Bei den Grundstücksvergaben auf Kleineschholz spielte die Klimafreundlichkeit von Baustoffen und Energieversorgung eine wichtige Rolle.
Doch klimaschonendes Bauen heisst nicht nur klimafreundliche Baustoffe zu erwenden, sondern auch sparsam mit den vorhandenen Bauflächen um zu gehen – denn sie sind eine nachwachsenden Rohstoffe.
Bundesweit steigt der Flächenverbrauch pro Person seit Jahren kontinuierlich, aus ganz unterschiedlichen Gründen. Setzen wir diese Entwicklung fort, wird auch Freiburg in Zukunft deutlich mehr Wohnfläche benötigen.
Wie können wir mit dem Flächenbedarf einerseits und der Flächenknappheit andereseits umgehen, um ein gutes Leben für möglichst viele Menschen auf begrenztem Platzangebot zu realisieren?
Wir zeigen anhand von wissenschaftlichen und kommunalen Erhebungen die Entwicklung des Flächenverbrauchs sowie anhand von Bauplanungen der Kesh³ – Projekte, wie flächenverbrauchs-sensibler Neubau in der Stadt gelingen könnte.

Wir freuen uns auf den Austausch und die gemeinsame Diskussion.
Mit herzlicher Einladung vom Bauverein “Wem gehört die Stadt”
Eintritt frei!

zum Vortrag:

Anders wirtschaften auf Kleineschholz – solidarisch und klimafreundlich

Wie kann eine Wirtschaftsweise aussehen, die sich an Bedürfnissen orientiert – nicht an Profit?
Die nicht um jeden Preis nach Wachstum strebt, sondern Wege öffnet für Klimagerechtigkeit und ein gutes Leben für alle?
Elisabeth Voss gibt Einblicke in solidarisches Wirtschaften, in Genossenschaften, Commons und selbstorganisierte Projekte.
Das sind nicht nur Ideen, sondern es passiert längst, überall auf der Welt: Anders wirtschaften ist möglich, auch beim Wohnen!

Eintritt frei!

Klingt utopisch. Aber das ist unser Ziel: 100 Hausprojekte, mit 1.500 Mietwohnungen, die bezahlbar sind und vor allem: die bezahlbar bleiben auch nach Ende der Sozialbindung. Das wäre ein Anteil von 20% der rund 7.500 Wohnungen, deren Bau die Stadt in den nächsten 10-20 Jahren plant und für die die Grundstücke ausgeschrieben werden. Ein dicker Brocken!
Aber: 1.500 Mietwohnungen, die mit dem Modell des Mietshäuser Syndikats dem Immobilienmarkt entzogen werden und zukünftigen Generationen von MieterInnen als Gemeingüter („Commons“) dauerhaft erhalten bleiben, sind den Einsatz wert. – Utopisch?

Seit Jahren erklärten die ExpertInnen aus Stadtverwaltung und Immobilienwirtschaft den Beschluss des Gemeinderates zur 50-Prozent-Quote auch als utopisch, allen voran der Oberbürgermeister:
„Wie soll ich einen privaten Investor dazu bringen, geförderten Mietwohnungsbau zu machen, wo der sich doch nicht rentiert?“ (BZ 21.5.15).
Denn damit hatte niemand gerechnet: Im Vergabeverfahren des kleinen Baugebiets Kronenmühlebach in Haslach haben ganz normale, renditeorientierte Bauträger erstaunliche Angebote gemacht und so den Zuschlag erhalten:
100 % geförderte Mietwohnungen mit
max. Bindungsfrist von 60 Jahren!

Was die Stadtverwaltung verwundert kommentiert:
„Das Ausschreibungsergebnis hat neben der konkreten Grundstücksvergabe auch wegen des breiten Bewerberfeldes und des daraus ersichtlich werdenden Interesses an der Realisierung auch von sehr langfristigen Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau durch unterschiedlich strukturierte Anbieter hohen Erkenntniswert.“ (ALW 24.11.2017)

Denn anders als eingeschätzt ist in Freiburg die Nachfrage nach Baugrundstücken so groß, dass Investoren auf der Suche nach Kapitalanlagemöglichkeiten in „Betongold“ überall zugreifen und sogar Bedingungen wie 60 Jahre Bindungsfrist und 100 % geförderten Mietwohnungsbau als attraktiv und rentabel beurteilen. Damit könnten in Neubaugebieten negative Entwicklungen, wie sie im Rieselfeld und Vauban deutlich geworden sind, um Jahrzehnte hinausgeschoben werden.

Denn wie die amtliche Grafik zeigt, ist im Rieselfeld der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50 % etwa 20 Jahre später auf 5 % gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25 % auf 75 % angestiegen ist! Der gleiche Verdrängungsprozess hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubaugebiete haben aktuell die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie im Nobelstadtteil Herdern.

60 Jahre Sozialbindungsdauer
ist (k)eine lange Zeit.
Genauso lang ist es her, als die ersten Förderprogramme des sozialen Wohnungsbaus in der alten BRD aufgelegt wurden. Jetzt schon sind die riesigen Wohnungsbestände vergangener Jahrzehnte bis auf Reste „aus der Bindung gefallen“ und mit Ursache der heutigen Probleme. Auch in Freiburgs neuen Baugebieten wird früher oder später mit allen Sozialwohnungen dasselbe passieren.

Wir halten es nicht für vertretbar, wieder dieselben Fehler zu machen und damit die Probleme den künftigen Generationen aufzubürden, die den Folgen der Raubbauökonomie schon genug gefordert sein werden.

Deshalb fordern wir – neben dem Segment für privateigentumsorientierte Baugemeinschaften – ein Segment von mindestens 30 % der Baugrundstücke für genossenschaftliche Mietshausprojekte, die von ihrer Eigentumsstruktur, insbesondere durch Einbeziehung der MieterInnen, auf dauerhaften Erhalt des Bestandes angelegt sind: Nachhaltigkeit!

Wir wollen die einzigartige Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet, deshalb:

Bewerben wir uns auf alle Baugrundstücke,
welche die Stadt in den neuen Baugebieten ausschreibt und die für Mietshausprojekte geeignet sind!
Und die Chancen stehen nicht schlecht, wie das Vergabeverfahren im Baugebiet Gutleutmatten in Freiburg-Haslach gezeigt hat: Das 3Häuserprojekt errichtet rund 50 Mietwohnungen, das sind rund 10 % der geplanten 500 Wohnungen im Quartier.

Um möglichst viele Menschen und Initiativen an den Start zu bringen, richten wir ein Bau- und Bildungsbüro ein. Neben der wohnungspolitischen Arbeit des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ wollen wir unsere Erfahrungen und Kenntnisse, die wir beim 3HäuserProjekt in Gutleutmatten gewonnen haben, weiter vermitteln und bei der Verwirklichung neuer Bauprojekte im erforderlichen Umfang Hilfestellung leisten.
Denn nur ein geringer Teil der Wohnungssuchenden ist mit den Möglichkeiten von Selbstorganisation vertraut, kennt Wohnprojekte aus eigener Anschauung oder hat gar eigene Projekterfahrungen. Wie viele Wohnungssuchende trauen es sich zu, Gleichgesinnte zu suchen und gemeinsam eine Projektinitiative zu gründen? Welche sich dann auf ein Baugrundstück bewirbt, eine GmbH gründet, Eigenkapital und Bankkredite besorgt, Planungs- und Gruppenprozesse durchläuft, das Grundstück kauft und die Bauarbeiten begleitet?

Für diese Bildungs- und Vermittlungsarbeit brauchen wir eure Unterstützung:
Zum einen durch die Verbreitung dieser Ideen und Konzepte, zum anderen durch Mithilfe und Beteiligung. Und auch durch Geld: Spenden und laufende Beiträge, um für eine Anlaufphase von 2-3 Jahren einige (geringfügig entlohnte) Stellen als organisatorische Basis einzurichten, da der Berg von Aufgaben nur zum Teil ehrenamtlich bewältigt werden kann.

Wir hoffen, euch bei unseren zukünftigen Veranstaltungen zu Projekten, Baugebieten und zur Wohnungspolitik begrüßen zu können. Oder bei Workshops und Beratungen unseres gemeinnützigen Bildungsvereins „Wem gehört die Stadt?“. Oder als Newsletter-AbonnentIn oder SpenderIn.
Und hoffentlich bald beim ersten Spatenstich neuer Mietshausprojektes in Freiburgs neuen Baugebieten. Wo? Im Stühlinger-West, in Zähringen Nord… Oder im Dietenbach. – Wobei wir als Teil des Mietshäuser Syndikats nach wie vor Initiativen von MieterInnen in ihrem Kampf gegen Verdrängung aus Altbauten und bei der Gründung neuer Mietshausprojekte unterstützen.

Wie schon beim 3HäuserProjekt ist uns ein wichtiges Anliegen, Projekte mit auf den Weg zu bringen, die eine weiter gehende soziale Verantwortung übernehmen und auch offen sind für Menschen mit besonderen Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt: Zum Beispiel Flüchtlinge, Obdachlose, Kranke oder einfach Wohnungssuchende aus der Notfallkartei.

Bildungsverein „Wem gehört die Stadt“ e.V.
Adlerstr. 12, 79098 Freiburg
buero@wemgehoertdiestadt.org
Der Verein ist als gemeinnützig anerkannt, die Spende ist steuerlich abzugsfähig. Bitte geben Sie uns Ihre Adresse an (gerne per E-Mail), damit wir Ihnen bei Bedarf für das Kalenderjahr eine Spendenbescheinigung zusenden können.
Ich möchte den Bildungsverein „Wem gehört die Stadt?“ e.V. mit einer regelmäßigen, gelegentlichen oder einmaligen Spende unterstützen, die ich auf das Konto Volksbank Freiburg einzahle:
IBAN DE86 6809 0000 0040 5406 01
……………………………………………………..
Name/Vorname ggf. Organisation
……………………………………………………..
ggf. AnsprechpartnerIn
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Straße/Hausnummer
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Postleitzahl/Ort
……………………………………………………..
Telefon E-Mail

www.wemgehoertdiestadt.org

BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“ Jan. 2018

Das Dreißig-Häuser Projekt (pdf, Hohe Qualität (sw) (bunt)): 10, 20, 30 Hausprojekte oder mehr in Freiburgs neuen Baugebieten, das ist unser Ziel; mit hunderten von Mietwohnungen, die sozial, bezahlbar, unverkäuflich sind, die wir dauerhaft dem Immobilienmarkt entziehen wollen, mit dem Modell des Mietshäuser Syndikats. Im Dietenbach, aber auch schon vorher in den kleineren Baugebieten wie z.B. Stühlinger-West oder Zinklern in Lehen, denn dort sollen insgesamt tausende von neuen Wohnungen gebaut werden. Wir wollen die einzigartige historische Chance nutzen, die sich in den kommenden Jahren für die Gründung neuer Mietshausprojekte bietet, deshalb:

Wir bewerben uns auf alle Baugrundstücke, die die Stadt in neuen Baugebieten ausschreibt und die für Mietshausprojekte geeignet sind. 

Wie stehen die Chancen, den Zuschlag für eine große Zahl von Baugrundstücken zu bekommen? Wie können wir uns gegen die Konkurrenz kapitalstarker Bauträger und Investoren behaupten?

Wir bieten mehr – aber nicht mehr Geld/Kaufpreis. Wir bieten maximale Bindungsfristen: 55 Jahre und länger!

So wie bereits beim Vergabeverfahren in Gutleutmatten. Dort hat das 3HäuserProjekt durch Bonuspunkte für die Verlängerung der Bindungsfristen den Zuschlag für zwei der drei Grundstücke erhalten. Die Mindestbindungsfrist für die geförderten Mietwohnungen betrug 25 Jahre, die bis zu 55 Jahren verlängert werden konnte. Zudem konnte der Anteil der geförderten Mietwohnungen von mindestens 50% auf 70% erhöht werden.

Da der Kaufpreis durch den gutachterlichen Verkehrswert gedeckelt war, ging es beim Wettbewerb nicht darum, welcher Investor den höchsten Kaufpreis bietet, sondern welches Unternehmen sich zur längsten Bindungsdauer verpflichtet.

Mit diesem Vergabeverfahren können die negativen städtebaulichen Entwicklungen wie im Rieselfeld vermieden werden: Dort ist der Anteil der geförderten Mietwohnungen von geplanten 50% nach 20 Jahren auf unter 5% gefallen, während der Anteil der Eigentumswohnungen von geplanten 25% auf 75% angestiegen ist (siehe Grafik unten). Der gleiche Verdrängungsprozess wie im Rieselfeld hat auch im Vauban stattgefunden. Beide ehemaligen Neubauquartiere haben mittlerweile die teuersten Mieten Freiburgs, so hoch wie in Herdern.

Vergabe nach Bonuspunkten für verlängerte Bindungsfristen

Wir schlagen deshalb die Aufnahme eines Vergabeverfahrens mit Bonuspunkten für verlängerte Sozialbindungsfristen in die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt Freiburg vor. So werden die Planungsvorgaben für die zukünftigen Baugebiete schon jetzt klar gestellt und die 50%-Quoten-Regelung wird ergänzt. Es reicht nicht aus, wie im Kommentar der BZ vom 5. März zu fordern: „Stadtteil Dietenbach: Bezahlbar muss es werden“. Ergänzt werden muss: „…und es muss bezahlbar bleiben“. Ein Vergabeverfahren mit Bonuspunkten für längere Sozialbindungsfristen begünstigt zwar faktisch genossenschaftliche Unternehmen, die per Satzung und Unternehmenszweck sowieso auf den dauerhaften Erhalt des bezahlbaren Mietshausbestandes ausgerichtet sind. Trotzdem schließt das Verfahren „normale“ Investoren keineswegs aus. Das ist für die rechtliche Betrachtung wichtig. Denn auch diese Unternehmen können sich bewerben und mit der Verlängerung der Bindungsfristen punkten.

Eine neue Baugenossenschaftsbewegung

Um die historische Chance zu nutzen und möglichst viele Initiativen an den Start zu bringen, wollen wir ein Bau- und Informationsbüro einrichten. Neben der politischen Überzeugungsarbeit des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ wollen wir unsere Erfahrungen und Kenntnisse, die wir beim 3HäuserProjekt im Neubaugebiet Gutleutmatten gewonnen haben, weiter vermitteln und bei der Verwirklichung neuer Bauprojekte im erforderlichen Umfang Hilfestellung leisten.

Denn nur ein geringer Teil der Wohnungssuchenden ist mit den Möglichkeiten der Selbstorganisation vertraut, kennt Wohnprojekte aus eigener Anschauung oder hat gar eigene Projekterfahrungen. Wie viele Wohnungssuchende trauen es sich zu, Gleichgesinnte zu suchen und gemeinsam eine Projektinitiative zu gründen? Die sich dann auf ein Baugrundstück bewirbt, eine GmbH gründet, Eigenkapital und Bankkredite besorgt, Planungs- und Gruppenprozesse durchläuft, das Grundstück kauft und die Bauarbeiten begleitet?

Für diese Bildungs- und Vermittlungsarbeit brauchen wir eure Unterstützung: Zum einen durch die Verbreitung dieser Ideen und Konzepte, zum anderen durch Mithilfe und Beteiligung. Und auch durch Geld: Spenden und laufende Beiträge, um für eine Anlaufphase von 2-3 Jahren einige (geringfügig entlohnte) Stellen als organisatorische Basis einzurichten, da der Berg von Aufgaben nur zum Teil ehrenamtlich bewältigt werden kann. [Spendenkonto IBAN DE41 4306 0967 7900 7044 00 GLS Bank]

Wir hoffen, euch bei unseren zukünftigen Veranstaltungen zu Projekten, Baugebieten und zur Wohnungspolitik begrüßen zu können. Oder bei Workshops und Beratungen unseres gemeinnützigen Bildungsvereins „Wem gehört die Stadt?“, den wir derzeit gründen. Oder als Newsletter-AbonnentIn oder SpenderIn. Und hoffentlich bald beim ersten Spatenstich des ersten Mietshausprojektes in den neuen Baugebieten. Wo? Im Stühlinger-West, Im Zinklern, in Zähringen Nord usw. Oder im Dietenbach.

Die Aktiven vom BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“

bauverein@wemgehoertdiestadt.org | www.wemgehoertdiestadt.org | www.syndikat.org

Jeden 4. Freitag im Monat 18.00 Uhr: Offenes Treffen zu den neuen Baugebieten für wohnungspolitisch Interessierte und Aktive, Adlerstr. 12, Freiburg (Syndikatsbüro neben Strandcafé)

Nachträgliche Neujahrsgrüße, sowie zur Stellungnahme der FSB vom 4.2.2016 zu unserem Offenen Brief vom 8.12.2015 auf die Stellungnahme der FSB vom 25.9.2015 zu unserem Offenen Brief vom 18.7.2015 zur 50-PROZENT-QUOTE „Die Investoren werden Schlange stehen“

Offener Brief des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ | 18.1.2017

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wünschen Ihnen nachträglich ein erfolgreiches Neues Jahr 2017, mit vielen neuen und bezahlbaren Mietwohnungen für Freiburgs Wohnungssuchende. Jahreswechsel: Zeit, liegen Gebliebenes aus dem vergangenen Jahr zu erledigen, wie die Antwort auf Ihre Stellungnahme vom 4.2.2016 zum Dauerthema 50-Prozent-Quote: „Wie soll ich einen privaten Investor dazu bringen, geförderten Mietwohnungsbau zu machen, wo der sich doch nicht rentiert?“ (OB Salomon).

In Ihrer Stellungnahme zu unserem Schreiben vom 8.12.2015 bezeichnen Sie das Finanzierungsmodell unseres Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ als „unsozial und nicht nachhaltig“, denn es „verschiebt Risiken auf kommende Generationen.“

Das hat uns doch sehr erstaunt, aus zwei Gründen. Hatten Sie uns nicht am 25.9.2015, also wenige Monate vorher, genau das Gegenteil geschrieben? „Die Freiburger Stadtbau ist davon überzeugt, dass das vom Bauverein ‚Wem gehört die Stadt?‘ vorgestellte 3-Häuser-Projekt als sehr kreatives Einzelprojekt durchaus darstellbar ist und in diesem Kontext seine Berechtigung haben kann.“

Zweitens: Beruht nicht der Mietwohnungsbau gerade auf dem Prinzip, Lasten und Risiken auf mehrere Generationen von MieterInnen zu verteilen? „Zu verschieben“, wie Sie es nennen, ist sicher nicht der richtige Ausdruck: Haben nicht die ersten MieterInnen, relativ zur Kaufkraftentwicklung, ausgesprochen hohe Mieten zu tragen? Dieses Phänomen wird jeder Häuslebauer bestätigen, da er ähnlich wie ein Miethaushalt in den Anfangsjahren die höchsten Lasten zu tragen hat.

Aber zu ihrer Beruhigung: Die finanzierenden Kreditinstitute beim 3HäuserProjekt sind bei der Risikobewertung offenbar zu einem ganz anderen Urteil als Sie gekommen:

Alle Darlehensverträge, sowohl mit der L-Bank für die geförderten Mietwohnungen, als auch mit der Sparkasse Freiburg für die frei finanzierten Mietwohnungen und die Kita schwereLos, sind abgeschlossen. Das erforderliche Eigenkapital von insgesamt 4,6 Mio. Euro ist eingeworben, die Finanzierung von insgesamt 14,5 Mio. € gesichert.

Als Teil der Darlehensbewilligung für die geförderten Mietwohnungen hat die L-Bank jeweils eine Finanzierungsrechnung aufgestellt, die bei allen drei Projekten eine „durchschnittliche jährliche Verzinsung des Eigenkapitals über 40 Jahre“ von rund 1,5 % ausweist. Das ist nicht üppig, aber auch nicht „unwirtschaftlich“, wie es seit Jahren von derBauwirtschaft kolportiert wird.

Ab Frühjahr 2016 konnte das 3HäuserProjekt richtig loslegen, erst mit den reinen Wohnprojekten Luftschloss und LAMA, später mit dem Wohn- und Kita-Projekt schwereLos. Die Baugenehmigungen wurden erteilt, und der Stadt Freiburg die Grundstücke abgekauft. Eine Überprüfung des Direktkreditkonzeptes aller drei Projekt-GmbHs und Hausvereine durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) aufgrund des neuen Kleinanlegerschutzgesetzes ergab keine Beanstandung. Die Bauarbeiten gehen zügig voran unter Einhaltung des Kostenrahmens. Bei den Projekten Luftschloss und LAMA sind die Rohbauarbeiten abgeschlossen, der Ausbau läuft. Beim Projekt schwereLos, das sich wegen der 3-Gruppen-Kita komplizierter gestaltet, sind die Keller- und Tiefgaragendecken betoniert.

Aber es wird noch eine Reihe von Monaten dauern, bis die ersten Wohnungen bezogen werden und alle knapp 50 Wohnungen fertig sind. Die Startphase, die aus unserer Sicht besonders risikoreich ist, wäre dann abgeschlossen.

Gewiss, auch im laufenden Betrieb birgt ein Mietshausprojekt wie jedes Unternehmen Risiken und könnte scheitern. Die Risiken zum Beispiel durch Auslaufen der Zinsbindung in 2-3 Jahrzehnten, worauf die Stellungnahme der Stadtbau hinweist, sind nicht von der Hand zu weisen, die gibt es aber auch bei anderen Eigentumsformen.

Nicht zu vergessen die besonderen Risiken, die bei kommunalen Wohnungsunternehmen schlummern. Daran möchten wir Sie nachträglich zum 10. Jahrestag des Bürgerentscheides am 13. November 2006, der den geplanten Stadtbauverkauf verhinderte, erinnern. So könnte binnen weniger Monate eine neoliberal eingestellte, zufällige Mehrheit des Gemeinderates mit 50% und einer Stimme den gesamten Wohnungsbestand verkaufen, den das Gemeinwesen in Jahrzehnten aufgebaut hat. Das Risiko tragen die MieterInnen, die sich dann mit Finanzriesen wie Vonovia oder mit Eigenbedarfsklagen herumschlagen müssen. (Siehe die 2005 verkauften 750 Stadtbau-Wohnungen an die Gagfah>Fortress>Annington>Vonovia AG)

Unser Vorsatz fürs neue Jahr: Initiativen von Wohnungssuchenden unterstützen, die sich für Baugrundstücke in den zeitnah geplanten kleineren städtischen Baugebieten bewerben wollen (Dietenbach ist noch lang hin); Baugebiete wie zum Beispiel am Güterbahnhof-Nord, die so mit genossenschaftlich organisierten Mietshausprojekten „durchmischt“ werden könnten, die auch nach Ablauf der Bindungsfristen sozial, bezahlbar und unverkäuflich bleiben.

Detaillierte Antworten auf einige Ihrer Kritikpunkte vom 14.2.2016 lesen Sie bitte im Anhang.
Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

Infoveranstaltung: Mietshausprojekte gründen – in den neuen Baugebieten und anderswo
14. Juni 20 Uhr Quartierstreff Haslach | Melanchthonweg 9

„Ein Stadtteil gegen die Wohnungsnot“
titelt die Stadt Freiburg auf ihrer Homepage zum Planverfahren Dietenbach. Einen Stadtteil gegen die Wohnungsnot wollen wir auch – aber einen der dies auf Dauer bleibt und der nicht wieder Verdrängung und Wohnungsnot produziert – wenn früher oder später die Sozialwohnungen „aus der Bindung fallen“ und als teure Eigentumswohnungen auf den Markt kommen.
Deshalb staunten wir nicht schlecht, als am 18. Februar von der Stadtverwaltung folgende Grafik präsentiert wurde, im Rahmen der Veranstaltung zum Baugebiet Dietenbach mit dem Titel
 „Ein neuer Stadtteil entsteht – von guten Beispielen lernen: Rieselfeld, Vauban…“

Die nebenstehende amtliche Grafik zeigt klar, dass nach gut 20 Jahren im Rieselfeld alle Sozialwohnungen bis auf einen kleinen Rest „aus der Bindung gefallen“ sind und offensichtlich als Eigentumswohnungen gehandelt werden.

Ein gutes Beispiel? In der Tat ist das Rieselfeld ein gutes Beispiel – wie der neue Stadtteil Dietenbach nicht gebaut werden sollte, jedenfalls was den rapiden Schwund an Sozialwohnungen betrifft. Zusammen mit Vauban und Herdern gehört es zu den drei Stadtteilen mit den teuersten Mieten Freiburgs. Wenn wir wirklich einen Stadtteil gegen die Wohnungsnot wollen, sollten wir uns nach anderen Beispielen umschauen und die Bebauung des Dietenbachgeländes nicht den traditionellen Bauträgern und Investoren überlassen, sondern setzen auf die Gründung zahlreicher (klein-)genossenschaftlicher Mietshausprojekte.
Gutleutmatten
Trotz kritischer Punkte (saftige Bodenpreise,  teure Tiefgaragenstellplätze für jede Sozialwohnung, Fernwärmezwang mit bundesweit höchsten Preisen usw.) gibt es im aktuellen Baugebiet Gutleutmatten einige beispielhafte neue Rahmenbedingungen, wenn auch mit einigen Webfehlern, die bauwilligen Mieterinitiativen und anderen  nicht auf hohe Kapitalrenditen ausgerichteten sozialen Wohnungsunternehmen sehr entgegen kommen.
– Besondere Vergabekriterien der Stadt bei einer Reihe von Grundstücken eröffnen gute Chancen für genossenschaftliche Mietshausprojekte: Die Bindungsfrist der geförderten Mietwohnungen kann bis zu 55 Jahre(!) verlängert werden, dafür gibt es je Jahr und Wohnung Bonuspunkte in der Wertung.

– Einmalig günstige Baudarlehen bietet das Förderprogramm für Mietwohnungsbau des Landes Ba-Wü:
Kreditbetrag 2.400 € je m² Wohnfläche zu 0,00 % Zins auf 25 Jahre fest. Ohne diese Mittel gäbe es keine Chance, bei den exorbitant teuren Bau- und Grundstückskosten auch nur einen einzigen Neubau mit bezahlbaren Mietwohnungen zu errichten.

Das Beispiel 3HäuserProjekt
So konnten sich bei den Ausschreibungen in Gutleutmatten 3 Projektinitiativen aus dem Verbund des Mietshäuser Syndikats auf Grundstücke bewerben und den Zuschlag erhalten. Sie bauen knapp 50 Mietwohnungen, das sind rund 10 % der 500 geplanten Wohnungen von Gutleutmatten. Der erste Spatenstich ist erfolgt.
Ein wichtiges Fundament der Mietshausprojekte ist, dass keine Mietpartei Eigenkapital aufbringen muss: Zahlreiche „Kleininvestoren“ stellen mit ihren Direktkrediten das notwendige Eigenkapital für Projekte zur Verfügung, die auch für zukünftige Generationen von Mieter_innen Bestand haben werden.

Die Verwirklichung dieses guten Beispiels werden wir begleiten, die guten und schlechten Erfahrungen vermitteln, und die vielen Fragen hinsichtlich der Planung, Finanzierung, Förderprogramme, Kapitalaufbringung und Organisationsfragen klären.

Bewerben und Mietshausprojekte gründen
Wir als Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ wollen gar nicht selber bauen. In Kooperation mit dem Mietshäuser Syndikat unterstützen wir, dass sich Wohnungssuchende zusammen finden und Projektinitiativen bilden. Diese können sich bei den Grundstücksausschreibungen der Stadt bewerben und bei Zuschlag neue Mietshausprojekte gründen, planen und bauen. Wenn wir die Zahlen vom 3Häuserprojekt und Gutleutmatten hochrechnen auf das neue Baugebiet Dietenbach mit 5.000 geplanten Wohnungen, dann ergeben die zehnfachen Zahlen: 500 Wohnungen in etwa 30 Hausprojekten.

Mietshäuser als Gemeingüter („Commons“)
Auch auf Gutleutmatten werden früher oder später alle Mietwohnungen aus der Sozialbindung fallen, wenn die Vertragszeit mit der Landeskreditbank abgelaufen ist. Nicht anders beim 3Häuserprojekt, aber dort ist eigentumsrechtlich verankert:

– Der Hausverein der Mietparteien hat ein unkündbares Vetorecht gegen Wohnungsverkäufe und andere Methoden der Immobilienverwertung.
So werden die Mietwohnungen dauerhaft dem Immobilienmarkt entzogen und als Gemeingüter („Commons“) gesichert. Diese Möglichkeit ist nicht auf die Projekte des Mietshäuser Syndikats beschränkt. Wie Beispiele in norddeutschen Städten zeigen, kann sie auch auf Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen wie die Stadtbau übertragen werden (Stichwort „Huckepackprojekte“).

wir danken der Geschäftsleitung der Freiburger Stadtbau GmbH für ihre detaillierte Stellungnahme, insbesondere zu unserem Rechenbeispiel für geförderten Mietwohnungsbau. (unsere Stellungnahme als .pdf)

„Niemand kann ständig das Gesetzbuch unterm Arm tragen“ sagte einst ein Innenminister und verlor darüber fast sein Amt (H. Höcherl, Abhöraffäre 1963). Auch das Handelsgesetzbuch HGB ist ein unhandlicher, schwerer Wälzer, sollte aber bei Gewinnermittlung und Bilanzen beachtet werden (auch wenn es sich nicht um Minister, sondern um die Geschäftsleitung eines kommunalen Wohnungsunternehmens handelt). – Hatten wir uns verrechnet? Wie kommt die Stadtbau bei gleichen Ausgangszahlen zum gegenteiligen Ergebnis, nämlich zu einem Fehlbetrag  von 1,44 €/m² statt zu einem Überschuss von 1,00 €/m²? Das ist eine Differenz von 2,44 €/m² Wohnfläche u. Monat!

1. Gewinnermittlung

Wenn wir unsere Wirtschaftlichkeitsberechnung (links) und die der Stadtbau (rechts) in einer Tabelle nebeneinander stellen (und nicht auf zwei verschiedenen Seiten hintereinander), fällt ins Auge, dass die Stadtbau eigentümlicher Weise den Posten „Eigenkapitalverzinsung“ bei den Ausgaben aufgelistet hat (dunkelgrau hinterlegt rechts), der dann als „Kosten“ die Miete von vornherein mit 2,06 €/m² belastet.

Das kann man so darstellen. Es wäre aber nett gewesen, wenn die FSB dazu geschrieben hätte, dass ihre „Vergleichsrechnung“ in entscheidenden Punkten vom Rechenansatz des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ abweicht (und auch vom L-Bank-Rechenschema für geförderten Mietwohnungsbau sowie von den HGB-Vorschriften zur Gewinnermittlung). Bei der Rechnung des Bauvereins, der L-Bank und nach HGB ist nämlich der Gewinn bzw. die Eigenkapitalverzinsung keine Ausgabe; sondern es werden wie im richtigen Leben die wirklichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Erst was dann übrig bleibt ist der Überschuss oder Gewinn; daraus errechnet sich, bezogen auf das Eigenkapital, die Eigenkapitalverzinsung. – Wenn man wie die Stadtbau von vornherein den erwünschten Gewinn von 3 % Verzinsung des Eigenkapitals als „Kosten“ in Rechnung stellt, kann nur ein negativer Betrag herauskommen. Womit die Stadtbau ihre These, dass geförderter Mietwohnungsbau unwirtschaftlich sei, „bewiesen“ hätte.

Hingegen errechnet sich bei einer seriösen Gewinnermittlung ein Überschuss von 1,00 €/m², das ergibt, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital, eine Eigenkapitalverzinsung von 1,14 % schon im ersten Jahr nach Bezugsfertigkeit. Die ist bescheiden, liegt aber deutlich im positiven Bereich (und entspricht etwa der Durchschnittsverzinsung der Direktkredite).

Trotzdem hat ein Run auf die Grundstücke im Investorensegment von Gutleutmatten stattgefunden, bei denen ja generell eine Quote von 50 % geförderter oder gebundener Mietwohnungsbau vorgeschrieben war. Leider hat die FSB in ihrer Stellungnahme vermieden, auf diesen hochinteressanten Aspekt einzugehen.

Für Freiburger Bürger und quasi Miteigentümer des städtischen Wohnungsunternehmens stellt sich die Frage, warum die Stadtbau beim dringend notwendigen Wohnungsbau in den ersten Jahren der Vermietungsphase überhaupt eine höhere Eigenkapitalverzinsung als 1,14 % erwirtschaften will. Reicht nicht eine schwarze Null, wenn die Kosten gedeckt werden? Denn das Eigenkapital der FSB stammt entweder aus Steuergeldern des städtischen Haushaltes oder aber aus Überschüssen aus Vermietung, Wohnungsverkäufen und Bauträgergeschäft, die ja bereits verzinstes Eigenkapital darstellen.

2. Eigenkapitalanteil

Als weiteren Unterschied in der obigen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Stadtbau fällt der Posten „Zinskosten E-Darlehen“ auf (hellgrau hinterlegt, rechts oben), der das Ergebnis um 0,38 €/m² weiter verschlechtert. Dieses E-Darlehen wird notwendig, weil die Stadtbau nur den geforderten Mindestanteil von 25 % Eigenkapital einsetzen will, während die Rechnung des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ 31,8 % Eigenkapital ausweist:

Wir erinnern: Die Stadtbau betont regelmäßig ihre überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote und begründet Mieterhöhungen auch mit der Notwendigkeit, für den Wohnungsneubau  „Eigenkapital zu generieren“. Das Eigenkapital der FSB betrug 2014 laut Jahresbericht rund 126 Mio. €. Bezogen auf die Bilanzsumme von rund 410 Mio. € ergibt das eine Eigenkapitalquote von 30,4 %. Warum wird beim geförderten Mietwohnungsneubau das Eigenkapital nicht mindestens mit dieser Quote eingesetzt?

3. Baukostenermittlung

Anders als die Stadtbau unterstellt, wurden bei den angesetzten Baukosten von 2.600 €/m² Wohnfläche  (Gesamtkosten von 3.300 €/m²) weder „der Energiestandard unberücksichtigt gelassen“, noch die erforderlichen Stellplätze. Wie in Gutleutmatten generell vorgeschrieben, ist das 3HäuserProjekt im Energiestandard KfW 55 geplant und ebenso die Quote von einem Stellplatz je Wohnung in den Tiefgaragen unter den Gebäuden berücksichtigt worden. Die sind teuer genug! Die Kosten wurden nicht vom 3HäuserProjekt selbst, sondern von den beauftragten Architekten der Werkgruppe Freiburg ermittelt – die übrigens auch Mietwohnungen im Auftrag der FSB planen und bauen z.B. an der Berliner Allee.

4. Direktkredite und „echtes Eigenkapital“

Im Hinblick auf die Finanzierung durch Direktkredite erklärt die Stadtbau: „Aus unserer Sicht wäre ein solches Modell nach den Förderrichtlinien des Landes nicht förderfähig.“ Tatsächlich werden Direktkredite durch eine Gesetzesänderung nicht mehr als Eigenkapital(-ersatz) anerkannt (anders als in früheren Jahren bei geförderten Projekten des Mietshäuser Syndikats, z.B. Grether, SUSI oder Woge & Arche im Sonnenhof/Vauban). Deswegen wurde in den Verhandlungen des 3Häuserprojekts mit der L-Bank vereinbart, den Eigenkapitalanteil für die geförderten Mietwohnungen nicht durch Direktkredite, sondern durch eine entsprechende Erhöhung des Stammkapitals der Hausprojekt-GmbHs aufzubringen (wobei sich die Hausvereine als GmbH-Gesellschafter über Direktkredite refinanzieren). Die Berichterstattung darüber scheint der FSB entgangen zu sein (z.B. BZ 30.3.2015).

GmbH-Stammkapital ist (ebenso wie Aktien- oder Genossenschaftskapital) zwar immer noch „kein echtes erwirtschaftetes Eigenkapital“, wie es die Stadtbau für erforderlich hält. Denn dieses kann nur aus Gewinnen stammen, die es aber bei der Neugründung durch eine MieterInnen-Initiative noch nicht geben kann; sonst wäre die Mietwohnraumförderung allein auf etablierte Wohnungsunternehmen mit großen Beständen eingeschränkt.

Außerdem möchten wir die Stadtbau höflichst darauf hinweisen, dass ihr eingesetztes Eigenkapital nur zum Teil den strengen Anforderungen entspricht, die sie an das 3HäuserProjekt stellt. Denn im Jahresabschluss 2014 wird Eigenkapital in Höhe von rund 126 Mio. € ausgewiesen; darin enthalten ist ein Posten von rund 39 Mio. € Stammkapital (30,9 %).

5. Ende der Zinsbindungsfrist

Die Stadtbau hat unser Rechenbeispiel noch um eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Ende der Zinsbindungsfrist ergänzt (rechter Block), mit verheerendem Ergebnis: Das laufende Defizit von 1,44 €/m² und Monat, wie es die Stadtbau rechnet, schnellt dann schlagartig fast auf die dreifache Höhe von 3,98 €/m² und Monat hoch: Denn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist fällt der zinslose Förderkredit der L-Bank weg und ein marktüblich verzinstes Bankdarlehen tritt an die Stelle.

Anders als im richtigen Leben, verzichtet die Stadtbau in ihrer Rechnung großzügig auf auch nur ein Cent Mieterhöhung in all den Jahren, und erstaunlicherweise auch auf die übliche „Mietanpassung“ an den Mietspiegel nach Wegfall der Sozialbindung.

Bei so viel Eifer, unsere Kalkulationen als unwirtschaftlich darzustellen, kann man schon mal übersehen, dass für geförderte Mietwohnungen in Gutleutmatten gemäß Vermarktungskonzept nur die Variante mit 25-jähriger Sozial- und Zinsbindungsfrist zulässig ist, und nicht die mit 15-jähriger Frist, mit der die Stadtbau rechnet. (Was schon eigenartig ist, wo die FSB dort selber geförderte Mietwohnungen baut.) Dann kann aus der jährlichen Abschreibung ein Tilgungsbetrag von 52 €/Jahr x 25 Jahre = 1.300 € vom ursprünglichen Förderkredit (2.250 €) abgezogen werden, und es verbleibt eine Restschuld von 950 € (statt 1.575 € in der FSB-Rechnung).

In unserer Prognose berücksichtigen wir den „Häuslebauer-Effekt“: Die Schulden sinken, während das allgemeine Preisniveau steigt. In den vergangenen 25 Jahren ist der Verbraucherpreisindex für Wohnungsmieten um 46 % gestiegen. Rechnen wir sicherheitshalber nur mit 40 %, was einer durchschnittlichen jährlichen Mietpreissteigerung von 1,6 % entspräche. Dann steigt die Miete in 25 Jahren um 2,60 € auf 9,10 €/m² und Monat. Dieser Wert läge dann immer noch deutlich unter der heutigen(!) Mietspiegelmiete von rund 10,00 €/m² in Gutleutmatten.

6. Eigenkapitalaufbringung

Auch wenn diese Renditeaussichten für Investoren und Bauträger nicht den Träumen entsprechen, scheinen sie doch ausreichend Anlagekapital zu mobilisieren: Bei der Ausschreibung für die Grundstücke auf Gutleutmatten sind sie nachweislich Schlange gestanden, trotz vorgegebener 50-Prozent-Quote sozial gebundener Mietwohnungen. Wir können es kaum fassen, wenn die Stadtbau als etabliertes und vor Bonität und Eigenkapital strotzendes kommunales Wohnungsunternehmen mit umfangreichen Wohnungsbeständen beklagt, nicht über die kreativen Möglichkeiten von selbstorganisierten Mietshausprojekten zu verfügen. Falls hier tatsächlich ein Engpass für den Neubau von Mietwohnungen bestehen sollte, müsste bei der Stadtbau neben Wirtschaft und Technik dringend ein drittes Geschäftsfeld zur Beschaffung von Eigenkapital eingerichtet werden. (Es muss gar kein dritter Geschäftsführer eingestellt werden, ein Prokurist genügt). Zum Einstieg ins Thema könnten wir der Stadtbau einen Kreativ-Workshop anbieten und sie aufklären.
„Die Vorstellung, dass Mieter für eine 80 m²-Wohnung eine Mieterdarlehen in einer Größenordnung von 80.000 € erbringen – wohlgemerkt für eine Mietwohnung – und dies zudem evtl. zinslos zur Verfügung stellen müssten“,
hält die Stadtbau für „abwegig“. Wir auch. Unsere Projekte sind „barrierefrei“ für Menschen ohne Eigenkapital. Denn dieses wird eingebracht in Form von vielen kleinen Direktkrediten von UnterstützerInnen, die mit ihrem Geld nicht das Geschäftsmodell der Wachstums- und Gewinnsteigerung finanzieren, sondern eine soziale und nachhaltige gesellschaftliche Entwicklung unterstützen wollen. Auch Bauprojekte der Stadtbau könnten attraktiv werden, wenn der Gemeinderat sich dazu durchringt, z.B. in den neuen Baugebieten exemplarisch Transparenz, Partizipation und dauerhafte soziale Bindung dem jeweiligen Haus- oder Quartiersverein der MieterInnen vertraglich zuzusichern.

Mit freundlichen Grüßen
Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ e.V.

• Die Investoren werden bei den neuen Baugebieten Schlange stehen und sich bewerben – trotz 50-Prozent-Quote. Das belegen die Ausschreibungsergebnisse im Neubaugebiet Gutleutmatten, wie wir unten zeigen. Denn im Segment für Investoren und sonstige Bewerber gibt es bereits die 50-%-Quote!
• Geförderter Mietwohnungsbau ist rentabel – wenn auch nicht in dem Maße, wie Investoren es sich wünschen. Manchmal lohnt es sich selber nachzurechnen.

Wir haben uns gefragt: Wie kann es sein, dass ausgerechnet das 3HäuserProjekt mit seinen Mieterinitiativen als einziges Freiburger Wohnungsunternehmen in der Lage ist, geförderte Mietwohnungen mit Krediten aus dem Landeswohnungsbauprogramm einigermaßen kostendeckend und rentabel zu errichten?

– mit kalkulierten Mieten bei günstigen 6,50 €/m² kalt (33 % unter der Mietspiegelmiete von 9,85 €/m²),

– trotz exorbitant hoher (Freiburger) Bau- und Grundstückskosten von über 3.000 €/m² Wohnfläche?

Lesen Sie bitte weiter im angehängten PDF-Dokument.

Presse:

• Stadtbau tut alles um lohnenden sozialen Wohnungsbau als unwirtschaftlich darzustellen. Syndikat zeigt, wie es geht

• Dauerzoff um die 50-Prozent-Quote

Veranstaltung am Mittwoch, 25. Februar 2015 um 20 Uhr
Vorderhaus der Fabrik, Habsburgerstr. 9

„Geförderter Wohnungsbau ist z.Z. wenig attraktiv, freiwillig investiert niemand“,

zitiert die BZ vom 20. Januar eine Mitarbeiterin der Stadtverwaltung. Das sei die Erklärung für die klägliche Zahl von insgesamt zwölf Mietwoh-nungen in Freiburg, für die in den beiden Jahren 2013 und 2014 Förderkredite aus dem Landeswohnraum-Förderprogramm beantragt wurden. – Da sind wir übersehen worden:

Wir vom 3-Häuser-Projekt auf Gutleutmatten.

Wir wollen investieren, und  ganz „freiwillig“ 45 Wohnungen bauen (davon 32 geförderte) – allerdings nicht als Rendite orientierte Investoren, sondern „nur“ als MieterInnen-Initiativen im Verbund des Mietshäuser Syndikats: Wir nehmen unsere Angelegenheiten in die eigenen Hände und bauen unsere Mietshäuser selbst.
Ausgerechnet unsere Kreditanfrage bei der Landeskreditbank, der Förderbank des Landes, wurde im November 2014 kurz und bündig abgeschmettert: Die Hausprojekte hätten als Neugründungen „keinerlei Bonität“ (Kreditwürkeit); unsere Direktkredite würden nicht als Eigenkapitalersatz anerkannt – anders als noch die Projekte SUSI, Grether und WOGE-Arche-Sonnenhof (2006) Kredite erhielten, sei das aktuelle Förderprogramm „auf etablierte Wohnungsunternehmen ausgerichtet“ (wie explizit genannt die Freiburger Stadtbau).

Wenn sich diese neue „Förder“praxis der Landeskreditbank etabliert, würde es in Baden-Württemberg keine einzelnen  genossenschaftlichen Mietshausprojekte mit geförderten und deshalb bezahlbaren Neubauwohnungen mehr geben können.
Um das zu verhindern, brauchen wir eure politische Unterstützung und die vieler Menschen in der Stadt. Durch unsere Öffentlichkeitsarbeit, zahlreiche Schreiben an Stadt und Land und die Bemühungen von Stadtverwaltung und Landtagsabgeordneten scheint Bewegung in die Blockade der Landeskreditbank gekommen zu sein, über die wir aktuell berichten und diskutieren wollen, sowie über Themen im Zusammenhang:

• Baugruppen auf Gutleutmatten mit Pflichtanteil Mietwohnungsbau
  Auch sie sind als „Investoren“ betroffen von den Anforderungen der Landeskreditbank.

• Direktkredite und was wir bauen: Baupläne, Nutzungskonzepte und Zeitplan
  Wohnungen für Familien, WGs, Paare, Alleinerziehende, -stehende, für große Flüchtlingsfamilien, eine Wohnung für die FHG, eine für Freiraum, und eine Kita. – Solidarische Finanzierungspläne mit geliehenem „Eigenkapital“, aber ohne Profite: Wie bei jedem Mietshaus zahlen die MieterInnen alles.

• Kleinanlegerschutzgesetz – weitere Steine auf dem Hindernisparcour
  Betrifft Direktkredite: Auch mit den Ausnahmetatbeständen des aktuellen Gesetzentwurfes hätten Hausprojekte keine Chance gehabt: Z.B. die Fabrik/Vorderhaus (Veranstaltungsort)

• Vermarktungskonzept Gutleutmatten – Blaupause für die neuen Baugebiete?
  Bauflächen sind keine nachwachsendenden Rohstoffe, sie können nur einmal bebaut werden. Die ehe-maligen Neubaugebiete Vauban und Rieselfeld haben mit die höchsten Durchschnittsmieten, fast alle geförderten Mietwohnungen sind aus der Bindung gefallen. Wie können genügend dauerhaft bezahl-bare Mietwohnungen gesichert werden? – Erste Praxiserfahrungen mit dem Konzept Gutleutmatten.

43% und mehr Mietaufschlag? – In Worten: Dreiundvierzig Prozent! (.pdf)

• Geplantes Kleinanlegerschutzgesetz der CDU/SPD-Regierung entzieht tausenden von selbst organisierten und bürgerschaftlichen Initiativen die Finanzierungsgrundlage.
• Auflagen wie für Großunternehmen der Bank- und Finanzindustrie.
• Absurd hohe jährliche Gebühren im fünfstelligen Bereich für Direktkredite („Nachrangdarlehen“), die aus dem Unterstützerkreis der Projekte gewährt werden.
  43% Mietaufschlag klingt absurd, könnte aber Wirklichkeit werden. Betroffen sind nicht nur genossenschaftliche Mietwohnprojekte wie z.B. die des Mietshäuser Syndikats, sondern auch Soziokulturelle Zentren, Schulinitiativen, Landwirtschaftliche Gemeinschaftsprojekte, Kleingenossenschaften oder Regenerative Energievorhaben.

PROKON und die „Schlupflöcher“

Angestoßen wurde der Gesetzentwurf durch die Insolvenz des gigantischen Windparkbetreibers PROKON im Frühjahr. Das norddeutsche Unternehmen hatte Renditen bis zu acht Prozent jährlich in Aussicht gestellt. Mittels massiver und flächendeckender Werbung auf Plakatwänden, in Tageszeitungen und Fernsehen, in Bussen und Berliner U-Bahnen konnte es rund 1,4 Milliarden Euro Kapital einsammeln. 75.000 AnlegerInnen zeichneten Gewinnanteilscheine, so genannte Genussrechte.

Mit dem geplanten Kleinanlegerschutzgesetz wollen Finanzminister Schäuble (CDU) und Justizminister Maas (SPD) das bestehende Vermögensanlagegesetz verschärfen. Um mutmaßliche Schlupflöcher des „grauen Kapitalmarktes“ zu stopfen, sollen erstmals auch die so genannten Nachrangdarlehen („Direktkredite“) der „Prospektpflicht“ unterworfen werden. Diese aber werden von vielen bürgerschaftlichen Initiativen als einfaches und praktikables Instrument genutzt, um ihre Projekte zu finanzieren.

Eigenkapital-Ersatz

Häuser kosten Geld, viel Geld. Selbst organisierte Mietshausprojekte und andere soziale, kulturelle oder ökologische Initiativen haben in der Regel so gut wie kein Eigenkapital, um ein Haus mit Grundstück erwerben bzw. bauen zu können. Eigenkapital von etwa 30% ist aber zwingende Voraussetzung, um überhaupt einen Bankkredit zu beantragen. Deshalb geben UnterstützerInnen aus dem lokalen Umfeld der Projektinitiative viele kleinere oder größere Direktkredite zu moderaten Zinsen, die von der Bank als sogenanntes Ersatzeigenkapital anerkannt werden.

An die Einwerbung dieser Direktkredite oder „Nachrangdarlehen“ stellt der Gesetzentwurf jetzt dieselben Anforderungen, wie sie für renditeorientierte Unternehmensbeteiligungen gelten, sofern die so genannte Bagatellgrenze von 100.000 € überschritten wird (das reicht in Freiburg gerade mal als Eigenkapital für eine Eigentumswohnung).

„Verkaufsprospekt“ – für knapp 50.000 € Kosten – ein echtes „Wertpapier“

• Ein „Verkaufsprospekt“ muss erstellt werden, etwa bei einer Fachanwaltskanzlei für Vermögensanlagen, und umfasst nach den Vorgaben des Vermögensanlagegesetzes locker 60-80 Seiten, dazu eine 3-seitige Kurzfassung, das „Vermögensanlageinformationsblatt“ VIB. Kostenpunkt nach Auskunft der Branche mindestens 35.000 €.

• Ein vereidigter Wirtschaftsprüfers muss mit der Prüfung von Buchführung, Jahresberichten, Bilanzen, Prognosen und Vertragsunterlagen beauftragt werden. Kosten etwa 7.000 €.

• Prospekt, Prüfbericht und Vermögensanlageinformationsblatt werden bei der Bankenaufsicht BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) zur Prüfung eingereicht, gegebenenfalls bewilligt und dort hinterlegt. Kosten 6.500 €.

Die Gesamtkosten betragen also etwa 48.500 € (ohne den eigenen Verwaltungsaufwand gerechnet). Doch das ist noch nicht alles:

• Der Verkaufsprospekt verliert nach 12 Monaten automatisch seine Gültigkeit.

Deshalb müssen Jahr für Jahr Wirtschaftsprüfung und ein nagelneuer Prospekt erstellt und bei der BaFin eingereicht, geprüft und bewilligt werden, solange Direktkredite eingeworben und umgeschuldet werden und jährliche Summe noch nicht unter die „Bagatellgrenze“ von 100.000 € gesunken ist. Somit fallen diese Kosten von 48.500 € auch jedes Jahr aufs Neue an!

Ein Projektbeispiel aus Freiburg

Die Initiative „Luftschloss“ hat im Baugebiet Haslach-Gutleutmatten von der Stadt den Zuschlag für den Bau eines Gebäudes mit 13 Mietwohnungen (davon 70% geförderte Sozialwohnungen) erhalten; Wohnraum, der auf Dauer bezahlbar und sozial gebunden ist nach dem Modell des Mietshäuser Syndikats.

Bei kalkulierten Gesamtkosten für Grundstück und Neubau von insgesamt 3,3 Mio. € werden etwa 0,8 Mio. € Eigenkapital in Form von Direktkrediten benötigt, um die Bankkredite zu beantragen. Die vom Wohnraumförderprogramm vorgegebene Miethöhe (Mietspiegelmiete minus 33%) liegt bei 7,00 €/m² kalt; die Mieteinnahmen betragen jährlich 113.000 €.

Die Prospektkosten von jährlich 48.500 €, die auf die Miete aufgeschlagen werden müssten, betragen somit satte 43%. Die Miete müsste von 7,00 €/m² auf 10,00 € heraufgesetzt werden. Bei einem kleineren Hausprojekt mit nur 50.000 € Mieteinnahmen bedeutet das sogar eine Verdoppelung der Miete von 7 € auf 14 €. Das ist absurd.

Absurd ist auch, dass die BaFin-Gebühren und Prospektkosten unabhängig von der Größe des Projektes bzw. des werbenden Unternehmens entstehen. Rechtsanwälte, Gerichte und Notare erheben die Gebühr gestaffelt nach Geschäftswert. Nicht so die BaFin: Eine Commerzbank muss für die Auflage eines Immobilienfonds von 80 Mio. € die gleichen Prospektgebühren bezahlen wie ein kleines Mietshausprojekt mit 0,8 Mio. € Direktkreditvolumen!

PROKON – mit amtlichem Prüfsiegel an die Wand

Zum Punkt „Verbraucherschutz“: Es mag vorkommen, dass ein Kleinanleger tatsächlich in der Lage ist, ohne Beistand einer Wirtschaftsjuristin einen 70-seitigen Verkaufsprospekt durchzuarbeiten und zu analysieren, um Geschäftsmodell und Risiken, Wertentwicklungen und Renditeerwartungen abzuschätzen.

Absurd, aber wahr: PROKON war mit seinen Genussrechtsscheinen schon nach der alten Fassung des Vermögensanlagegesetzes prospektpflichtig (was bei der Präsentation des Gesetzentwurfes dezent verschwiegen wurde). PROKON hat Verkaufsprospekte herausgegeben (mit 130 Seiten), die von der BaFin erst geprüft und dann bewilligt wurden; sie werden heute noch in ihrem amtlichen Verkaufsprospektportal aufgelistet. PROKON hat von öffentlich bestellten Wirtschaftsprüfern Jahresabschlüsse und Prognosen testiert bekommen (wie auch schon vorher die spekulierenden Landesbanken in der Finanzkrise). Bei einem Umsatz in Millionenhöhe konnte PROKON die Prospekt- und Prüfungskosten locker aus der Portokasse zahlen.

Genutzt hat der Prospekt nicht wirklich. Kein Wunder, denn die BaFin prüft gemäß Gesetz nur nach formalen, nicht nach inhaltlichen Gesichtspunkten. Das ist fatal: Ein amtlicher Bewilligungsvermerk der BaFin auf einem 70-seitigen Wälzer namens „Vermögensanlageprospekt“, verfasst in aufgeblähtem Fachchinesisch, vernebelt eher Fakten und suggeriert Sicherheit, wo manchmal keine ist.

Projekte können scheitern

Auch im Bereich der Solidarischen Ökonomie gibt es – selbstverständlich – unternehmerische Risiken. Projekte können scheitern, bis hin zur Insolvenz und Liquidation. (Ein solch riesiges Desaster wie es bei PROKON unter den Augen der BaFin stattgefunden hat, ist jedoch nicht bekannt.) Im Unterschied zu anderen Unternehmensbeteiligungen werden bei Direktkrediten im Vertrag die Risiken ausdrücklich benannt und bei Vertragsabschluss auch unterschrieben: die sogenannte „qualifizierte Rangrücktrittsklausel“ für den Fall der Insolvenz ist von der BaFin Wort für Wort vorgegeben. Als Ergänzung wäre ein verständlich geschriebenes Informationsblatt völlig ausreichend, gegebenenfalls nach amtlichen Vorgaben und angelehnt an das oben genannte 3-seitige „Vermögensanlageninformationsblatt“ VIB. – Interessanterweise sieht der Gesetzentwurf eine vergleichbare Ausnahmeregelung vor, beim so genannten

Crowd-Investing

Dort präsentieren sich über gewerbliche Internetplattformen verschiedenste, oft junge Unternehmen, um Kredite einzuwerben. Hier genügt es, nur ein VIB bei der BaFin (prüfungsfrei) zu hinterlegen, und von jeder DirektkreditgeberIn eine Ausfertigung unterzeichnen zu lassen. Der Gesetzentwurf sieht darin eine

„…hinreichende Berücksichtigung der Anliegen der mit dem so genannten Crowdinvesting finanzierten jungen Unternehmen unter Beibehaltung eines Mindeststandards für den Anlegerschutz.“ (Anschreiben zum Gesetzentwurf Seite 2)

Die „Bagatellgrenze“ liegt dann um ein 10-faches höher, bei 1.000.000 € Direktkreditvolumen je Projekt.

Das reicht zwar noch nicht hin für größere Bauprojekte mit 2-3 Mio. € Eigenkapitalbedarf, hört sich aber schon realistischer an. Und bei großzügig kalkulierten Kosten von sicher unter tausend Euro für die Erstellung des VIB läge die zusätzliche Mietbelastung in unserem Freiburger Projektbeispiel „Luftschloss“ im einstelligen Cent-Bereich je m². Das wäre verkraftbar.

Unterscheidungsmerkmale

Dem Gesetzentwurf ist nicht zu entnehmen, was die „jungen Unternehmen“ beim Crowdinvesting inhaltlich qualifiziert, außer dass die Form des Mediums, das Internet, für die Werbung vorgeschrieben wird. Denn bei genauem Hinschauen ist augenfällig, dass die Form der Direktkredite für bürgerschaftliche Projekte (viele UnterstützerInnen mit unterschiedlichen Beträgen) tatsächlich Crowdinvesting darstellt, das es schon lange vor der Erfindung des Begriffes und des Internets gegeben hat.

Wenn wir einem soziokulturellen Zentrum, einer landwirtschaftlichen Kooperative oder einem genossenschaftlichen Wohnprojekt einen 500 €, 3000 € oder 10.000 € Direktkredit gewähren, fallen Kriterien ins Auge, die diese Initiativen deutlich abgrenzen von den „Schlupflöcher suchenden“ Unternehmen des „grauen Kapitalmarktes“.

• Sie sind klein, beschränken sich auf ein Projekt mit Unterstützerumfeld, sind nicht auf (Wirtschafts-) Wachstum ausgerichtet und erfüllen bis auf wenige Projekte die Kriterien der Größenkategorie „Kleinstkapitalgesellschaften“ nach Handelsgesetzbuch (auf jeden Fall aber „Kleine Kapitalgesellschaften“)

• Sie wirtschaften eindeutig nicht renditeorientiert, die Direktkredite haben Fördercharakter und werden moderat verzinst (z.B. bis zu 2%). Im Unterschied zu allen anderen Anlageformen des Vermögensanlage-gesetzes ist der Zins fest, also unabhängig vom Unternehmensertrag.

Bürgerschaftliches Engagement

Die Regierungsparteien CD/CDU und SPD vereinbarten in ihrem Koalitionsvertrag:

„Wir wollen die Gründung unternehmerischer Initiativen aus bürgerschaftlichem Engagement (z.B. Dorfläden, Kitas, altersgerechtes Wohnen, Energievorhaben) erleichtern und unangemessenen Aufwand und Bürokratie vermeiden.“ („Deutschlands Zukunft gestalten“, Koalitionsvertrag vom 27.11.2013 Kap. 4.1)

Bei soviel gutem Willen sollte es doch nicht schwerfallen, fraktionsübergreifend den Gesetzentwurf zu überarbeiten (die örtlichen Initiativen beraten Sie gern), mit dem Ziel: Eine sinnvolle Abgrenzung gegenüber renditeorientierten Unternehmen der Finanzindustrie sollte einerseits dem Verbraucherschutz Rechnung zu tragen und andererseits den Gemeinwohl orientierten kleinen Initiativen ihre bisherige, einzig praktikable Möglichkeit lassen: über Direktkredite/Nachrangdarlehen das notwendige Eigenkapital im Unterstützerumfeld auszuleihen, zur Finanzierung von Kauf und Baumaßnahmen eines genossenschaftlichen Wohnprojektes, eines Schulgebäudes, eines Energievorhabens, eines Soziokulturellen Zentrums oder eines landwirtschaftlichen Gemeinschaftsprojektes.

23. Sep. 2014 | Bauverein „Wem gehört die Stadt?“ e.V. | www.wemgehoertdiestadt.org Wohnungspolitische Initiative im Mietshäuser Syndikat 79098 Freiburg, Adlerstr. 12

Mehr Infos unter www.syndikat.org/wirsindnichtprokon/