Mit dieser unglaublichen Botschaft von der Landeskreditbank („L-Bank“) Karlsruhe wendet sich das 3HäuserProjekt mit Brief vom 18.11.2014 an die Stadt Freiburg, den Gemeinderat, die Landtagsabgeordneten und jetzt auch an die Öffentlichkeit:
Link zur PDF-Datei: LBank_v1
An die Stadt Freiburg
– Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen –
– Gemeinderäte –
– MDL’s –Keine Mietwohnraumförderkredite für neu gegründete Hausprojekte?
Sehr geehrter Herr Gramich, sehr geehrter Herr Hogenmüller,einen erstaunlichen Bescheid erhielt eine Abordnung des 3HäuserProjekts aus Freiburg, die am 14. November zur L-Bank nach Karlsruhe gefahren war, um die Kreditanfrage für den Bau von insgesamt 28 geförderte Mietwohnungen im Neubaugebiet Gutleutmatten zu erläutern und Fragen zu beantworten.
Wir erfuhren, dass Unternehmensneugründungen wie unsere Lamakat GmbH, Luftschloss GmbH und schwereLos GmbH nicht die geringste „Bonität“ hätten, um Kredite von der L-Bank zu erhalten. Die Mietwohnraumförderung des Landes sei nicht für Projekte wie die unseren gedacht, sondern auf etablierte Wohnbauunternehmen mit entsprechend großem Altbaubestand und Kapitalkraft ausgerichtet; beispielsweise Unternehmen wie die Freiburger Stadtbau, die über die notwendige Bonität verfüge.
Denn banktechnisch sei nunmehr ein „Rating“ unserer Projekt-GmbHs vorgeschrieben, das bei einer Neugründung wie bei uns eine glatte „Null“ ergebe; und zwar unabhängig davon, dass wir 25 % Eigenkapital der Investitionssumme nachweisen können, die das Landeswohnungsbauprogramm als Förderbedingung vorschreibt.
Angesprochen auf die Gewährung von Förderkrediten der L-Bank für die damaligen Neugründungen der Freiburger Mietshausprojekte Grether, SUSI, Grün8 und W.A.S (Woge & Arche) wurde eingeräumt, dass das früher anders gewesen sei und sich nun geändert habe.
Auf unsere Frage, wo und wann die geänderten Bonitätsbedingungen für das aktuelle Förderprogramm veröffentlicht worden sind, denn in der Verwaltungsvorschrift zum Landeswohnungsbauprogramm hätten gebe es keine derartige Regelung, erhielten wir statt einer Antwort den Hinweis, die L-Bank müsse das, was das Wirtschaftsministerium vorgebe, halt banktechnisch umsetzen.
Tipp der Banker: Als mögliche Lösung für das Problem der fehlenden Bonität neu gegründeter Projekt-GmbHs käme eine Bürgschaft der Stadt Freiburg in Frage, da sollten wir doch mal anfragen.
Im weiteren Verlauf des Gespräches stellte sich heraus, dass die vielgepriesene Mietwohnraumförderung des Landes offenbar noch an einem schwerwiegenden Konstruktionsfehler leidet. Zwar werden Förderkredite zu Null Prozent Zins angeboten, die bis zu 2.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche oder 75 % der Investitionskosten betragen. Bedingung ist, dass die Miete 33 % unter Mietspiegelniveau (10-11 €/m²) bleibt. Wenn wir aber im Finanzierungsplan mit einer angepeilten Miete von 7 Euro je m² kalkulieren, dann errechnet die L-Bank aufgrund der Kreditzinsen von Null Euro eine unzulässig hohe Eigenkapitalverzinsung von 7-10 %. Zulässig seien aktuell nur 2,7 % nach einem Rechenverfahren, das die EU vorgibt.
