Busfahrerin) in geförderten Mietwohnungen ziehen, denn die Einkommensgrenzen liegen in Baden Württemberg wesentlich höher als in anderen Bundesländern:

1-2 Personen 47.600 € | 3 Pers. 56.600 € | 4 Pers. 65.600 € | 5 Pers. 74.600 € pro Jahr

4. Das Überraschungs-Ei

An einer Stelle (Seite 4 unten) bietet die Empirica-Studie noch einen verblüffend offenen Einblick in die Denke der Immobilienbranche, aus der sich eine ebenso verblüffende Schlussfolgerung ziehen lässt:

„Je schärfer die Qualitätsspreizung innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers, desto eher werden Vermieter darauf achten, an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen zu vermieten. Mit dieser Strategie minimieren sie das Mietausfallwagnis und das spezielle Risiko sozialer Konflikte.“

Wenn aber Investoren nicht auf Renditen verzichten, wie Dr. Braun anfangs richtig konstatierte, warum sollten sie nicht immer an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen vermieten, um die Risiken für ihre Rendite zu minimieren? Also:

Nicht die 50-%-Quote geförderter Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht, sondern das Geschäftsmodell der Investoren: Gewinnmaximierung.

Fazit: Grundstücken für den Mietwohnungsbau sollten vorrangig an Unternehmen mit Trägerkonzepten vergeben werden, bei denen das Interesse der Mietparteien an dauerhaft bezahlbaren Mietwohnungen im Fokus steht, nicht die Gewinnmaximierung: (Klein-) Genossenschaften und vergleichbaren Formen (z.B. Mietshäuser Syndikat) oder andere gemeinwohlorientierte Unternehmen.

Mit einem Offenen Brief vom 17.4.2017, der auch der Stadtverwaltung und dem Gemeinderat zugegangen ist, haben wir vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“ auf diese Zusammenhänge und den zugrunde liegenden Denkfehler in der Empirica-Studie hingewiesen – offenbar ohne Erfolg. Deshalb muss die Gemeinderatsdrucksache G-17/230 um einen Hinweis auf die fehlerhaften Schlussfolgerungen in der Expertise ergänzt werden, einschließlich einer sachlichen, durch Fakten belegten Darstellung.

5. Bürgerbeteiligung

In der Pressemitteilung vom 20.11.2017 haben Sie und Ihre Bürgermeisterkollegen die Drucksache G-17/230 „Wohnungssituation in Freiburg“ als „umfassende Analyse und Maßnahmen“ vorgestellt. Wäre auf 44 Seiten und 21 Anlagen nicht noch ein wenig Platz gewesen für den folgenden, nicht ganz unwichtigen Beitrag?

Der stammt nicht von uns, sondern aus der Broschüre des Amtes für Projektentwicklung und Stadterneuerung/Projektgruppe Dietenbach „Ein neuer Stadtteil entsteht – Ergebnisse des Bürgerdialogs zum neuen Stadtteil Dietenbach“ (Stand 7.3.2017), die beim Bürgerforum „Städtebaulicher Wettbewerb – Neuer Stadtteil Dietenbach“ am 1.3.2018 ausgelegt wurde.

„Geförderter Mietwohnungsbau

Bezahlbarer Wohnraum war eines der wichtigsten Themen im Bürgerdialog. Hier bestand die Sorge, dass der Wohnungsmarkt dies nicht regeln kann, sondern viel mehr eine Steuerung von Seiten der öffentlichen Hand erforderlich wird. In allen öffentlichen Veranstaltungen verwiesen Teilnehmende deshalb auf die Bedeutung des vom Gemeinderat beschlossenen Anteils von 50 Prozent gefördertem Mietwohnungsbau an allen neu gebauten Wohnungen. Für diesen sollten lange Bindungsfristen gelten.“ (Hervorhebung von uns)

6. Verdrängung Im Altbaubestand und die Neubaugebiete

Weitgehend ausgespart in der Drucksache wird das Thema der Verdrängung in den Altbauquartieren, trotz anhaltender öffentlicher Debatte:

„…Mieten und Immobilienpreise klettern rasant. Familien fliehen ins Umland, Durchschnittsverdiener geben einen Großteil fürs Wohnen aus, Besserverdiener verdrängen Geringverdiener. Auf diese soziale Frage blieb die Verwaltung lange eine Antwort schuldig. Es war der Gemeinderat, der im November 2011 von der Rathausspitze ein „Handlungsprogramm Wohnen“ einforderte…“ (BZ 24.2.2018)

Zwar stellt die Presseerklärung zur Drucksache einen Bezug zwischen dem Handlungsprogramm Wohnen und dem neuen Stadtteil Dietenbach her:

„Das Kommunale Handlungsprogramm Wohnen, das der Gemeinderat dann 2013 beschloss, sieht zudem ein Bündel konkreter Maßnahmen vor. Dazu zählen ein neuer Stadtteil mit mittlerweile 6.000 Wohneinheiten,…“

Aber weder in der Drucksache und erst recht nicht die Ausführungen der externen Experten in Anlage 19 zur Frage, welche Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach als „bedarfsgerecht“ anzusehen sei, geht auf Verdrängungsprozesse als einen wesentlichen Grund für die Ausweisung neuer Baugebiete ein. Genau diesen Zusammenhang thematisierte aber der interfraktionelle Antrag vom 18.10.2011 zum Handlungsprogramm Wohnen:

„Die massive Umwandlung von preiswerten Wohnungen in Komfort- und Eigentumswohnungen in ganzen Quartieren… führt zur Verdrängung finanzschwacher Haushalte…

Um negativen Entmischungssituationen entgegen zu wirken, ist … erforderlich, dass am Freiburger Wohnungsmarkt ausreichend Wohnungen, vor allem preiswerte geförderte Wohnungen… zur Verfügung stehen…

Voraussetzung für den dringend benötigten Wohnungsneubau ist die zügige Bereitstellung geeigneter Flächen im gesamten Stadtgebiet…“

Wo, wenn nicht in Dietenbach und den anderen neuen Baugebieten sollen die vielen Wohnungssuchenden etwas Bezahlbares finden, die in den anderen Alt- und Neubauvierteln Freiburgs verdrängt worden sind? Wo, wenn nicht hier kann ein zusätzlicher Anteil von geförderten Mietwohnungen gebaut werden, und zwar als Ausgleich für die große Zahl von ehemals bezahlbaren Mietwohnungen, die in anderen Stadtteilen Freiburgs weggefallen sind (und laufend wegfallen)? Durch

• Auslaufen der Sozialbindung bei geförderten Mietwohnungen
  z.B. im Rieselfeld, und Vauban und sonst im Stadtgebiet
• Umwandlung in Eigentumswohnungen,
  verbunden mit „Herausmodernisieren“, Eigenbedarfskündigungen oder drastischen Mieterhöhungen durch Käufer bzw. Kapitalanleger, z.B. westlich der Merzhauser Straße (ehemalige LBBW-Landes- und Bundesimmobilien, damals verwaltet von der FSB).

Der Wohnungsbedarf in Freiburg ist sicher in allen Preissegmenten stark angestiegen; weit überproportional aber durch Verdrängungsprozesse im bezahlbaren Mietwohnungssegment, auf das Menschen mit geringen bis mittleren Einkommen angewiesen sind.

Deshalb halten wir als Kompensation für Verdrängungen ein Anteilsverhältnis von gefördertem Mietwohnungsbau an der Gesamtwohnfläche von Dietenbach für erforderlich, das genau umgekehrt ist wie das „favorisierte“ 3-Säulen-Modell der externen Experten und der Projektgruppe Dietenbach:

Geförderter Mietwohnungsbau           50 %
gebundener Mietwohnungsbau         15 %
Bezahlbarer Mietwohnraum gesamt 65 % für untere und mittlere Einkommen.

Dann verbleiben 35 % Anteil Wohnungen für mittlere und obere Einkommen, gegliedert z.B. in 15 % Anteil geförderte Eigentumswohnungen und 20 % Anteil frei finanzierte Miet- oder Eigentumswohnungen. Und selbst dieser Anteil ist eigentlich zu viel, weil im Laufe der Jahre die Sozialbindungen im geförderten Wohnungsbau auslaufen werden. Es ist ein kühner Gedanke: Müsste nicht von Anfang an eine Milieuschutzsatzung verabschiedet werden, um Verdrängungsprozessen wie im Rieselfeld entgegen zu wirken?

Auf jeden Fall sind (wie schon unter Punkt 4 angesprochen) bei der Vergabe von Grundstücken für den Mietwohnungsbau vorrangig Unternehmen zu berücksichtigen, die von ihrer Eigentumsstruktur her, insbesondere durch Einbeziehung der MieterInnen, auf dauerhaften Erhalt des Bestandes angelegt sind.

7. „Von guten Beispielen lernen“ – Teil 2

Mit einer bedarfsgerechten Quote für den geförderten Mietwohnungsbau in Dietenbach werden nicht die Verdrängungsprobleme im Altbaubestand gelöst. Wir empfehlen der Stadtverwaltung, ihr eigenes Motto für den neuen Stadtteil Dietenbach „Von guten Beispielen lernen“ auch im Altbaubestand ernst zu nehmen: München, Hamburg und Berlin wenden zunehmend soziale Erhaltungssatzungen an, auch mit Ausübung von Vorkaufsrechten, wie z.B. aus der angehängte Pressemitteilung hervorgeht.

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir wünschen Ihnen erholsame Osterfeiertage und bitten Sie danach um die Aufklärung der Rätsel um das „favorisierte 3-Säulen-Modell“ des Fachbeirates Dietenbach und der externen Experten.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

 Pressemitteilung des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin

Das Dreißig-Häuser Projekt (pdf, Hohe Qualität (sw) (bunt)): 10, 20, 30 Hausprojekte oder mehr in Freiburgs neuen Baugebieten, das ist unser Ziel; mit hunderten von Mietwohnungen, die sozial, bezahlbar, unverkäuflich sind, die wir dauerhaft dem Immobilienmarkt entziehen wollen, mit dem Modell des Mietshäuser Syndikats. Im Dietenbach, aber auch schon vorher in den kleineren Baugebieten wie z.B. Stühlinger-West oder Zinklern in Lehen, denn dort sollen insgesamt tausende von neuen Wohnungen gebaut werden. Wir wollen die einzigartige historische Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet, deshalb:

Wir bewerben uns auf alle Baugrundstücke, die die Stadt in neuen Baugebieten ausschreibt und die für Mietshausprojekte geeignet sind. 

Wie stehen die Chancen, den Zuschlag für eine große Zahl von Baugrundstücken zu bekommen? Wie können wir uns gegen die Konkurrenz kapitalstarker Bauträger und Investoren behaupten?

Wir bieten mehr – aber nicht mehr Geld/Kaufpreis. Wir bieten maximale Bindungsfristen: 55 Jahre und länger!

So wie bereits beim Vergabeverfahren in Gutleutmatten. Dort hat das 3HäuserProjekt durch Bonuspunkte für die Verlängerung der Bindungsfristen den Zuschlag für zwei der drei Grundstücke erhalten. Die Mindestbindungsfrist für die geförderten Mietwohnungen betrug 25 Jahre, die bis zu 55 Jahren verlängert werden konnte. Zudem konnte der Anteil der geförderten Mietwohnungen von mindestens 50% auf 70% erhöht werden.

Da der Kaufpreis durch den gutachterlichen Verkehrswert gedeckelt war, ging es beim Wettbewerb nicht darum, welcher Investor den höchsten Kaufpreis bietet, sondern welches Unternehmen sich zur längsten Bindungsdauer verpflichtet.

Mit diesem Vergabeverfahren können die negativen städtebaulichen Entwicklungen wie im Rieselfeld vermieden werden: Dort ist der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50% nach 20 Jahren auf unter 5% gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25% auf 75% angestiegen ist (siehe Grafik unten). Der gleiche Verdrängungsprozess wie im Rieselfeld hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubauquartiere haben mittlerweile die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie in Herdern.

Vergabe nach Bonuspunkten für verlängerte Bindungsfristen

Wir schlagen deshalb die Aufnahme eines Vergabeverfahrens mit Bonuspunkten für verlängerte Sozialbindungsfristen in die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt Freiburg vor. So werden die Planungsvorgaben für die zukünftigen Baugebiete schon jetzt klar gestellt und die 50%-Quoten-Regelung wird ergänzt. Es reicht nicht aus, wie im Kommentar der BZ vom 5. März zu fordern: „Stadtteil Dietenbach: Bezahlbar muss es werden“. Ergänzt werden muss: „…und es muss bezahlbar bleiben“. Ein Vergabeverfahren mit Bonuspunkten für längere Sozialbindungsfristen begünstigt zwar faktisch genossenschaftliche Unternehmen, die per Satzung und Unternehmenszweck sowieso auf den dauerhaften Erhalt des bezahlbaren Mietshausbestandes ausgerichtet sind. Trotzdem schließt das Verfahren „normale“ Investoren keineswegs aus. Das ist für die rechtliche Betrachtung wichtig. Denn auch diese Unternehmen können sich bewerben und mit der Verlängerung der Bindungsfristen punkten.

Eine neue Baugenossenschaftsbewegung

Um die historische Chance zu nutzen und möglichst viele Initiativen an den Start zu bringen, wollen wir ein Bau- und Informationsbüro einrichten. Neben der politischen Überzeugungsarbeit des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ wollen wir unsere Erfahrungen und Kenntnisse, die wir beim 3HäuserProjekt im Neubaugebiet Gutleutmatten gewonnen haben, weiter vermitteln und bei der Verwirklichung neuer Bauprojekte im erforderlichen Umfang Hilfestellung leisten.

Denn nur ein geringer Teil der Wohnungssuchenden ist mit den Möglichkeiten der Selbstorganisation vertraut, kennt Wohnprojekte aus eigener Anschauung oder hat gar eigene Projekterfahrungen. Wie viele Wohnungssuchende trauen es sich zu, Gleichgesinnte zu suchen und gemeinsam eine Projektinitiative zu gründen? Die sich dann auf ein Baugrundstück bewirbt, eine GmbH gründet, Eigenkapital und Bankkredite besorgt, Planungs- und Gruppenprozesse durchläuft, das Grundstück kauft und die Bauarbeiten begleitet?

Für diese Bildungs- und Vermittlungsarbeit brauchen wir eure Unterstützung: Zum einen durch die Verbreitung dieser Ideen und Konzepte, zum anderen durch Mithilfe und Beteiligung. Und auch durch Geld: Spenden und laufende Beiträge, um für eine Anlaufphase von 2-3 Jahren einige (geringfügig entlohnte) Stellen als organisatorische Basis einzurichten, da der Berg von Aufgaben nur zum Teil ehrenamtlich bewältigt werden kann. [Spendenkonto IBAN DE41 4306 0967 7900 7044 00 GLS Bank]

Wir hoffen, euch bei unseren zukünftigen Veranstaltungen zu Projekten, Baugebieten und zur Wohnungspolitik begrüßen zu können. Oder bei Workshops und Beratungen unseres gemeinnützigen Bildungsvereins „Wem gehört die Stadt?“, den wir derzeit gründen. Oder als Newsletter-AbonnentIn oder SpenderIn. Und hoffentlich bald beim ersten Spatenstich des ersten Mietshausprojektes in den neuen Baugebieten. Wo? Im Stühlinger-West, Im Zinklern, in Zähringen Nord usw. Oder im Dietenbach.

Die Aktiven vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“

bauverein@wemgehoertdiestadt.org | www.wemgehoertdiestadt.org | www.syndikat.org

Jeden 4. Freitag im Monat 18.00 Uhr: Offenes Treffen zu den neuen Baugebieten für wohnungspolitisch Interessierte und Aktive, Adlerstr. 12, Freiburg (Syndikatsbüro neben Strandcafé)

Infoveranstaltung: Mietshausprojekte gründen – in den neuen Baugebieten und anderswo
14. Juni 20 Uhr Quartierstreff Haslach | Melanchthonweg 9

„Ein Stadtteil gegen die Wohnungsnot“
titelt die Stadt Freiburg auf ihrer Homepage zum Planverfahren Dietenbach. Einen Stadtteil gegen die Wohnungsnot wollen wir auch – aber einen der dies auf Dauer bleibt und der nicht wieder Verdrängung und Wohnungsnot produziert – wenn früher oder später die Sozialwohnungen „aus der Bindung fallen“ und als teure Eigentumswohnungen auf den Markt kommen.
Deshalb staunten wir nicht schlecht, als am 18. Februar von der Stadtverwaltung folgende Grafik präsentiert wurde, im Rahmen der Veranstaltung zum Baugebiet Dietenbach mit dem Titel
 „Ein neuer Stadtteil entsteht – von guten Beispielen lernen: Rieselfeld, Vauban…“

Die nebenstehende amtliche Grafik zeigt klar, dass nach gut 20 Jahren im Rieselfeld alle Sozialwohnungen bis auf einen kleinen Rest „aus der Bindung gefallen“ sind und offensichtlich als Eigentumswohnungen gehandelt werden.

Ein gutes Beispiel? In der Tat ist das Rieselfeld ein gutes Beispiel – wie der neue Stadtteil Dietenbach nicht gebaut werden sollte, jedenfalls was den rapiden Schwund an Sozialwohnungen betrifft. Zusammen mit Vauban und Herdern gehört es zu den drei Stadtteilen mit den teuersten Mieten Freiburgs. Wenn wir wirklich einen Stadtteil gegen die Wohnungsnot wollen, sollten wir uns nach anderen Beispielen umschauen und die Bebauung des Dietenbachgeländes nicht den traditionellen Bauträgern und Investoren überlassen, sondern setzen auf die Gründung zahlreicher (klein-)genossenschaftlicher Mietshausprojekte.
Gutleutmatten
Trotz kritischer Punkte (saftige Bodenpreise,  teure Tiefgaragenstellplätze für jede Sozialwohnung, Fernwärmezwang mit bundesweit höchsten Preisen usw.) gibt es im aktuellen Baugebiet Gutleutmatten einige beispielhafte neue Rahmenbedingungen, wenn auch mit einigen Webfehlern, die bauwilligen Mieterinitiativen und anderen  nicht auf hohe Kapitalrenditen ausgerichteten sozialen Wohnungsunternehmen sehr entgegen kommen.
– Besondere Vergabekriterien der Stadt bei einer Reihe von Grundstücken eröffnen gute Chancen für genossenschaftliche Mietshausprojekte: Die Bindungsfrist der geförderten Mietwohnungen kann bis zu 55 Jahre(!) verlängert werden, dafür gibt es je Jahr und Wohnung Bonuspunkte in der Wertung.

– Einmalig günstige Baudarlehen bietet das Förderprogramm für Mietwohnungsbau des Landes Ba-Wü:
Kreditbetrag 2.400 € je m² Wohnfläche zu 0,00 % Zins auf 25 Jahre fest. Ohne diese Mittel gäbe es keine Chance, bei den exorbitant teuren Bau- und Grundstückskosten auch nur einen einzigen Neubau mit bezahlbaren Mietwohnungen zu errichten.

Das Beispiel 3HäuserProjekt
So konnten sich bei den Ausschreibungen in Gutleutmatten 3 Projektinitiativen aus dem Verbund des Mietshäuser Syndikats auf Grundstücke bewerben und den Zuschlag erhalten. Sie bauen knapp 50 Mietwohnungen, das sind rund 10 % der 500 geplanten Wohnungen von Gutleutmatten. Der erste Spatenstich ist erfolgt.
Ein wichtiges Fundament der Mietshausprojekte ist, dass keine Mietpartei Eigenkapital aufbringen muss: Zahlreiche „Kleininvestoren“ stellen mit ihren Direktkrediten das notwendige Eigenkapital für Projekte zur Verfügung, die auch für zukünftige Generationen von Mieter_innen Bestand haben werden.

Die Verwirklichung dieses guten Beispiels werden wir begleiten, die guten und schlechten Erfahrungen vermitteln, und die vielen Fragen hinsichtlich der Planung, Finanzierung, Förderprogramme, Kapitalaufbringung und Organisationsfragen klären.

Bewerben und Mietshausprojekte gründen
Wir als Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ wollen gar nicht selber bauen. In Kooperation mit dem Mietshäuser Syndikat unterstützen wir, dass sich Wohnungssuchende zusammen finden und Projektinitiativen bilden. Diese können sich bei den Grundstücksausschreibungen der Stadt bewerben und bei Zuschlag neue Mietshausprojekte gründen, planen und bauen. Wenn wir die Zahlen vom 3Häuserprojekt und Gutleutmatten hochrechnen auf das neue Baugebiet Dietenbach mit 5.000 geplanten Wohnungen, dann ergeben die zehnfachen Zahlen: 500 Wohnungen in etwa 30 Hausprojekten.

Mietshäuser als Gemeingüter („Commons“)
Auch auf Gutleutmatten werden früher oder später alle Mietwohnungen aus der Sozialbindung fallen, wenn die Vertragszeit mit der Landeskreditbank abgelaufen ist. Nicht anders beim 3Häuserprojekt, aber dort ist eigentumsrechtlich verankert:

– Der Hausverein der Mietparteien hat ein unkündbares Vetorecht gegen Wohnungsverkäufe und andere Methoden der Immobilienverwertung.
So werden die Mietwohnungen dauerhaft dem Immobilienmarkt entzogen und als Gemeingüter („Commons“) gesichert. Diese Möglichkeit ist nicht auf die Projekte des Mietshäuser Syndikats beschränkt. Wie Beispiele in norddeutschen Städten zeigen, kann sie auch auf Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen wie die Stadtbau übertragen werden (Stichwort „Huckepackprojekte“).

haben Sie das jemals durchgerechnet? Sollte der Gemeinderat dem Appell von Herrn  Baubürgermeister Haag folgen (BZ 10.12.15) und die 50-Prozent-Regelung für geförderte Mietwohnungen zurücknehmen, werden z.B. im zukünftigen Baugebiet Dietenbach von geplanten 5000 Wohnungen ganze 750 (!) Wohnungen (15 %) als geförderte Mietwohnungen errichtet. Denn die frühere Regelung schreibt zwar 30% geförderte Wohnungen vor, davon aber die Hälfte als Eigentumswohnungen, also auch 15 Prozent!  (.pdf)

Das Ergebnis der Bebauung naturnaher Flächen mit einem neuen Stadtteil wäre dann –  neben den 750 bezahlbaren Wohnungen – also 4250 Wohnungen von insgesamt 5000  Wohnungen (!), die entweder als teure Eigentumswohnungen oder als hochpreisige  freifinanzierte Mietwohnungen auf den Markt kämen. Ist das nicht eine ausgesprochen  magere soziale Ausbeute für das Baugebiet Dietenbach? Ganze 750 Wohnungen mit  Mieten von dann etwa 7-8 €/m2 gegenüber 4250 Wohnungen für Menschen mit  mindestens 6-stelligem Eigenkapital, die von den Wohnungseigentümer zwar auch  vermietet werden können, falls kein Eigenbedarf vorliegt; dann aber mit Mieten deutlich  über 10 €/m2, vermutlich zwischen 12-16 €/m2, da die Mietpreisbremse bei der  Erstvermietung von Neubauwohnungen nicht gilt!

Nach einer Auswertung des Internetportals IMMOWELT (Spiegelonline 15.12.15) hat in  den Großstädten der Ballungsräume etwa die Hälfte der Bevölkerung Anspruch auf eine  geförderte Mietwohnung: Das sind auch für Freiburg etwa 50 % – und nicht 15 %, die  beschlossene Quote ist also genau richtig. Da ist noch nicht einmal der gesteigerte Bedarf  für die Flüchtlinge und andere Menschen in Wohnungsnot erfasst!

Es überrascht nicht wirklich, wenn die Oligarchen der Bauwirtschaft nicht müde werden die  50-Prozent-Regelung zu attackieren mit dem originellen Argument, geförderter  Mietwohnungsbau sei unwirtschaftlich und ein Markthemmnis. Klar wollen die lieber ihren  Kapitalanlegern eine stattliche Rendite versprechen. Ein Blick in das aktuelle Baugebiet  Gutleutmatten aber zeigt, dass bei vergleichbaren Ausschreibungsbedingungen mit 50 %  gefördertem oder gebundenem Mietwohnungsbau die Investoren Schlange stehen und sich bis zu 10-fach auf die Grundstücke bewerben – wenn es denn sein muss! Das  konnten wir an Hand von Gemeinderatsdrucksachen in unserem Offenen Brief an Stadtverwaltung und Gemeinderat belegen, den Sie, Herr Baubürgermeister, bis heute nicht beantwortet haben.

Auch könnte eine besondere Berücksichtigung von Kleingenossenschaften, wie sie bisher nur für die privateigentumsorientierten Baugruppen vorgesehen ist, eventuelle Lücken schließen. Auch eine Erweiterung der Kapazitäten der Freiburger Stadtbau durch  Kooperation mit selbstorganisierten „Huckepackprojekten“ könnte an Erfahrungen in anderen Städten anknüpfen – die zwar weit weg wie die etwa hunderte von Kilometern entfernten Städte Hamburg, München und Berlin, aber per Telekommunikation erreichbar  und immerhin noch im Geltungsbereich der deutschen Rechtsprechung.

Die Abschaffung der 50-Prozent-Regelung, die Sie, Herr Baubürgermeister, und die  Stadtverwaltung befürworten, bedeutet ganz konkret am Beispiel Dietenbach auch  Folgendes: Wenn von 2500 potentiell geförderten Mietwohnungen, wie sie jetzt  vorgesehen wären, nur noch 750 Wohnungen bleiben, wird für die übrigen 1750  Wohnungen auf die Fördermittel aus den Landeswohnungsbauprogrammen verzichtet  werden – mit dem Segen der Stadtverwaltung. Die Fördermittel für eine 80-m2-Wohnung betragen rund 200.000 € zinsfrei für 25 Jahre; sie summieren sich bei 1750 Wohnungen auf 350 Millionen Euro auf! Will die Stadtverwaltung wirklich darauf verzichten und stattdessen die Baufinanzierung über Kapitalmarktdarlehen ohne Sozialbindung  präferieren – damit die Bauoligarchen bei Laune bleiben! Wäre das nicht sehr bedauerlich  für die für 1750 Miethaushalte, die dann keine bezahlbare Wohnung finden?

Auf welchen zusätzlichen Neubauflächen will die Stadtverwaltung denn die benötigten  Mietwohnungen bereitstellen? Mit der 50-Prozent-Quote entstehen im Dietenbach 2500  geförderte Mietwohnungen. Mit der früheren 15-Prozent-Quote sind es nur 750  Wohnungen, also braucht es zusätzlich zwei weitere Baugebiete von der Größe  Dietenbachs (750 + 750 + 750 = 2250) sowie ein halbes Baugebiet von der Größe  Gutleutmattens (500 / 2 = 250). Das wäre absurd: Drei und ein Drittel neue Baugebiete  wie Dietenbach, wollen Sie das? Wir wollen, dass die 50-Prozent-Quote bleibt!

Baugebiete sind keine nachwachsenden Rohstoffe.
Gerne beraten wir Sie bei den Fragen der praktischen Umsetzung und möchten Sie schon im Voraus zu unseren Veranstaltungen und Workshops zum Dietenbach und anderen Neubaugebieten einladen, über die wir Sie rechtzeitig informieren werden.