Bei den Grundstücksvergaben auf Kleineschholz spielte die Klimafreundlichkeit von Baustoffen und Energieversorgung eine wichtige Rolle.
Doch klimaschonendes Bauen heisst nicht nur klimafreundliche Baustoffe zu erwenden, sondern auch sparsam mit den vorhandenen Bauflächen um zu gehen – denn sie sind eine nachwachsenden Rohstoffe.
Bundesweit steigt der Flächenverbrauch pro Person seit Jahren kontinuierlich, aus ganz unterschiedlichen Gründen. Setzen wir diese Entwicklung fort, wird auch Freiburg in Zukunft deutlich mehr Wohnfläche benötigen.
Wie können wir mit dem Flächenbedarf einerseits und der Flächenknappheit andereseits umgehen, um ein gutes Leben für möglichst viele Menschen auf begrenztem Platzangebot zu realisieren?
Wir zeigen anhand von wissenschaftlichen und kommunalen Erhebungen die Entwicklung des Flächenverbrauchs sowie anhand von Bauplanungen der Kesh³ – Projekte, wie flächenverbrauchs-sensibler Neubau in der Stadt gelingen könnte.

Wir freuen uns auf den Austausch und die gemeinsame Diskussion.
Mit herzlicher Einladung vom Bauverein “Wem gehört die Stadt”
Eintritt frei!

zum Vortrag:

Anders wirtschaften auf Kleineschholz – solidarisch und klimafreundlich

Wie kann eine Wirtschaftsweise aussehen, die sich an Bedürfnissen orientiert – nicht an Profit?
Die nicht um jeden Preis nach Wachstum strebt, sondern Wege öffnet für Klimagerechtigkeit und ein gutes Leben für alle?
Elisabeth Voss gibt Einblicke in solidarisches Wirtschaften, in Genossenschaften, Commons und selbstorganisierte Projekte.
Das sind nicht nur Ideen, sondern es passiert längst, überall auf der Welt: Anders wirtschaften ist möglich, auch beim Wohnen!

Eintritt frei!

Offener Brief 15. Mai 2019

Sehr geehrte Frau Stadträtin, sehr geehrter Herr Stadtrat,
sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, sehr geehrte Damen und Herren.

Mit Interesse haben wir die Pressemeldungen zur geplanten „Freiburg Genossenschaft“ (FG) gelesen, sowie den entsprechenden Interfraktionellen Antrag vom 26.4.2019, der als Prüfauftrag an die Verwaltung am 7. Mai beschlossen wurde.

Irritiert hat uns allerdings ein „Detail“ im Konzept der Freiburg Genossenschaft, das weder im Interfraktionellen Antrag und noch in seiner Begründung explizit erwähnt wird: (Seite 3, Hervorhebung durch uns)

„Die Stadt Freiburg sollte die FG selbst initiieren und mit gründen.
…
Initiieren heißt: SICHERHEIT GEBEN, DASS AN DIE FG IN DIETENBACH GRUNDSTÜCKE VERKAUFT (BZW. ERBBAURECHTE BESTELLT) WERDEN.“

„Sicherheit geben“? Bedeutet das nicht eine rechtsverbindliche Zusage der Stadt, an die Freiburg Genossenschaft Grundstücke zu verkaufen? Und zwar ohne vorherige Ausschreibung? Und ohne das Risiko, das die Freiburg Genossenschaft bei Vergabeverfahren gegen die Mitbewerber*innen nicht zum Zuge kommt? (Wie bei den Grundstücken für die Stadtbau, die von vornherein reserviert und ohne Ausschreibung verkauft werden?)

Aber diese Sicherheit, von der Stadt Freiburg Grundstücke zu erhalten, erträumt sich doch jede genossenschaftliche Neugründung, wir auch: vor allem als Sicherheit für die Erwerber von Genossenschaftsanteilen und anderer Einlagen, da mit diesem Kapital vor allem in der Anlaufphase die Planungskosten und der Geschäftsbetrieb finanziert werden und die im Falle erfolgloser Bewerbungen als Verluste abgeschrieben werden müssen.

Es ist richtig, nur unter diesen „traumhaften“ Startbedingungen, außerhalb der Konkurrenz um Grundstücke
„… kann die FG eine professionelle Struktur aufbauen, damit viele gute Mietwohnungen zügig entstehen, um den Wohnungsmarkt rasch zu entlasten…
Ein rascher Planungsprozess samt Kauf der Grundstücke senkt die Risiken der Entwicklungsmaßnahme Dietenbach deutlich.“ (Konzept FG Seite 3)

Das ist sicher wünschenswert, trifft aber unter den genannten Bedingungen auch auf andere genossenschaftliche Projektinitiativen zu.

Wir vom Bauverein „Wem gehört die Stadt?“, der wohnungspolitischen Initiative im Freiburger Mietshäuser Syndikat, freuen uns, wenn sich neben den bestehenden Baugenossenschaften und dem Mietshäuser Syndikat weitere genossenschaftliche und gemeinwohlorientierte Akteure im Baugebiet Dietenbach engagieren und bezahlbare Mietwohnungen errichten wollen.

Insofern begrüßen wir auch die Gründung der Freiburg Genossenschaft, von der es in der Begründung zum Interfraktionellen Antrag als Alleinstellungsmerkmal heißt:

„Das breite Spektrum zur Generierung von Eigenkapital unterscheidet diese Genossenschaft von den bisher tätigen.“

Das mag sein, scheint aber auch dringend notwendig, da nach Angaben der Freiburg Genossenschaft (BZ 3.5.2019) im Schnitt 44.000 Euro Eigenkapital je Wohnung von den zukünftigen Miethaushalten eingebracht werden müssten: exorbitante Beträge für die eigentliche Zielgruppe der finanziell schwächer gestellten wohnungssuchenden Haushalte. Denn es geht doch um die Umsetzung der 50-%-Quote geförderter Mietwohnungsbau! Für die anderen 50 % gibt es renditeorientierte Investoren genug.

„Kleinvieh macht auch viel Mist“ (Konzept FG Seite 6)

Auch ohne eine große Genossenschaft wie die geplante FG ist es den Initiativen des 3HäuserProjektes gelungen, mit Unterstützung des Mietshäuser Syndikats in Gutleutmatten rund 50 bezahlbare Mietwohnungen (davon 70 % gefördert) auf etwa 10 % der Gesamtflächen zu errichten. Hochgerechnet auf Dietenbach wären das 750 Wohnungen – in einem Zeitraum von 20 Jahren! Bei einer Verdoppelung unserer Aktivitäten wäre das Ziel 1.500 Wohnungen (in etwa 100 Wohnprojekten). So stehen für das Baugebiet Stühlinger West/Kleineschholz bereits 14 Projektinitiativen mit mehr als 200 geplanten Wohnungen in den Startlöchern.

Unser Alleinstellungsmerkmal unter den Genossenschaften: Beim Mietshäuser Syndikat und seinen Hausprojekten muss keine Mietpartei Eigenkapital einbringen, weil das eine soziale Auslese der Bewohnerschaft zur Folge hätte. Deshalb wird das Eigenkapital in Form von vielen kleinen Direktkrediten kollektiv und kooperativ von den Hausprojekten eingeworben. Ergebnis: mehr als 140 Wohnprojekte in 20 Jahren in vielen Städten Deutschlands.

Eine Sicherheit, dass die Stadt Grundstücke an die Freiburg Genossenschaft verkauft, wäre auch für unsere Projekte und andere genossenschaftliche Neugründungen eine feine Sache; schon aus Gründen der Gleichbehandlung.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

Wir möchten an die letzten Fragen in deinem BZ-Gastbeitrag anknüpfen:
„Die ehemalige Intendantin Barbara Mundel hat Freiburg verlassen. Ihre (Stadt-)Jubiläumsfrage ‚In welcher Stadt wollen wir leben?‘ hat sie dagelassen. Hat diese Stadt den Mut über die Grenzen des Wachstums nachzudenken?“

Gute Fragen. Angenommen, eine Grenze des Wachstums wird anvisiert, bezogen auf die Siedlungsfläche der Stadt Freiburg. Wer entscheidet eigentlich, welche wohnungssuchenden Haushalte zum exklusiven Kreis derer gehören, die in Freiburg auf eine Wohnung hoffen können? Wer muss ins Umland ziehen? Wohin mit den Haushalten, die Ihre Wohnung verlieren durch Eigenbedarfskündigung oder nicht mehr leistbare Mieterhöhungen? Fragen über Fragen.

Du hast völlig recht, wenn du schreibst:
„Wie sozial, ökologisch, nachhaltig, plus-energetisch, kinderfreundlich, seniorengerecht, inklusiv und klimaneutral der neue Stadtteil werden kann, das entscheidet sich nicht am 24. Februar, sondern erst später, und zwar am Markt.“

Aber das gilt nicht nur für Dietenbach. Wie sozial, ökologisch, nachhaltig usw. die Altbauviertel der Stadt Freiburg sein werden – mit Nachverdichtung im Bestand durch Dachgeschossausbau, Aufstockungen, überbaute Parkplätze, Supermärkte und Brachflächen – entscheidet sich sich ebenfalls nicht am 24. Februar, sondern erst später, und zwar ebenfalls am Markt.

Aber wer entscheidet „am Markt“? Wer sind die Akteure? Beispiele aus den vergangenen Jahren:

HERDERN AM HANG: Ein kleines Baugebiet (nördlich der umstrittenen Pferdewiesen). Hier wurde die Umwandlung eines kleineren Landschaftsschutzgebietes in ein exklusives Baugebiet durchgesetzt, und zwar auf Betreiben alteingesessener Herderner Familien, die so ihre ererbten Gartengrundstücke für Millionenbeträge an betuchte Kaufwillige verkaufen konnten. Darunter sicher auch junge Familien, vermutlich aus dem gehobenen Mittelstand, wie ihn kürzlich Friedrich Merz neu definiert hat, und vermutlich kein Haushalt eines Krankenpflegers oder einer Feuerwehrfrau. Hier trafen die Entscheidung, welche der wohnungssuchenden Haushalte eine Wohnung bekommen können, die privaten Eigentümer der ehemaligen Gartengrundstücke, und zwar zu Marktbedingungen.

ALTER GÜTERBAHNHOF: Von der Herderner Hanglage blickt man herab auf die Baukräne des Alten Güterbahnhofs. Dort werden etwas weniger schicke dicke Klötze mit Eigentumswohnungen errichtet, zum Kaufpreis ab 6.000 €/m2, die gegebenenfalls auch vermietet werden (Kapitalanlage), günstig ab 16 €/m2 kalt, nicht gerade das, was wohnungssuchnde Haushalte der mittleren Einkommenklassen aufbringen können.
Die Vorentscheidung über die „Preis-Frage“ traf die private Grundstückseigentümerin, die Deutsche Bahn AG, die ihre nicht mehr benötigten Bahnhöfe und Gleisstrecken an ihre Tochter Aurelis Real Estate GmbH & Co KG versilberte. Diese ist mittlerweile über verschiedene Verkäufe sicher in die Hand internationaler Finanzinvestoren gelangt, mit gravierenden Auswirkungen auf die Auswahl und die Preisgestaltung der beteiligten Bauträger am Alten Güterbahnhof.

ALTBAUBESTAND KLEINER & SAUER: Die Südwestdeutsche Bau-Union des Herrn Kleiner konnte Hunderte preisgünstiger Mietwohnungen vom Staat zum Schnäppchenpreis erstehen (ehemalige „Franzosenwohnungen“), um sie mit Sauer Immobilien Haus für Haus systematisch zu entmieten, „aufzuwerten“ und als Eigentumswohnungen zu vermarkten. Selbstverständlich mit ökologischem Ausbau der Dachgeschosse, vor allem im Quartier westlich der Merzhauser Straße; im Stühlinger auch mit architektonisch gewagten und energetisch ausgefeilten Aufstockungen.
Die Entscheidung welcher wohnungssuchende Haushalt zum Zuge kommt lag auch hier bei den Grundstückseigentümern, gekoppelt mit der Entscheidung, dass die bisherigen Mietparteien ausziehen müssen.

Eine weitere Frage taucht auf:
Wo sollen die vielen Wohnungssuchenden etwas Bezahlbares finden, die in den anderen Altbauvierteln Freiburgs verdrängt worden sind und laufend verdrängt werden? Auch die Miethaushalte aus dem Rieselfeld und Vauban, deren Wohnungen aus der Sozialbindung gefallen sind? Wird Freiburg lebenswert und exklusiv – eine Stadt der Verdrängung?

DIETENBACH IST ÜBERALL. Es scheint, dass die Überschrift deines BZ-Gastbeitrages „Dietenbach ist überall“ den Nagel auf den Kopf getroffen hat. Die Vermarktungsproblematik , die du für Dietenbach so herausgestellt hast, gilt ja auch für die Altbauviertel innerhalb der Siedlungsflächen der Stadt Freiburg, ob sie nun durch eine Grenze des Wachstums eingehegt werden oder nicht.

Doch Dietenbach, wenn es als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme umgesetzt würde, hätte einen entscheidenden Vorzug vor den Altbaugebieten: Hier entscheiden keine privaten Grundstückseigentümer aufgrund von Höchstgeboten der Immobilienentwickler, sondern der Gemeinderat diskutiert öffentlich und kann nach sozialen Kriterien über Vergabe- und Vermarktungskonzepte abstimmen. Insbesondere könnte es gelingen, einen größeren Anteil der Grundstücke durch genossenschaftliche Mietshausprojekte dauerhaft dem Immobilienmarkt zu entziehen. Das ist eine Chance. Nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Viele Grüße aus dem alten Grethergelände von

Stefan Rost Regina Maier

Im Auftrag
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

P.S. Als inhaltliche Fortsetzung dieses Offenen Briefes empfehlen wir den BZ-Gastbeitrag von Stefan Rost vom 13. Februar: „Freiburg lebenswert und exklusiv?“.
http://www.badische-zeitung.de/mit-der-50-prozent-quote-ist-dietenbach-eine-einmalige-chance

zum Ersten Advent möchten auch wir ein Lichtlein anzünden, das erhellt.

Sie schrieben vergangenen Dienstag, 27.11.2018, als am Nachmittag die Mehrheit des Gemeinderates die 50-%-Quote für Dietenbach beschloss, in der BZ unter der Schlagzeile „Viele Teilchen beim Wohnungspuzzle“:

„…Doch die Quote bringt noch andere Probleme. Die reichlich kuriose Folge wäre, dass Wohnungssuchende aus der Mittelschicht, etwa junge Familien, entweder zu reich für eine Sozialwohnung wären oder zu arm für eine Luxus-Eigentumswohnung. Dann würden sie genau das machen, was die Freiburger Wohnungspolitik vermeiden möchte, nämlich ins Umland ziehen….“

Diese These von der notwendigen Kompensation entgangener Gewinne beim geförderten Mietwohnungsbau durch extrem teuere frei finanzierte Wohnungen enstammt einem Gutachten des Empirica-Insituts im Auftrag der Stadt Freiburg, das als Anlage 19 der „kiloschweren“ Gemeinderatsdrucksache G-17/230 auch Grundlage der Beratungen am vergangenen Dienstag war.

Hier die These von Empirica und ihre Begründung im Original der Drucksache G-17/230:

„Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.“

 „Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie…eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.“

Wir haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei allen Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Nach der Empirica-Theorie müssten auf den völlig quotenfreien Baugrundstücken des boomenden Neubauviertels Güterbahnhof-Nord deutlich günstigere, frei finanzierte Mietwohnungen zu finden sein als zum Beispiel im quotenbelasteten Neubauviertel Gutleutmatten. Das ist aber nicht der Fall und kann empirisch nachgeprüft werden: Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen liegen hier im Schnitt nicht wesentlich höher als die marktüblichen 15-16 €/m² wie am Güterbahnhof.

Auch dort, wo die geförderten Wohnungen aufgrund der Bindungen nicht teurer als für 7 €/m² vermietet werden können, könnte kein Investor zur Kompensation bei den frei finanzierten Wohnungen auf die marktüblichen 16 €/m² nun die „entgangene Rendite“ der Sozialwohnungen von 8 €/m² aufschlagen und sie zu  bizarren 24 €/m² anbieten. Wenn das funktionieren würde, würde da nicht jeder Investor so handeln? Und 24 €/m² Miete verlangen?

Nein, macht er nicht, auch wenn er wollte, weil „der Markt nicht mehr her gibt“.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein

23. Mai 2019 19:30 Uhr UNI Freiburg KG I Raum 1098

Frei, Fair und Lebendig.
Die subversive Kraft der Commons.
Silke Helfrich/ David Bollier, transcript Frühjahr 2019

Zusammen mit dem Arbeitskreis kritische Soziale Arbeit (aks) und der Grether ÖA

Dieses Buch macht Mut. Es vereint ein Denken in Beziehungen mit einer neuen Art zu handeln. Das Ziel: eine freie, faire und lebendige Gesellschaft. Doch das Gewohnte hat sich tief eingegraben in unseren Köpfen, in unserem Alltag, in Markt und Staat.

Silke Helfrich und David Bollier entwerfen dagegen ein Programm für ein gelingendes Miteinander, ein anderes Politikverständnis und ein sorgsames Wirtschaften. Im Mittelpunkt stehen dabei Commons-Praktiken. Sie zeigen, wie wir in Verschiedenheit gemeinsame Ziele verfolgen. Dabei können Häuser und Fahrzeuge in ähnlicher Weise wie ein Wiki entstehen. Das Buch stiftet an, wie ein »Commoner« zu denken. Es bietet eine Sprache für die Welt von morgen. Es verändert nicht nur die Wirtschaft und die Politik – es verändert uns.

Dieses Buch weist über eingefahrene Denk-, Sprech- und Handlungsweisen hinaus. Man könnte es als Verlern-Anleitung lesen.1 Wirtschaft ist nicht nur als Geldwirtschaft zu begreifen. „Unser Interesse“ nicht als Gegenpol zu „meinem Interesse“. Staat nicht als einzige Alternative zum Markt – um nur einige Beispiele zu nennen. Das ist nicht wenig, denn das Gewohnte hat sich hartnäckig in unserer Gegenwart festgebissen: in unseren Köpfen, in unserem Alltag, in den Sphären von Markt und (National-)Staat. Die AutorInnen plädieren für mehr Unabhängigkeit von beidem. Sie setzen auf ein „jenseits von Markt und Staat“. Wie sonst sollten wir dieser merkwürdigen Logik entkommen, nach der wir erst uns und unsere Umwelt erschöpfen, um anschließend beides wieder zu reparieren? Und dies nur damit sich das Hamsterrad weiter dreht. Wie soll unabhängiges privates und politisches Handeln möglich sein, wenn alles von Arbeitsplätzen, Börsennachrichten und dem Wettbewerbsgeschehen abhängt? Wie sollen wir zusammenleben, wenn die Grundmuster des Kapitalismus durch uns hindurch gehen und das Gemeinsame erodieren?

Das Programm also lautet: neue Denk-, Sprech- und Handlungsweisen jenseits von Markt und Staat in den Mittelpunkt zu rücken. Kurz: neue Lebensweisen. Doch wo beginnen? Die Antwort von Helfrich und Bollier: Wir kommen nicht umhin unser Weltverständnis aufzurollen: Menschenbild. Seinsidee und Handlungsrationalität. Wenn wir dies vom Kopf auf die Füße stellen, gestaltet sich alles daraus Folgende neu (vgl. Kapitel 2 und 3): unser Verständnis vom guten Leben, unser Miteinander, unsere Eigentumskonzeption, unser Wirtschaften, die Politik und nicht zuletzt wir selbst.

Wie aber vorgehen? Zahlreiche Projekte, Praktiken und Politiken legen nahe, auf die „subversive Kraft der Commons“ zu setzen. Das stiftet Sinn und Beziehung, lässt sich umsetzen und wirft zugleich die Verhältnisse um. Commons erfordern nicht nur eine andere Denk-, Sprech- und Handlungsweise, sie sind eine andere Denk-, Sprech- und Handlungsweise. Eben diese wird in den 10 Buchkapiteln vorgestellt. In einigen davon blicken die beiden Autor/innen weit zurück in die Geschichte (so in Kapitel 8 zum Eigentumsrecht). In anderen verdeutlichen sie, wie aus einem relationalen Seinsverständnis neue Begriffe und aus diesen ein zukunftsfähiges Eigentums- und Politikverständnis hervorgeht (Kapitel 9 und 10). Ausflüge in verschiedene Kulturen und Praktiken – analog und digital, rurban und glokal – machen das Buch zu einer Reise durch die Welt der Commons. Im Text wimmeln die Ideen, Geschichten und Konzepte, die Commons lebendig machen. Denn: Commons sind nicht, sie werden gemacht.

Wie nun Commons „gemacht werden“ ist Herzstück des Buches, wenngleich nicht sein Fundament. In den Kapiteln 4, 5 und 6 wird systematisch beschrieben, wie sich die Welt der Commons lebt und anfühlt (Kultur der Commons), wie sie „sich regiert“ (Peer Governance) und wie ein Wirtschaften aussieht, das Commons statt Waren produziert. Kurz, es wird die Frage beantwortet, ob auch Häuser und Fahrzeuge gebaut werden können wie die Wikipedia. Und wenn ja, was das bedeutet.

Das Buch stiftet an, es den Commoners dieser Welt gleich zu tun. Das verändert nicht nur die Wirtschaft und die Politik. Es verändert uns. Der homo oeconomicus wird sich einen anderen Platz in der Geschichte suchen müssen.

da haben sie Recht:

„Wichtiger als die Frage, wer baut, ist die Vorgabe, günstigen Wohnraum zu schaffen. Und wichtiger als kurzfristige politische Effekte sind nachhaltige Ergebnisse.“

Was Sie in Ihrem Kommentar „Wo ist die Grenze?“ allerdings übersehen: Es besteht durchaus ein Zusammenhang zwischen der Frage, „wer baut?“ und der Frage, wie „nachhaltige Ergebnisse“ erreicht werden können. Das hängt allerdings vom Blickwinkel und dem Verständnis von Nachhaltigkeit ab: Für uns sind Wohnungsbestände nachhaltig, die nicht nur bezahlbar sind, sondern die auch bezahlbar bleiben! Die also nicht nur während der Jahre der Sozialbindung als geförderten Wohnungen bezahlbar sind, sondern auch nach Ende der Bindungsfrist bezahlbar bleiben  für zukünftige Generationen:

„Nachhaltige Entwicklung ist eine Entwicklung, die gewährt, dass künftige Generationen nicht schlechter gestellt sind, ihre Bedürfnisse zu befriedigen als gegenwärtig lebende.“ (UN-Brundtland-Kommission, 1987)

Das gilt umso mehr, wenn für den notwendigen Wohnungsneubau in großem Umfang naturnahe Flächen wie die Wiesen und Äcker des Dietenbachgeländes oder die Kleingärten von Stühlinger-West für unabsehbar lange Zeiträume bebaut werden.

Kein gutes Beispiel für eine nachhaltige Entwicklung ist das benachbarte Rieselfeld. Denn wie die amtliche Grafik zeigt (siehe unten), ist im Rieselfeld der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50 % etwa 20 Jahre später auf 5 % gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25 % auf 75 % angestiegen ist! Der gleiche Verdrängungsprozess hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubaugebiete haben aktuell die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie im Nobelstadtteil Herdern.

Sie lassen in Ihrem Artikel „Horn irritiert die Bauwirtschaft“ einzelne Vertreter der Wohnungswirtschaft zu Worte kommen: Haben Sie die Herren Gisinger auch gefragt, wo die „vielen Sozialwohnungen“ in Freiburg zu finden sind, die das „alteingesessene Familienunternehmen“ in den vergangenen 60 Jahren errichtet hat und wie hoch dort die Mieten sind? Das wüssten wir gerne. Könnte es sein, dass diese nach und nach in Eigentumswohnungen umgewandelt, entmietet und entsprechend teuer verkauft wurden? Ja, die Fa. Gisinger zieht in beeindruckendem Umfang Neubauprojekte hoch: laut Homepage allerdings ausschließlich Eigentumswohnungen, z.B. in der „Habsburger Mitte“ in Herdern zum schlappen Preis von 6.500 €/m² (BZ 7.3.2017).

Ähnlich beeindruckend sieht die langjährige Bilanz Ihres anderen Gesprächspartners aus: Herr Kleiner konnte mit seiner Südwestdeutschen Bau-Union GmbH Hunderte preisgünstiger Mietwohnungen vom Staat zum Schnäppchenpreis erstehen, insbesondere im Quartier westlich der Merzhauser Straße, und sie gemeinsam mit Geschäftspartner Sauer Immobilien GmbH Haus für Haus gründlich entmieten, „aufwerten“ und als teure Eigentumswohnungen vermarkten.
Von diesen exemplarisch beschriebenen Geschäftsmodellen der Freiburger Immobilienwirtschaft sind die traditionellen Großgenossenschaften mit ihren sehr umfangreichen Mietwohnungsbeständen und meist moderaten Mieten meilenweit entfernt (trotz kritischer Entwicklungen wie z.B. in der Quäkerstraße der Familienheim eG oder im Uni-Carré des Bauvereins Breisgau eG).

Erst recht gilt das für die weniger bekannten jüngeren (Klein-)Genossenschaften Genova eG, Vaubanaise eG und Oekogeno Hausgenossenschaft eG sowie andere genossenschaftlich organisierte Unternehmen wie die Projekte des Mietshäuser Syndikats, die ihre Mietwohnungsbestände satzungsgemäß erhalten statt abzubauen.

„Wo verläuft die Grenze?“ fragen Sie. Der Unterschied zu Bauprojekten der „freien Wohnungsunternehmen“ Gisinger, Bau-Union/Sauer & Co. liegt auf der Hand: Die Häuser und Wohnungen werden nicht an renditeorientierte KapitalanlegerInnen verkauft, sondern bleiben im Eigentum der genossenschaftlichen Unternehmung, deren Anteilseigner wiederum die MieterInnen sind. Das Kriterium „selbstnutzend“ lässt sich zur Abgrenzung juristisch einwandfrei fassen; es wird übrigens auch bei privateigentumsorientierten Baugruppen verwendet und taugt möglicherweise besser als das plakative Etikett „nicht profitorientiert“.

Bleibt die Frage Ihres Kommentars,

„… ob das große Volumen ohne profitorientierte Unternehmen machbar ist? Schließlich soll es schnell gehen, denn sonst leiden weniger die gewinnorientierten Unternehmen, als die vielen Wohnungssuchenden.“

Das will niemand. Wenn aber bezahlbare Mietwohnungen in nachhaltiger Weise nur von genossenschaftlichen Unternehmen (und der Stadtbau) errichtet und im Bestand behalten werden und dadurch auch nach Ablauf der Bindungsfristen bezahlbar bleiben, muss die Frage nach den notwendigen Kapazitäten anders gestellt werden: Wie kann die Gründung neuer genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen angeregt und unterstützt werden, um das erforderliche Volumen an dauerhaft bezahlbaren Mietwohnungen zu erstellen?

Zum Beispiel: In Zürich mit seinen über 100 Wohnungsgenossenschaften gründen diese oft neue Genossenschaften für ein größeres Bauvorhaben. In Deutschland nach dem Ersten Weltkrieg rief die Wohnungsnot eine große Welle genossenschaftlicher und kommunaler Neugründungen hervor, auch in Freiburg. Rom ist nicht an einem Tag erbaut worden: Der Neubau der anvisierten rund 8.000 Wohnungen in Freiburgs neuen Baugebieten wird sich mindestens über die kommenden 10-20 Jahre hinziehen. Auch wir wollen die einzigartige Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet und durch Bildungsarbeit und Beratung den neuen Projektinitiativen beim Start behilflich sein.

Ja, es soll schnell gehen, schreiben Sie. Im Baugebiet Gutleutmatten Ost war das genossenschaftliche 3HäuserProjekt mit rund 50 Mietwohnungen nicht das schnellste, aber – trotz massiver Hürden bei der Gewährung von Wohnbaufördermitteln – deutlich schneller als die benachbarten Bauvorhaben sowohl der Stadtbau und als auch der Wohnbau Baden AG (WOBAG). Letztere war allerdings in einer Hinsicht unschlagbar schnell. Dessen Vorstand Herr Ruppenthal erklärte stolz beim Ersten Spatenstich, der ganze Komplex mit 100 % geförderten Sozialmietwohnungen und 25 Jahren Bindungsfrist sei bereits an einen anderen Kapitalanleger veräußert worden. Vermutlich mit einer zweistelligen Gewinnspanne. Glückwunsch für Herrn Ruppenthal und seine AktionärInnen! Nicht so gut für die MieterInnen ab dem Ende der Bindungsfrist.

Offene Fragen Ihrerseits können wir gerne in einem Gespräch klären.

Mit freundlichen Grüßen

Im Auftrag

Stefan Rost                    Helma Haselberger

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

die Stadtverwaltung hatte es gut versteckt, das Ei. Passend zu Ostern haben wir es gefunden:

Die 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach!

Entdeckt haben wir das dicke Ei in der Anlage 19 (!) der 44-seitigen Gemeinderatsdrucksache zur „Wohnraumsituation in Freiburg – Analysen, aktueller Bericht, Maßnahmen“ (G-17/230), die Sie am 20.11.2017 der Presse vorgestellt haben, mit der kraftvollen Einleitung:

„Wir tun seit Jahren alles, was in unserer Macht steht, um Freiburgs Bürgerinnen und Bürger mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen.“

Gesucht hatten wir eigentlich die 50-Prozent-Quote bzw. die Stellungnahme der Verwaltung dazu, da diese immerhin aktuell gültiger Beschluss des Gemeinderates ist: doch kein Wort davon in der umfangreichen Drucksache samt Anlagen. Stattdessen finden wir im mageren 15-zeiligen Absatz zum Thema „Neuer Stadtteil Dietenbach“ (Seite 11) den vagen Hinweis, dass der „bedarfsgerechte Anteil an gefördertem Wohnraum“ in der GRAG, der „gemeinderätlichen Arbeitsgruppe“, bereits vor einem guten Jahr diskutiert wurde, und

„…von externen Experten, u.a. Prof. Harlander, dem empirica-Institut und dem Fachbeirat Dietenbach…diesbezügliche Vorschläge erarbeitet (wurden). Favorisiert wurde dabei ein 3-Säulen-Modell, das neben dem freifinanzierten und dem geförderten Wohnraum auch mietpreisgedämpften Wohnraum enthält (Anlage 19).“

1. Das dicke Ei

Dort in Anlage 19 („Stellungnahmen zum Thema mietpreisgedämpfter Wohnraum für das Projekt Dietenbach“) entdecken wir das dicke Ei, auf Seite 17 in einer Vortragsfolie von Prof. Harlander (Architektur- und Wohnsoziologe Uni Stuttgart), eingebettet in das sogenannte 3-Säulen-Modell: die neue 25-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach, die jetzt offenbar „favorisiert wird“. Ein Text mit Begründung ist nicht vorhanden. Wir zitieren (Hervorhebung von uns):

Sozialer Mietwohnungsbau 25 %
Gebundener Mietwohnungsbau 10 %
Eigentumsförderung 15 %
Förderung gesamt 50 %
Freifinanzierter Miet- u. Eigentumswohnungsbau 50 % (Zitat Ende)

Oho, 25 Prozent geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach? Da sind wir doch mächtig gespannt, wie der Herr Professor den „bedarfsgerechten Anteil“ ermittelt hat. Wo sind die Rechnungen und Unterlagen? Wie verliefen die Diskussionen hinter den verschlossenen Türen der nicht-öffentlich tagenden gemeinderätlichen Arbeitsgruppe?

Laut der aktuellen Studie des Pestel-Instituts „Das Baujahr 2018 im Fakten-Check“ vom Februar 2018 haben in den Großstädten mittlerweile 35 % bis 50 % der Haushalte aufgrund ihres Einkommens Anrecht auf eine geförderte Mietwohnung. Aber ausgerechnet in Boomtown Freiburg soll das anders sein und eine Quote von 25 % gefördertem Mietwohnungen „bedarfsgerecht“? In einer Stadt, die Spitze ist bei den Wohnkosten, aber (zusammen mit Mannheim) landesweites Schlusslicht bei den durchschnittlichen Haushaltseinkommen?

Wie wurde der „bedarfsgerechte Anteil geförderter Wohnungsbau“ ermittelt?

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir bitten Sie um eine nachprüfbare Beantwortung dieser Frage und um eine entsprechende Ergänzung bzw. Korrektur der Drucksache G-17/230.

2. „Von guten Beispielen lernen“

Interessanterweise ist zu Beginn der Bebauung des benachbarten Stadtteils Rieselfeld Anfang der 1990er Jahre tatsächlich auch eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau geplant worden (also noch vor Ihrer Amtszeit, Herr Oberbürgermeister). Das offenbarte uns ein Vortrag, der im Rahmen der städtischen Veranstaltung zur Bürgerbeteiligung Dietenbach am 18.2.2016 im Bürgerhaus in Zähringen stattfand, mit dem Titel: „Ein neuer Stadtteil entsteht – von guten Beispielen lernen“. Als eines der drei „guten Beispiele“ wurde vom ehemaligen Leiter der Projektgruppe Rieselfeld die Entwicklung des Neubaustadtteils präsentiert, unter anderem diese Tabelle:

So erstaunlich der rapide Schwund der geförderten Mietwohnungen und die Zunahme der Eigentumswohnungen ist, so erstaunlich ist auch die Tatsache, dass damals eine 50-Prozent-Quote geförderter Mietwohnungsbau für notwendig erachtet wurde: offenbar als „bedarfsgerechter Anteil“. Heute, im Zeitalter des Neoliberalismus, empfehlen Experten, die die Stadtverwaltung ausgewählt hat, einen gerade mal ein halb so großen Anteil von 25 % gefördertem Mietwohnungsbau als „bedarfsgerecht“! Und das beim derzeitigen Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen, der sich seit Jahren verschärft, insbesondere für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen. – Oder hat sich der Professor nur verrechnet?

Warum will die Stadtverwaltung in der Frage der Quote entgegen ihrer Ankündigung nicht „vom guten Beispiel“ Rieselfeld lernen und es beim Beschluss des Gemeinderates von 50 % geförderter Mietwohnungsbau belassen? Man könnte meinen, dass die höheren Quoten für geförderten Mietwohnungsbau, die zunächst in Aussicht gestellt (und dann wie auch im „guten Beispiel Rieselfeld“ nur zum kleinen Teil umgesetzt) werden, die Funktion eines „Dosenöffners“ für hochpreisiges Bauen auf der grünen Wiese haben.

3. Noch ein dickes Ei: Die Empirica-Studie

Es geht auch noch krasser: Nur eine Quote von maximal 10-15 % geförderten Mietwohnungsbau fordert der Experte Dr. Braun, Verfasser der Stellungnahme des Empirica-Instituts („Auswirkungen von zu hohen Förderquoten im Segment des geförderten Mietwohnungsbaus“), indem er das 25-%-Segments für geförderte Wohnungen noch in Miet- und Eigentumswohnungen aufteilt. Da bleiben dann gerademal üppige 10-15% Anteil geförderter Mietwohnungsbau:

„…empfiehlt empirica eine maximal 25%-Quote für den sozialen Wohnungsbau (Miet- und Eigentumswohnungen) kombiniert mit einer 20%-Quote für den ‚gedämpften‘ Mietwohnungsbau.“ (Anlage 19, Seite 4; Hervorhebung durch uns)

Denn, so die These von Empirica und ihre Begründung:

„Eine Quote von 50% im geförderten Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht.“

„Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen, auch nicht als Folge städtebaulicher Verträge. Deswegen führen Auflagen wie…eine Mindestquote geförderter Wohnungen dazu, dass die frei errichteten Wohnungen umso höherwertig geplant und umso teurer vermarktet werden.“

Wir als nicht ausgewiesene Wohnungsbauexperten haben uns erlaubt, selbst nachzudenken. Ergebnis: Dieser These und ihrer Begründung liegt ein Denkfehler zugrunde.

Es ist richtig: Wohnungsbauinvestoren verzichten nicht auf Renditen (jedenfalls nicht freiwillig). Aber wenn das so ist, warum sollten sie im Falle fehlender Auflagen und Mindestquoten nicht bei allen Wohnungen maximale Rendite erzielen wollen? Und sämtliche Wohnungen eines Gebäudes höherwertig bauen und so teuer vermieten, wie es der Markt hergibt?

Nach der Empirica-Theorie müssten auf den völlig quotenfreien Baugrundstücken des boomenden Neubauviertels Güterbahnhof-Nord deutlich günstigere, frei finanzierte Mietwohnungen zu finden sein als zum Beispiel im quotenbelasteten Neubauviertel Gutleutmatten. Das ist aber nicht der Fall und kann empirisch nachgeprüft werden: Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen liegen hier im Schnitt nicht höher als die marktüblichen 15-16 €/m² wie am Güterbahnhof und sind hier wie dort kaum erschwinglich für die „untere Mittelschicht“ des Doktor Braun von Empirica.

Aber anders als von der Empirica-Studie suggeriert, können auch sogenannte Mittelschicht-Haushalte (Feuerwehrfrau, Krankenpfleger, Busfahrerin) in geförderten Mietwohnungen ziehen, denn die Einkommensgrenzen liegen in Baden Württemberg wesentlich höher als in anderen Bundesländern:

1-2 Personen 47.600 € | 3 Pers. 56.600 € | 4 Pers. 65.600 € | 5 Pers. 74.600 € pro Jahr

4. Das Überraschungs-Ei

An einer Stelle (Seite 4 unten) bietet die Empirica-Studie noch einen verblüffend offenen Einblick in die Denke der Immobilienbranche, aus der sich eine ebenso verblüffende Schlussfolgerung ziehen lässt:

„Je schärfer die Qualitätsspreizung innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers, desto eher werden Vermieter darauf achten, an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen zu vermieten. Mit dieser Strategie minimieren sie das Mietausfallwagnis und das spezielle Risiko sozialer Konflikte.“

Wenn aber Investoren nicht auf Renditen verzichten, wie Dr. Braun anfangs richtig konstatierte, warum sollten sie nicht immer an Haushalte am oberen Ende der erlaubten Einkommensgrenzen vermieten, um die Risiken für ihre Rendite zu minimieren? Also:

Nicht die 50-%-Quote geförderter Mietwohnungsbau entzieht dem Stadtteil die untere Mittelschicht, sondern das Geschäftsmodell der Investoren: Gewinnmaximierung.

Fazit: Grundstücken für den Mietwohnungsbau sollten vorrangig an Unternehmen mit Trägerkonzepten vergeben werden, bei denen das Interesse der Mietparteien an dauerhaft bezahlbaren Mietwohnungen im Fokus steht, nicht die Gewinnmaximierung: (Klein-) Genossenschaften und vergleichbaren Formen (z.B. Mietshäuser Syndikat) oder andere gemeinwohlorientierte Unternehmen.

Mit einem Offenen Brief vom 17.4.2017, der auch der Stadtverwaltung und dem Gemeinderat zugegangen ist, haben wir vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“ auf diese Zusammenhänge und den zugrunde liegenden Denkfehler in der Empirica-Studie hingewiesen – offenbar ohne Erfolg. Deshalb muss die Gemeinderatsdrucksache G-17/230 um einen Hinweis auf die fehlerhaften Schlussfolgerungen in der Expertise ergänzt werden, einschließlich einer sachlichen, durch Fakten belegten Darstellung.

5. Bürgerbeteiligung

In der Pressemitteilung vom 20.11.2017 haben Sie und Ihre Bürgermeisterkollegen die Drucksache G-17/230 „Wohnungssituation in Freiburg“ als „umfassende Analyse und Maßnahmen“ vorgestellt. Wäre auf 44 Seiten und 21 Anlagen nicht noch ein wenig Platz gewesen für den folgenden, nicht ganz unwichtigen Beitrag?

Der stammt nicht von uns, sondern aus der Broschüre des Amtes für Projektentwicklung und Stadterneuerung/Projektgruppe Dietenbach „Ein neuer Stadtteil entsteht – Ergebnisse des Bürgerdialogs zum neuen Stadtteil Dietenbach“ (Stand 7.3.2017), die beim Bürgerforum „Städtebaulicher Wettbewerb – Neuer Stadtteil Dietenbach“ am 1.3.2018 ausgelegt wurde.

„Geförderter Mietwohnungsbau

Bezahlbarer Wohnraum war eines der wichtigsten Themen im Bürgerdialog. Hier bestand die Sorge, dass der Wohnungsmarkt dies nicht regeln kann, sondern viel mehr eine Steuerung von Seiten der öffentlichen Hand erforderlich wird. In allen öffentlichen Veranstaltungen verwiesen Teilnehmende deshalb auf die Bedeutung des vom Gemeinderat beschlossenen Anteils von 50 Prozent gefördertem Mietwohnungsbau an allen neu gebauten Wohnungen. Für diesen sollten lange Bindungsfristen gelten.“ (Hervorhebung von uns)

6. Verdrängung Im Altbaubestand und die Neubaugebiete

Weitgehend ausgespart in der Drucksache wird das Thema der Verdrängung in den Altbauquartieren, trotz anhaltender öffentlicher Debatte:

„…Mieten und Immobilienpreise klettern rasant. Familien fliehen ins Umland, Durchschnittsverdiener geben einen Großteil fürs Wohnen aus, Besserverdiener verdrängen Geringverdiener. Auf diese soziale Frage blieb die Verwaltung lange eine Antwort schuldig. Es war der Gemeinderat, der im November 2011 von der Rathausspitze ein „Handlungsprogramm Wohnen“ einforderte…“ (BZ 24.2.2018)

Zwar stellt die Presseerklärung zur Drucksache einen Bezug zwischen dem Handlungsprogramm Wohnen und dem neuen Stadtteil Dietenbach her:

„Das Kommunale Handlungsprogramm Wohnen, das der Gemeinderat dann 2013 beschloss, sieht zudem ein Bündel konkreter Maßnahmen vor. Dazu zählen ein neuer Stadtteil mit mittlerweile 6.000 Wohneinheiten,…“

Aber weder in der Drucksache und erst recht nicht die Ausführungen der externen Experten in Anlage 19 zur Frage, welche Quote geförderter Mietwohnungsbau für Dietenbach als „bedarfsgerecht“ anzusehen sei, geht auf Verdrängungsprozesse als einen wesentlichen Grund für die Ausweisung neuer Baugebiete ein. Genau diesen Zusammenhang thematisierte aber der interfraktionelle Antrag vom 18.10.2011 zum Handlungsprogramm Wohnen:

„Die massive Umwandlung von preiswerten Wohnungen in Komfort- und Eigentumswohnungen in ganzen Quartieren… führt zur Verdrängung finanzschwacher Haushalte…

Um negativen Entmischungssituationen entgegen zu wirken, ist … erforderlich, dass am Freiburger Wohnungsmarkt ausreichend Wohnungen, vor allem preiswerte geförderte Wohnungen… zur Verfügung stehen…

Voraussetzung für den dringend benötigten Wohnungsneubau ist die zügige Bereitstellung geeigneter Flächen im gesamten Stadtgebiet…“

Wo, wenn nicht in Dietenbach und den anderen neuen Baugebieten sollen die vielen Wohnungssuchenden etwas Bezahlbares finden, die in den anderen Alt- und Neubauvierteln Freiburgs verdrängt worden sind? Wo, wenn nicht hier kann ein zusätzlicher Anteil von geförderten Mietwohnungen gebaut werden, und zwar als Ausgleich für die große Zahl von ehemals bezahlbaren Mietwohnungen, die in anderen Stadtteilen Freiburgs weggefallen sind (und laufend wegfallen)? Durch

• Auslaufen der Sozialbindung bei geförderten Mietwohnungen
  z.B. im Rieselfeld, und Vauban und sonst im Stadtgebiet
• Umwandlung in Eigentumswohnungen,
  verbunden mit „Herausmodernisieren“, Eigenbedarfskündigungen oder drastischen Mieterhöhungen durch Käufer bzw. Kapitalanleger, z.B. westlich der Merzhauser Straße (ehemalige LBBW-Landes- und Bundesimmobilien, damals verwaltet von der FSB).

Der Wohnungsbedarf in Freiburg ist sicher in allen Preissegmenten stark angestiegen; weit überproportional aber durch Verdrängungsprozesse im bezahlbaren Mietwohnungssegment, auf das Menschen mit geringen bis mittleren Einkommen angewiesen sind.

Deshalb halten wir als Kompensation für Verdrängungen ein Anteilsverhältnis von gefördertem Mietwohnungsbau an der Gesamtwohnfläche von Dietenbach für erforderlich, das genau umgekehrt ist wie das „favorisierte“ 3-Säulen-Modell der externen Experten und der Projektgruppe Dietenbach:

Geförderter Mietwohnungsbau           50 %
gebundener Mietwohnungsbau         15 %
Bezahlbarer Mietwohnraum gesamt 65 % für untere und mittlere Einkommen.

Dann verbleiben 35 % Anteil Wohnungen für mittlere und obere Einkommen, gegliedert z.B. in 15 % Anteil geförderte Eigentumswohnungen und 20 % Anteil frei finanzierte Miet- oder Eigentumswohnungen. Und selbst dieser Anteil ist eigentlich zu viel, weil im Laufe der Jahre die Sozialbindungen im geförderten Wohnungsbau auslaufen werden. Es ist ein kühner Gedanke: Müsste nicht von Anfang an eine Milieuschutzsatzung verabschiedet werden, um Verdrängungsprozessen wie im Rieselfeld entgegen zu wirken?

Auf jeden Fall sind (wie schon unter Punkt 4 angesprochen) bei der Vergabe von Grundstücken für den Mietwohnungsbau vorrangig Unternehmen zu berücksichtigen, die von ihrer Eigentumsstruktur her, insbesondere durch Einbeziehung der MieterInnen, auf dauerhaften Erhalt des Bestandes angelegt sind.

7. „Von guten Beispielen lernen“ – Teil 2

Mit einer bedarfsgerechten Quote für den geförderten Mietwohnungsbau in Dietenbach werden nicht die Verdrängungsprobleme im Altbaubestand gelöst. Wir empfehlen der Stadtverwaltung, ihr eigenes Motto für den neuen Stadtteil Dietenbach „Von guten Beispielen lernen“ auch im Altbaubestand ernst zu nehmen: München, Hamburg und Berlin wenden zunehmend soziale Erhaltungssatzungen an, auch mit Ausübung von Vorkaufsrechten, wie z.B. aus der angehängte Pressemitteilung hervorgeht.

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, wir wünschen Ihnen erholsame Osterfeiertage und bitten Sie danach um die Aufklärung der Rätsel um das „favorisierte 3-Säulen-Modell“ des Fachbeirates Dietenbach und der externen Experten.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

 Pressemitteilung des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin

Klingt utopisch. Aber das ist unser Ziel: 100 Hausprojekte, mit 1.500 Mietwohnungen, die bezahlbar sind und vor allem: die bezahlbar bleiben auch nach Ende der Sozialbindung. Das wäre ein Anteil von 20% der rund 7.500 Wohnungen, deren Bau die Stadt in den nächsten 10-20 Jahren plant und für die die Grundstücke ausgeschrieben werden. Ein dicker Brocken!
Aber: 1.500 Mietwohnungen, die mit dem Modell des Mietshäuser Syndikats dem Immobilienmarkt entzogen werden und zukünftigen Generationen von MieterInnen als Gemeingüter („Commons“) dauerhaft erhalten bleiben, sind den Einsatz wert. – Utopisch?

Seit Jahren erklärten die ExpertInnen aus Stadtverwaltung und Immobilienwirtschaft den Beschluss des Gemeinderates zur 50-Prozent-Quote auch als utopisch, allen voran der Oberbürgermeister:
„Wie soll ich einen privaten Investor dazu bringen, geförderten Mietwohnungsbau zu machen, wo der sich doch nicht rentiert?“ (BZ 21.5.15).
Denn damit hatte niemand gerechnet: Im Vergabeverfahren des kleinen Baugebiets Kronenmühlebach in Haslach haben ganz normale, renditeorientierte Bauträger erstaunliche Angebote gemacht und so den Zuschlag erhalten:
100 % geförderte Mietwohnungen mit
max. Bindungsfrist von 60 Jahren!

Was die Stadtverwaltung verwundert kommentiert:
„Das Ausschreibungsergebnis hat neben der konkreten Grundstücksvergabe auch wegen des breiten Bewerberfeldes und des daraus ersichtlich werdenden Interesses an der Realisierung auch von sehr langfristigen Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau durch unterschiedlich strukturierte Anbieter hohen Erkenntniswert.“ (ALW 24.11.2017)

Denn anders als eingeschätzt ist in Freiburg die Nachfrage nach Baugrundstücken so groß, dass Investoren auf der Suche nach Kapitalanlagemöglichkeiten in „Betongold“ überall zugreifen und sogar Bedingungen wie 60 Jahre Bindungsfrist und 100 % geförderten Mietwohnungsbau als attraktiv und rentabel beurteilen. Damit könnten in Neubaugebieten negative Entwicklungen, wie sie im Rieselfeld und Vauban deutlich geworden sind, um Jahrzehnte hinausgeschoben werden.

Denn wie die amtliche Grafik zeigt, ist im Rieselfeld der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50 % etwa 20 Jahre später auf 5 % gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25 % auf 75 % angestiegen ist! Der gleiche Verdrängungsprozess hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubaugebiete haben aktuell die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie im Nobelstadtteil Herdern.

60 Jahre Sozialbindungsdauer
ist (k)eine lange Zeit.
Genauso lang ist es her, als die ersten Förderprogramme des sozialen Wohnungsbaus in der alten BRD aufgelegt wurden. Jetzt schon sind die riesigen Wohnungsbestände vergangener Jahrzehnte bis auf Reste „aus der Bindung gefallen“ und mit Ursache der heutigen Probleme. Auch in Freiburgs neuen Baugebieten wird früher oder später mit allen Sozialwohnungen dasselbe passieren.

Wir halten es nicht für vertretbar, wieder dieselben Fehler zu machen und damit die Probleme den künftigen Generationen aufzubürden, die den Folgen der Raubbauökonomie schon genug gefordert sein werden.

Deshalb fordern wir – neben dem Segment für privateigentumsorientierte Baugemeinschaften – ein Segment von mindestens 30 % der Baugrundstücke für genossenschaftliche Mietshausprojekte, die von ihrer Eigentumsstruktur, insbesondere durch Einbeziehung der MieterInnen, auf dauerhaften Erhalt des Bestandes angelegt sind: Nachhaltigkeit!

Wir wollen die einzigartige Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet, deshalb:

Bewerben wir uns auf alle Baugrundstücke,
welche die Stadt in den neuen Baugebieten ausschreibt und die für Mietshausprojekte geeignet sind!
Und die Chancen stehen nicht schlecht, wie das Vergabeverfahren im Baugebiet Gutleutmatten in Freiburg-Haslach gezeigt hat: Das 3Häuserprojekt errichtet rund 50 Mietwohnungen, das sind rund 10 % der geplanten 500 Wohnungen im Quartier.

Um möglichst viele Menschen und Initiativen an den Start zu bringen, richten wir ein Bau- und Bildungsbüro ein. Neben der wohnungspolitischen Arbeit des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ wollen wir unsere Erfahrungen und Kenntnisse, die wir beim 3HäuserProjekt in Gutleutmatten gewonnen haben, weiter vermitteln und bei der Verwirklichung neuer Bauprojekte im erforderlichen Umfang Hilfestellung leisten.
Denn nur ein geringer Teil der Wohnungssuchenden ist mit den Möglichkeiten von Selbstorganisation vertraut, kennt Wohnprojekte aus eigener Anschauung oder hat gar eigene Projekterfahrungen. Wie viele Wohnungssuchende trauen es sich zu, Gleichgesinnte zu suchen und gemeinsam eine Projektinitiative zu gründen? Welche sich dann auf ein Baugrundstück bewirbt, eine GmbH gründet, Eigenkapital und Bankkredite besorgt, Planungs- und Gruppenprozesse durchläuft, das Grundstück kauft und die Bauarbeiten begleitet?

Für diese Bildungs- und Vermittlungsarbeit brauchen wir eure Unterstützung:
Zum einen durch die Verbreitung dieser Ideen und Konzepte, zum anderen durch Mithilfe und Beteiligung. Und auch durch Geld: Spenden und laufende Beiträge, um für eine Anlaufphase von 2-3 Jahren einige (geringfügig entlohnte) Stellen als organisatorische Basis einzurichten, da der Berg von Aufgaben nur zum Teil ehrenamtlich bewältigt werden kann.

Wir hoffen, euch bei unseren zukünftigen Veranstaltungen zu Projekten, Baugebieten und zur Wohnungspolitik begrüßen zu können. Oder bei Workshops und Beratungen unseres gemeinnützigen Bildungsvereins „Wem gehört die Stadt?“. Oder als Newsletter-AbonnentIn oder SpenderIn.
Und hoffentlich bald beim ersten Spatenstich neuer Mietshausprojektes in Freiburgs neuen Baugebieten. Wo? Im Stühlinger-West, in Zähringen Nord… Oder im Dietenbach. – Wobei wir als Teil des Mietshäuser Syndikats nach wie vor Initiativen von MieterInnen in ihrem Kampf gegen Verdrängung aus Altbauten und bei der Gründung neuer Mietshausprojekte unterstützen.

Wie schon beim 3HäuserProjekt ist uns ein wichtiges Anliegen, Projekte mit auf den Weg zu bringen, die eine weiter gehende soziale Verantwortung übernehmen und auch offen sind für Menschen mit besonderen Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt: Zum Beispiel Flüchtlinge, Obdachlose, Kranke oder einfach Wohnungssuchende aus der Notfallkartei.

Bildungsverein „Wem gehört die Stadt“ e.V.
Adlerstr. 12, 79098 Freiburg
buero@wemgehoertdiestadt.org
Der Verein ist als gemeinnützig anerkannt, die Spende ist steuerlich abzugsfähig. Bitte geben Sie uns Ihre Adresse an (gerne per E-Mail), damit wir Ihnen bei Bedarf für das Kalenderjahr eine Spendenbescheinigung zusenden können.
Ich möchte den Bildungsverein „Wem gehört die Stadt?“ e.V. mit einer regelmäßigen, gelegentlichen oder einmaligen Spende unterstützen, die ich auf das Konto Volksbank Freiburg einzahle:
IBAN DE86 6809 0000 0040 5406 01
……………………………………………………..
Name/Vorname ggf. Organisation
……………………………………………………..
ggf. AnsprechpartnerIn
……………………………………………………..
Straße/Hausnummer
……………………………………………………..
Postleitzahl/Ort
……………………………………………………..
Telefon E-Mail

www.wemgehoertdiestadt.org

BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“ Jan. 2018

Offener Brief 22.Oktober 2017

Absicht oder Fehlgriff: Vergabekriterien bevorzugen Investoren, schließen Mieterinitiativen faktisch aus und verhindern geförderten Mietwohnungsbau

Sehr geehrter Frau Stadträtin, sehr geehrter Herr Stadtrat,

wir möchten Sie auf einige Ungereimtheiten im Vermarktungskonzept des Grundstücks Alice-Salomon-Str. im Baugebiet Innere Elben hinweisen, das der Gemeinderat am 23.7.2017 einstimmig beschlossen hatte:

1. Bindungsfristen

Warum bekommt ein Investor A für gebundene Mietwohnungen bei nur 20 Jahren Mindestbindungsfrist genau die gleiche Anzahl Bonuspunkte wie ein anderer Investor B, der geförderte Mietwohnungen anbietet, bei denen aber 30 Jahre Bindungsfrist gefordert werden?

2. Mieterbenennungsrecht

Warum bekommt der Investor A bei gebundenen Mietwohnungen und 20 Jahren Bindungsfrist die volle Punktzahl – und zwar ohne ein städtisches Mieterbenennungsrecht, während der andere Investor B mit geförderten Mietwohnungen ein städtisches Mieterbenennungsrecht übernehmen muss, und zwar für die gesamte Förderungsdauer von 30 Jahren?

War das Absicht oder ein Versehen? Man könnte meinen, dass der Kriterienkatalog auf eine bestimmte Kategorie von Investoren zugeschnitten ist: die, die für Kapitalanleger bauen und deshalb nicht auf Fördermittel angewiesen sind.

Mieterinitiativen können das nicht: Ohne die Mietwohnraumfördermittel des Landes (2.400 €/m² zinslos auf 30 Jahre) sind bezahlbare Mietwohnungen nicht möglich. Die Verknüpfung der Mietwohnraumförderdarlehen mit einem Mieterbenennungsrecht der Stadt schließt aber die Mieterinitiativen faktisch aus. Denn diese entstehen – wie der Name „Initiative“ schon sagt – aus Eigeninitiative: Als Wohnung suchende Haushalte, die sich geraume Zeit im Vorfeld der Bewerbung zusammen finden, um ein Hausprojekt zu gründen. Sie entstehen eben nicht im Nachhinein durch das Mieterbenennungsrecht des ALW, das erst zur Fertigstellung des Gebäudes ausgeübt wird.

Die Stadtverwaltung schreibt in der Gemeinderatsvorlage G17/115 als Punkt 4. „Fazit“:

„Das vorgeschlagene Vermarktungskonzept ermöglicht Bewerbungen aller Interessengruppen entsprechend ihrer individuellen Zielsetzung und berücksichtigt andererseits eine Realisierung der städtischen Zielsetzung langfristig mietpreisgebundene Mietwohnungen zu generieren.“

Tatsächlich? Im Baugebiet Gutleutmatten wären mit Vergabekriterien a la Innere Elben die beiden genossenschaftlichen Mietshausprojekte Luftschloss und Lamakat nicht berücksichtigt worden. Sie hatten sich mit 70 % geförderten Mietwohnungen für Grundstücke in der Kategorie mit Zusatzkriterien beworben. Insbesondere durch verlängerte Bindungsfristen von maximal zulässigen 55 Jahren und entsprechenden Bonuspunkten bekamen sie den Zuschlag. Die Initiativen hätten sich gar nicht bewerben können, wenn wie bei Innere Elben die geförderten Mietwohnungen mit einem Mieterbenennungsrecht verknüpft gewesen wären. In beiden Fällen hätte dann die zweitplazierte gewerbliche Immobiliengesellschaft den Zuschlag erhalten, die lediglich 50 % gebundene Mietwohnungen mit 20 Jahren Bindungsfrist geboten hatte – und ohne Mieterbenennungsrecht!

3. Gebotsverfahren

Ein weiterer krasser Fehlgriff ist die Ausschreibung des Grundstücks im sogenannten Gebotsverfahren (im Gegensatz zu Gutleutmatten mit amtlichem Gutachterwert als Festpreis): Mindestgebot ist der aktuelle Bodenrichtwert von rund 600.000 €. Er kann von den Investoren überboten werden. Der Investor mit dem Höchstgebot erhält satte 20 Bonuspunkte extra. Gebote die dazwischen liegen erhalten proportional zur Differenz Bonuspunkte.

Welche Bewerber, insbesondere welche Mieterinitiativen, die geförderte Mietwohnungen errichten wollen, könnten denn locker das eine oder andere Einhundertausender-Geldbündel auf das Mindestgebot oben drauf legen, um gegen konkurrierende Investoren/Kapitalanleger eine Chance zu haben? Man könnte meinen, die Stadtverwaltung selbst treibe die Kosten in die Höhe: Will sie geförderten Mietwohnungsbau verhindern und den Ausspruch des OB beim Beschluss der 50-Prozent-Quote zur selbsterfüllenden Prophezeiung zu machen? Das kann nicht wahr sein!

„Wie soll ich einen privaten Investor dazu bringen, geförderten Mietwohnungsbau zu machen, wo der sich doch nicht rentiert?“ (OB Salomon, BZ 21.5.15)

4. Vermarktungskonzepte für die zukünftigen neuen Baugebiete

Um viele langfristig bezahlbare Mietwohnungen zu ermöglichen und um genossenschaftlichen Mieterinitiativen faire Chancen einzuräumen, schlagen wir folgende Korrekturen bei den zukünftigen Vergabekriterien vor:

4.1 Bindungsfristen

Gleiche Punktzahl für geförderte und gebundene Mietwohnungen, bei gleichen Bindungsfristen sowie ohne Mieterbenennungsrechte in beiden Fällen. Bei den vorgegebenen unterschiedlichen Bindungsfristen wären 1,0 Punkte für 20 Jahre und 1,5 Punkte für 30 Jahre angemessen.

4.2 Mieterbenennungsrechte

Mieterbenennungsrechte für Haushalte aus der Datei der Wohnungssuchenden könnten durch Extrapunkte berücksichtigt werden, aber ohne die verzerrende Verknüpfung mit geförderten Mietwohnungen (analog der Regelung für barrierefreie oder behindertengerechte Wohnungen): 1,0 Punkte für 20 Jahre und 1,5 Punkte für 30 Jahre. Auch wären bei größeren Projekten Quoten bis zu 25 % denkbar.

Bei genossenschaftlichen Mietshausprojekten sollte der Vorschlag von Bürgermeister Neideck umgesetzt werden, der am 17.5.2017 zum Vermarktungskonzept Kronenmühlebach geschrieben hatte:

„Im Rahmen der Ausübung des Benennungsrechtes können aber auch vom Bauherrn/Vermieter vorgeschlagene Bewerber_innen, die zur Aufnahme in die Wohnungssucherdatei berechtigt sind und einen Wohnberechtigungsschein erhalten, berücksichtigt werden.“

4.3 Feste Grundstückspreise

Die Grundstückspreise sollten wie in Gutleutmatten gedeckelt sein, sie dürfen keinesfalls über dem Gutachterwert liegen und außerdem einen entsprechenden Preisabschlag für geförderte Mietwohnungen berücksichtigen.

4.4 Bauflächen sind keine nachwachsenden Rohstoffe

Die Erfahrungen mit dem Rieselfeld haben gezeigt, dass von ursprünglich geplanten 50 % geförderten Mietwohnungen nach 20 Jahren weniger als 5 % übrig geblieben sind, und der Anteil von Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum von 25 % auf 75 % angestiegen ist. Ähnlich ist die Entwicklung im Vauban. Beide Neubaugebiete gehören neben Herdern mittlerweile zu den drei teuersten Stadtteilen in Freiburg.

In Gutleutmatten sind aufgrund der Vergabekriterien genossenschaftliche Projekte wie z.B. das 3HäuserProjekt indirekt gefördert worden, eben durch Bonuspunkte für verlängerte Bindungsfristen. Ergebnis beim 3HäuserProjekt: Rund 50 Wohnungen mit Mieten unter 7 €/m² und mit mindestens 55 Jahren Bindungsfrist. Zwei der 3 Projekte, Luftschloss und Lamakat, sind seit Juli bezogen, das dritte Projekt schwereLos wird im Frühjahr fertig gestellt.

Diese Vergabeverfahren sind eine gute Grundlage und können ausgebaut werden. Eine Evaluation wäre doch sehr informativ. Die Vermarktungskonzepte für die zukünftigen Baugebiete werden entscheidend sein, ob die dringend erforderlichen Mietwohnungen überhaupt entstehen und vor allem auch dauerhaft erhalten bleiben. Angesichts begrenzter Bauflächen und Ressourcen sollten sie ebenso sorgfältig geplant und öffentlich diskutiert werden wie die Bebauungspläne. – Wer baut? Für Wen?

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“
Im Auftrag

Stefan Rost, Helma Haselberger