Gehen wir aber von dieser vorgegebenen Eigenkapitalverzinsung von 2,7 % aus, entspräche das einer Miete um die 5 €/m². Dann aber sinkt der Beleihungswert der Immobilie nach banktechnischer Berechnung („Ertragswertverfahren“) auf einen indiskutablen Wert, und die L-Bank darf nur einen entsprechend geringen Betrag als Kredit gewährt werden, der weit unter den benötigten 2.100 €/m² liegt.
Zur Auflösung des offensichtlichen Widerspruchs, den die Banker bereitwillig einräumten, machten sie den Vorschlag, den Anteil der geförderten Mietwohnungen (bisher 70 %) oder deren Flächen drastisch zu verkleinern; und beim entsprechend vergrößerten Anteil der frei finanzierten Wohnungen zusätzlich die Miete deutlich über Mietspiegelniveau bei 12-14 €/m² anzusetzen.
Jetzt, da wir von der Geisterfahrt nach Karlsruhe zur L-Bank wohlbehalten zurückgekehrt sind, haben wir nachgedacht und stellen fest:
Mit Beschluss des Gemeinderates vom … haben unsere drei Projekte den Zuschlag für ihre Baugrundstücke auf Gutleutmatten erhalten. In der Bewerbung haben wir uns entsprechend der Ausschreibung verpflichtet, den verlangten Anteil geförderten Mietwohnungen mit einer Bindungsdauer von 55 Jahren zu errichten und Förderkredite des Landeswohnungsbauprogramms zu beantragen. Weder aus den Ausschreibungsunterlagen noch dem Landeswohnungsbauprogramm ist ersichtlich, dass die L-Bank zusätzliche Anforderungen an Neugründungen stellt oder eine städtische Bürgschaft verlangt. Genauso wenig gab es von der Stadtverwaltung Hinweise darauf, dass das Mietwohnungsförderprogramm auf Grund seiner banktechnischen Widersprüchlichkeiten schwer realisierbar ist.
Zur Aufklärung dieser Fragen und konstruktiver Schritte zu ihrer Lösung bitten wir die Stadtverwaltung um einen kurzfristigen Gesprächstermin..
Mit freundlichen Grüßen
Soweit der Brief des 3Häuserprojektes an die Stadt Freiburg.
Immerhin erklärte Finanzbürgermeister Neideck im Hauptausschusses des Gemeinderates am 1. Dezember, dass die Stadt beim Land intervenieren werde, da ansonsten die städtebaulichen Ziele in Gutleutmatten und anderen neuen Baugebieten konterkariert würden. Denn Ziel sei es, Baugrundstücke für geförderten Wohnraum nicht nur an große Bauträger zu vergeben, sondern auch an kleine Hausprojekte und Genossenschaften. Die Stadtverwaltung werde das Gespräch auf Landesebene suchen und zunächst ein Schreiben an das Finanz- und Wirtschaftsministerium senden.
Ebenso werde ein Gespräch mit dem 3HäuserProjekt geführt werden.
Wir vom Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ unterstützen die Forderung des 3Häuserprojektes an das Land Baden-Württemberg und seine Landeskreditbank, diese Förderkredite auch und gerade an neu gegründete Miethausprojekte weiter zu geben. Sollte es zur (EU-weiten?) Banken-Regel werden, dass diese Kredite nur noch etablierten Wohnungsunternehmen mit entsprechendem Altbaubestand, Kapitalkraft und „Bonität“ gewährt werden, beträfe das alle MieterInnen-Initiativen, die in genossenschaftlicher Form ein einzelnes Miethausprojekt bauen wollen – in Freiburgs neuen Baugebieten, im Land Baden-Württemberg und darüber hinaus. Aufgrund der extrem teuren Bau- und Bodenkosten gäbe es ohne die Förderkredite in Zukunft keine genossenschaftlichen
Neubauprojekte mit bezahlbaren Mietwohnungen.
Damit das nicht so kommt und auch die Planungen für das 3HäuserProjekt weiter geführt werden können, bitte wir Sie/euch mit vielen kleinen Direktkrediten an das 3HäuserProjekt beizutragen: